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□李安民
房地产投资信托是汇集投资者资金用于房地产投资、管理的集合资金投资制度。它的发展不仅有利于缓解房地产企业过于依赖银行的困境，化解金融风险，促进金融创新，而且能为投资人增加稳定的投资收益来源，完善和增加资本市场的投资品种，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展。特别是，能为重新登记后的信托投资
公司业务的发展提供法定制度性安排，有利于信托公司核心竞争力的提高。
房地产投资信托在我国有广泛的发展前景。2004年6月，全国房地产贷款余额近2万亿元，房地产投资信托还不足房地产贷款的千分之七，不足全国银行资产的万分之五。与美国房地产投资信托占房屋抵押信贷资产18.8%相比，更显示出我国房地产投资信托有很大发展空间。目前，美国房地产投资信托在全美机构持有的商业房产中，已占15%，是美国房地产业最大机构投资者之一，并在美国证券市场占有重要地位。同样，我们相信，中国房地产投资信托也面临着空前的发展机会。
一、协调各主管部委关系，促进产品的标准化和上市流通
针对目前我国监管工作的实际，国务院应成立跨部门的发展房地产投资信托领导小组，降低协同监管成本，借鉴美国实施功能监管而非机构监管、将房地产投资信托产品当作证券类产品监管的经验，理顺信托业监管体制，反省1960年以前美国、1998年前中国旧的证券投资基金和2003年以前台湾房地产投资信托失败的教训，协调中国证监会和国土资源部、建设部等各部委的关系，根据银监会分类监管的结果，赋予信托公司从事房地产投资和物业管理的不同资质，促进属于中国银监会监管范围之内的信托机构发行的房地产投资信托产品的标准化和上市流通，推动中国统一房地产投资信托市场的发展。
二、政府强力推动 完善相关法规
美国的房地产投资信托的飞速发展除了美国有完善的证券法规和强烈的市场需求，还完全受益于美国政府自1960年以来不断通过主动修改和新颁布的各项专门法规来推动房地产投资信托的发展。如1960年的《房地产投资信托法》、1986年的《税收改革法》(TRA86)、1997年《房地产投资信托的精简法》(REIT A)、1999年《房地产投资信托现代化法》(RMA)等等。
落后美国50年的中国房地产投资信托的发展同样要有赖于证券市场的发展、外在法律体系的健全，更有赖政府的强力推动。目前虽然《信托法》明确了信托受益权的流通和转让，但缺乏房地产投资信托的专项法规。建议迅速完善银监会正在征求意见的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》，强化信托受托人的责任和资格要求，规范房地产投资信托的发行和上市条件，理顺房地产投资信托的监管体制，条件成熟时，由国务院公布实施；再次，应修改和制定相应的其他配套法规，明确房地产投资信托的产权登记，制定鼓励发展房地产投资信托的税收政策。
三、加强投资者风险教育 发展壮大机构投资者
投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决定的。目前在房地产信托的投资者中，90%以上是个人投资，只有10%左右是机构投资者。与美国证券市场近40%的机构投资者相比，仍有很大的差距。对于房地产投资信托这样的新型金融工具，国内散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度短时间内很难提高。在美国，2003年，投资在房地产投资信托上的本金起落就超过10%。可见，投资房地产投资信托并非只挣不赔。
而对房地产投资来说，房地产投资信托的风险主要来自项目本身。上世纪90年代国内老的证券投资基金投资于房地产业，便提供了血淋淋的教训。所以面对高风险的房地产行业，投资者风险的教育特别重要。
另一方面，应抓紧修订有关法规，允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托。美国房地产投资信托的大发展完全得益于1996年有关税收法修改后退休基金、共同基金的大规模进入，使美国房地产投资信托在1996年达到创纪录的历史新高。房地产投资信托具有的稳定收益、低风险的特征能为各类保险资产、其他机构资产提供良好的收益，保护资产的安全和提供资产的增值。
(作者单位：中国博士后特华科研工作站)
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