宏观经济形势并不明朗 治房市过热应多管齐下

　　当前，治理房地产业的非理性繁荣，不仅依赖于资金价格调控等市场化手段，更要加紧实施房地产整体改造——完善和清理土地供应政策和程序；地方政府完全退出房地产市场；加紧实施金融改革，健全融资渠道；政府提供廉租房等等

　　在讨论抑制房地产市场过热的政策工具选择时，不应过多依赖利率等货币政策，而应综合考虑财政、税收和土地政策，以及加大政企分开等改革措施，实施综合治理。其中，开 征房地产交易利得税是一个即时可行的调控工具。

　　3月22日，美联储如期公布加息方案，并对短期通胀表示担忧。此次加息已经是美联储第三次连续提高利率，采取紧缩政策控制通胀。市场预期，此举表明美国已经进入一个缓慢加息的通道；中国亦将采取小幅加息的措施应对房地产等行业过热、人民币与美元利差等宏观经济局面。

　　我们认为，当前整个宏观经济形势并不明朗，而房地产局部过热则症候明显。对于加息等影响国民经济整体的宏观调控措施，应该谨慎行使，避免“一人感冒，全家吃药”的局面，而应针对房地产等个别行业迅速采取指向明确的措施，加强调控力度。在调整个人贷款利率等货币政策工具的同时，还应该从源头上控制房地产业的供给和需求，综合考虑财政税收政策、土地政策控制房地产行业，以立法等形式清理政府直接参与市场等非市场行为。

　　开征房地产交易利得税应是一个政策选择。无论是从世界范围还是中国局部地区的实际情况看，房地产行业的非理性繁荣症候明显。据统计，截至2004年中期，英国房价过去3年上涨55%；西班牙房价过去10年上涨100%；中国香港房价去年秋天以来上涨50%。而美国东西海岸的大城市，房价上涨速度比物价上涨快60%。高盛公司的经济学家迈克尔布坎南估计，美国的房产价格起码已经高估10%，英国大概是15%，澳大利亚则高达29%。

　　自2002年以来，中国各地区房价上涨幅度毫不逊色。各大城市房价平均上涨幅度累积均在30%以上，大大超过同期CPI——最高不超过6%的上升幅度。仅2004年上半年，上涨幅度也均在12%以上。其中上海房价涨幅最高，达到21.4%，接下来依次是宁波19.9%、天津16.7%、南京16.2%、重庆15%、杭州13%、沈阳12.8%、青岛12.5%。

　　房价以如此高的幅度上涨，存不存在泡沫还是一个尚待争议的话题，至少非理性繁荣则是肯定的——任何日用或耐用消费品价格上涨幅度超过CPI水平的2倍以上，市场的反应都要剧烈得多。针对此轮世界性的房地产“繁荣”，以美国为首的欧美语国家从2003年以来，就开始逐步实施紧缩政策。美联储的此次加息不过是最新的调控例子罢了——既不是最后一次，也不是最剧烈的。据《经济学家》的一份调查显示，在各国谨慎干预下，各国房地产价格涨幅均呈现明显下降趋势。

　　中国房价上升趋势与美国类似——虽经历2003年以来多项严厉措施调控，但势头并未得到遏制，相反，部分地区上升势头还更趋猛烈。中国房地产业“非理性繁荣”的根源与美国相比，既有相同的一面，也有根本不同的一面。相同的是，中国此轮房价上涨同样处于全球经济复苏的大背景下。网络股泡沫破灭以来，欧美国家市场自由化程度普遍提高，“灵活金融”的概念十分流行。1998年以来，中国一直保持着较高的经济增长速度，而且，在美国长达数年的低利率政策刺激下，全球性投资和投机资本也蜂拥进入中国固定资产领域。

　　中国长期低迷的资本市场，又为间接融资和地下融资渠道打开了一道闸门，为房地产繁荣提供了巨量资金支持——既提供了供给，也增加了需求。而此时，又恰逢中国城市化进程的关键时期，房地产繁荣存在着诸多支撑，房价也因此一直涨势不断。

　　与美国等发达国家不同的是，中国既没有成熟的金融市场，也没有形成完全成熟的房地产市场。整个房地产产业链仍然没有完全市场化。从土地供给来看，土地一级和二级市场仍然控制在政府手中，指标和拍卖并没有得到严格的普遍的执行；地方政府甚至直接参与土地市场交易并从中渔利；政府支持的国有房地产商则间接的影响着地方房地产政策；资金供给的主要来源仍是国有商业银行或国家控股的股份制商业银行。

　　在中国银行体系尚处于改制的过程中，如果人们对央行利用利率等货币政策实施房地产业调控效果抱过高期望，显然不现实。从需求来看，地下金融、投机活动仍然难以有效遏制。在各商业银行仍然把个人房贷作为优良资产和重要的收入来源的情况下，投机和投资需求短期恐难有效控制。央行在提高个人房贷利率之后，商业银行的有限响应即为明证(报道见本期封面故事)。

　　因此，治理房地产业的非理性繁荣，不仅依赖于资金价格调控等市场化手段，更要加紧实施房地产整体改造——完善和清理土地供应政策和程序；地方政府完全退出房地产市场；加紧实施金融改革，健全融资渠道；政府提供廉租房等等。

　　对于投机性需求，最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作行为。开征房地产交易利得税可有效的抑制投机性需求，降低泡沫风险。政府可以考虑对购买商品房后短期内即转让的所得利润税课以很高的税率。这一税率将随持有房产年限的增加而递减。同时，这也可保护真实的购房需求。

　　编辑：和新风