物业服务新规开始实施 物管收费定价容易执行难

　　物业管理费关系千家万户。去年11月1日起，《广州市物业服务收费管理实施细则》等一系列有关物业管理服务收费的新规开始实施。尽管政府出台了不少规范物业管理收费的政策，但记者最近调查发现，政府的指导价怎样执行，物业管理费如何定价更合理，收费透明度如何提高等问题，仍是市民和业界关心的话题。

　　专题策划 赵夙岚　撰文记者李妍

　　业主的抱怨

　　政府指导价只是“参考价”？

　　据不完全统计，目前广州物业管理覆盖的小区大厦约3000个，物业管理全行业的年经营收入约20亿元。按广州市物价局公布的《2004~2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》，有电梯的物业每月一级服务收费1.7元／平方米，二级1.25元／平方米，三级0.91元／平方米，上下浮动幅度15%。

　　目前，不少小区管理费都高于上述标准。天河某大型住宅小区业主张先生对记者说，按物价部门的规定，他所在的小区收费标准应是“多层住宅二级有电梯”，但物业公司却认为这是“一级物业”。这样一来，物业管理费就翻了一番。当张先生拿出物价部门的规定作参照时，该物业公司人员却说，政府定价只是“参考价”。

　　普通住宅、非普通住宅没界定

　　“按物价局规定，普通住宅的物管收费标准最高不超过每平方米1.96元，可我们小区的物管费每平方米2.5元，物管公司为何不执行规定？”番禺一业主提出疑问。

　　对此，广州市物业管理协会秘书长谢凯告诉记者：广州市物价局的文件中明确规定，从去年11月1日实施的物业服务收费政府指导价基准价的范围是普通住宅，包括普通商品房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租房等。对于普通商品房的概念在广州地区现在并没有明晰界定，业界一般认为是那些单价在3000元到4000元／平方米之间的中档住宅。

　　但现在很多小区的房屋售价都在4500元／平方米以上。对此，谢凯表示：业主和物业管理公司对小区是否属普通住宅和物管收费的标准不能达成共识时，可由行业协会和政府职能部门通过专家进行评审。

　　部分小区对物管收费未明示

　　本来《广州市物业服务收费管理实施细则》明确了物业服务收费的计费面积、计费单位、计费方式等应该明码标价。

　　但记者在调查中发现，广州部分小区至今没有按规定将物业管理收费标准在小区管理区域进口处公布。

　　此外，仍有一些物业管理公司不愿意对业主公开财务，即使公开，也只公开水费、电费，且限于总额，没有明细。许多公司暗箱操作，特别是没有成立业主委员会的小区，物业管理收费更是缺乏透明度。

　　物管的烦恼

　　物业管理费难收

　　在业主们纷纷抱怨物业管理收费不透明、不合理的同时，不少物业管理公司也觉得自己是“有苦说不出”。首先，由于不满物业管理公司的收费和服务，部分业主拖欠、拒交物业管理费的现象不同程度存在。据有关资料显示，广州市约有20%的业主拒交物业管理服务费用。面对少数恶意拒交物业管理服务费的业主，不少物业管理公司表示往往束手无策。

　　其次，一方面是业主觉得物业管理费收得高，一方面却有不少物管公司支大于收。据一份关于广州市的物业管理企业抽样调查显示，有70%的物业管理企业支大于收。有业内人士向记者透露，物业管理公司提高管理费有的是出于无奈。因为物业管理是一个微利的行业，主要收入都已开支在工作人员的工资上。有些物业管理公司为保证赢利，变相向业主增加收费，使得物业管理企业与业主之间的矛盾不断发生。

　　不能背离价值规律

　　此外，物业管理还存在着收费与服务不等值的争议。有业内人士告诉记者，由于现在不少楼盘的物业管理公司仍是房地产开发公司的附属机构，在收费问题上往往偏向房地产公司而忽视业主利益。而另一方面，大多数城市的物业管理收费采用政府定价方式，侧重于考虑消费者经济承受能力，而未将消费者与物管企业置于同等地位予以考虑，往往忽视了物管企业生存、赢利的经济属性。

　　解决之道

　　成立权威仲裁机构

　　对于如何解决物业管理定价与收费中存在的种种问题，有学者提出，应该增加物业管理收费的透明度，成立一个权威的仲裁机构，“快刀斩乱麻”解决物管纠纷。目前，大部分物业问题都反映到消费者协会或投诉部门，但这些组织并不具备判断和鉴定的权威性，而法律诉讼方式大约需要3到6个月的诉讼受理过程。

　　有业内人士建议，政府部门应尽快出台有关政策，规范物业管理企业的收费行为，要统一核定收费项目、收费标准和收费方法。

　　广州市物业管理协会会长杨柱炉表示，今年针对政府在物业服务收费方面的新举措，结合行业实际运作需要，协会将积极协助政府有关部门完善行业立法，规范行业相关管理，拟指定物业收费定价的指导机制，并成立价格指导专家小组，为非普通住宅小区的收费定价提供专业的评审意见、建议，进一步理顺物业服务收费管理，促进物业管理的市场化进程。