中房的未来五年：打造千亿超级房企

　　如果能得国资委的顺利推动，而且重组和股权多元化能够实现的话，中房集团将在3~5年后有望达到1000亿至2000亿元的资产规模。

　　本报记者贡云峰发自北京

　　“我能告诉你的仅是，我们已经完成对华能地产业务的划拨，另有几家正在进入谈 判的最后阶段，价格、人员、公司我都不方便透露，因为怕引起合作方的麻烦，总额大概在50个亿左右。”在记者的再三追问下，中国房地产开发集团(下称中房集团)资产管理公司副总经理，同时也是中房集团运作整合中央企业房地产业主要执行者的梁运斌向记者如是说。

　　此时，距国资委发函确定《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》已六月有余，以此可以看出，中房拉开央企房产重组的大幕显得十分迟缓。中房要做超级房企

　　2004年6月，国资委发函确定《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，并决定由中建、招商局集团、中房集团、保利集团、华侨城集团等5家企业进行整合中央企业的房地产资源。

　　此后一段时间，中房集团董事长孟晓苏在多个场合表示，希望能够整合1000亿元中央企业所属的房地产企业，表达了要做超级房企的想法。

　　10月11日，华能集团旗下总规模高达23亿元的房地产业务划拨中房集团。

　　梁运斌在接受《第一财经日报》记者采访时表示，“当时这个想法是中房提出来的，而且中房也有23年的房地产经验，所以在5家地产企业中也是最专业的。如果能得国资委的顺利推动，而且重组和股权多元化能够实现的话，中房集团将在3~5年后有望达到1000亿至2000亿元的资产规模。”从其言语中不难看出中房的野心。

　　但在12月27日，当全国工商联住宅产业商会会长聂梅生重新回顾这件事情时表示，“我想国资委是出于对目前有些国有企业将大量资金投入企业非主要业务的房地产领域而导致房地产投资过热角度来考虑的，并非如中房所设想的要通过行政划拨手段让中房做成超级房地产公司。”

　　不过，中房集团的野心恐怕是国内大部分地产公司都想的。

　　万科企业股份有限公司总经理郁亮此前宣布，到2014年，万科的目标销售额将由2003年的63亿元增长到1000亿元，占全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%。

　　合生创展更是抛出了今年销售百亿元的数字，让业界为之一震，而号称已超百亿元的顺驰中国控股有限公司(下称顺驰中国)并没有如期完成原董事长孙宏斌的预想。“今年的销售额如果按销售合同口径的话，我估计应该是在90亿到95亿元之间，基本完成任务，我们自己还算比较满意。”顺驰中国总裁汪浩补充。

　　房地产行业走向规模与集中的过程已经越来越清晰。正如一位房地产专家所说，房地产仍然是一个充满不确定性因素的行业，但它的发展正在走向明朗，这在2005年将显现端倪。规模之难

　　目前有消息称，中国航空信息集团、中国诚通控股公司、中国电子科技集团、中国工艺美术(集团)公司等大型国企都和中房集团就重组事宜进行了谈判，梁运斌对此未置可否。

　　在国资委辖区内合并各中央企业的地产业务，梁运斌坦陈，最难解决的就是企业利益分配问题。

　　就中房集团而言，虽然在全国200多个大中城市拥有300多家全资、控股或参股企业，总资产约600亿元人民币，但与中房集团建立资产联系的仅有38家，占21.7%。

　　在中房集团自身房地产业务整合上，梁运斌进一步阐释道，目前中房集团有三个层面的企业，一是直属控股地产公司，占集团总量的60%；二是参股种子公司(上世纪80年代投资于地方的地产企业)，占30%；三是计划经济时代中房进行资源合作，现在挂牌中房的地产企业，占10%。梁称，今后将完成三个层面地产企业的转型，在参股种子公司上，与地方国资委设定股份比例，希望达到20%；对挂牌中房的地产企业，继续进行品牌合作，中房输出品牌并获得收益。

　　但聂梅生强调，中房集团能不能变大应该是一个市场行为，划拨的变大并不能让中房真正变大，而且划拨企业中还会有诸多的不良资产，因此，划拨后整合起来的中房效益并不一定好。

　　据记者了解，2003年整个房地产业的投资年增长率接近30%，而国营房地产企业的投资仅为12%，“全国3万多家房地产开发公司，80%都是民营企业，并且知名度比较好的也是民营企业。”聂梅生透过电话告诉《第一财经日报》记者，“中国的房地产行业集中度太小了，大的地产企业市场占有额也太小了，希望那些通过市场竞争起来的地产企业越多越好。”如何做大

　　“大应该是结果，但不要把它当成目标。”万通地产董事长冯仑这样告诉记者。

　　“如果有把公司做大的基因，自然就会做大，各种条件都很好自然就大了，或者即使暂时小，将来也会做大。”冯仑这句颇具哲理的话，其实就是现在所有开发商的难题。

　　但是，该如何找到做大的基因呢？这的确是个难题！

　　梁运斌认为，对于中房来说做大有四个机会：一是实现土地资源对接，通过和土地储备中心的良好合作最大限度地获得挂牌土地，实现土地效益最大化；二是与政府的经济适用房和住房转移政策相对接，成为政府的运营商；三是完成住房金融工具的衍生，完成和产业基金、投资基金、信托基金的对接；四是在推进小城镇建设和城市化进程中获得最大收益。

　　然而，中房要想做成超级房企，就必须要有唐僧西天取经般的心理准备，去面对市场的种种不确定因素。