戚金兴：谋划大手笔的酒店运动

　　1月底的一个拍卖会上，滨江房产集团一举收购杭州友好饭店，其实这只是开始——

　　本刊记者 徐王婴

　　1月28日的一个拍卖会上，在经过38轮的激烈角逐之后，滨江房产集团举起2.21亿元的决胜牌，一举竞得杭州市友好饭店100%的股权，成为又一个坐拥西湖美景的三星级涉外酒店 的大业主。滨江房产集团的“跨业竞拍”令人刮目。

　　产业延伸，一局早已布置的棋局

　　“房产开发与经营是一个广义的词。‘开发’，不仅仅是造房子，某种程度上讲，通过资本购并等手段获取房产也应该叫‘开发’；而‘经营’则应包括除了买卖之外的租赁以及其他的增值手段。”

　　在杭州市滨江房产集团的董事长办公室里，戚金兴微笑着，从容地吐露着他的经营之道。

　　事实上，房地产市场连年的“鸿运高照”使得许多当初得意于搂盘销售率高达100%的房产老总们事后总是后悔不迭——因为，往往炒房的利润率比他们开发搂盘的利润率还要高得多。

　　于是，许多聪慧的房产老总开始为自己“留”了一手——留下搂盘的一部分由自己做置业经营。

　　也许，没有人发现，“老奸巨滑”的戚金兴在开发了200余万平方米建筑面积房产，收回大量现金流的同时，为自己留下了3万平方米的商场、写字搂等长流不息的“聚宝盘”。

　　“在2003年之前，我给集团置业这一块设立的目标是，到2010年完成10亿产值，而由于现实形势超过了我原来的预期，所以在2004年底，我把这个指标调整到20亿元。”

　　根据这样的设想，作为房地产业“近亲”的宾馆酒店业的经营无疑被纳入滨江房产集团“置业”的范畴。

　　而戚金兴自然懂得寻找最有升值价值的风水宝地留给自己。这样，他开始谋划大手笔的酒店运动。

　　根据他的运筹，“两湖一江”的战略已经进入实际的操作阶段——在千岛湖，滨江房产的动作是“圈”得了500亩地，将建一个五星级的宾馆；在西湖边，通过友好饭店的收购和改造，坐拥西湖边的四星级酒店；在钱塘江畔则争取建造一个五星级大酒店。

　　业界一些人士曾经评说友好饭店的两大瓶颈是：没有停车位和“三星”提升的“不可能”。

　　但戚金兴对此却是胜券在握。“停车位的问题，通过与附近相关单位的合作将得以解决；星级改造也不难，把一、二、三层楼全改造成配套设施，就可以使问题迎刃而解。”

　　城市运营：一种不变的初衷

　　2004年，戚金兴和他的滨江房产集团获得了诸多荣誉——“2004年度推动中国城市化进程十大贡献人物”、“中国住宅产业领军人物”、“浙江省十大住宅产业领军人物杰出奖”、“中国住宅产业十大领军企业”、“2004中国值得尊敬的房地产品牌企业”等等。而这许多荣誉里，戚金兴最钟情的当属“城市运营商”的称号。

　　并不是每个房地产商都可以成为城市运营商。著名地产策划师王志刚有句名言：“地产商不一定是城市运营商，城市运营商一定是地产商。”所谓“城市运营”，是一种城市资源与价值经营。通过房地产开发，把城市变得更有品位和文化。

　　因“东部房产，东部生活”而崛起的滨江房产是较早就自觉提出城市运营概念的房产商。据介绍，10多年来，滨江房产与杭州城东一直演绎着“没有你哪有我，没有我哪有大家”的城市运营模式，从一开始就有“社会效益”重于“经济效益”的倾向。

　　戚金兴在1992年“掌舵”滨江房产以来，从未改变过自己的初衷——做一个城市运营商。当初，为了改变城东(贴沙河以东)“城郊接合部面貌”，他给自己的定位就是“改善基础设施的城市运营商，先造路后造房”。这样，通过南肖埠区块的整体改造，让城市板块跨过贴沙河，从而使大量的老城区居民从城中搬到城东。通过十多年的精耕细作，在南肖埠范围内投入了近6个亿的资金，改造近50万平方米建筑，先后在道路基础设施、生活配套设施、教育基础设施上投入了巨额资金。

　　对于一个城市运营商来说，品牌与品位是他本能的追求。这里有一个不得不说的例子。滨江房产集团开发的“万家花园”，当初有一半以上是经济适用房。既是经济适用房，成本的“经济”是理所当然的。但戚金兴却追加了2000万元用于景观建设，大大提升了楼盘的品位。因为，作为房产开发商，也许只需对利润负责；而对于一名城市运营商，则更重要的是对一个城市的品位负责。收购友好饭店的资本行动里有城市运营商不变的初衷。

　　“资本大楼”也需实打实

　　友好饭店的收购着实令滨江房产出尽风头。一家民营企业轻松地成为中国第一家中日合资饭店的新主人，气宇轩昂地坐在一个城市的象征——西湖之畔笑傲江湖能不让人垂羡？

　　而尤为让人刮目的是这次竞拍的对手之少和门槛之高——只有3家企业参加了竞拍。而参加竞拍的企业必须拥有3.5亿元以上净资产、2A级以上信用等级、5天内一次性付清资金；另外，对被收购企业的原有职工必须保留70%以上。这使得如探囊取物般抱得友好饭店的滨江房产集团再一次显示了企业的实力。

　　近年来，四两拨千金的资本功能被广大的浙商朋友津津乐道。但一遇到宏观调控，就免不了打寒颤。究其因，在于企业扩张的过速与资金链的管理问题。

　　有人说，真正的智慧者不在于抓住机遇的能力，而在于放弃机遇的能力。而戚金兴的说法是，“我是搞建筑出身的，首先考虑的总是大楼是否稳固、牢靠的问题”。所以，他的发展计划是“每年靠实力拿土地、基本上是一年一块地”。“决不可用占山为王的司令去打正规军的司令”。说到这，戚金兴笑了笑，意味深长。

　　“前年底，我们放弃了一块相中的土地。虽然是少拿了一块地，少赚了3亿元。但我们换来了在金融界的信誉。同时也保持了良好的现金流。这样，在去年夏天，房地产的低潮时期，我们拿到了杭州市拱墅区的一块地。仅仅半年时间，这块地就增值了很多。所以说，有舍必有得。取舍当以基础的牢固为重。”

　　显然，戚金兴收购友好饭店也决不是建立“空中楼阁”。据介绍，这几年，杭州友好饭店的入住率一直保持在70%以上。接手友好饭店当不会有太大的经营风险。而面临杭州城市大发展的关键时期，收购友好饭店是“看好杭州，对杭州城市的未来寄予良好预期”的体现。同时，友好饭店的品牌效应给滨江房产集团带来的是一笔巨大的宝藏。

　　所以，拍卖场上的举牌，不是一个企业决意转移战略的“心血来潮”，而是一个战略家一脉相承的战略发展的体现！