日历2005.6 商业地产：新政后的4大趋势

    《中国经济周刊》编辑部

　　国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，将对商业网点的业态结构、布局结构进行限制。届时，众多不具开发实力的小公司将被淘汰，一些无力继续开发的商业地产项目将被并购。据此，一场商业地产变局也正在悄悄拉开。

　　新政

　　资料表明，从2001年—2003年，所有的店铺数量呈现快速增长的势头。目前国内前100名零售企业的发展速度非常快。2001年，每家连锁店可用店铺数量是110家，2002年达到169家，2003年达到204家。而这些数据对国内的地产开发商而言就意味着商铺是一种直接的需求。　

　　2004年，中国商业零售业将全面对外开放，中国的零售市场正在吸引着越来越多的国际商家，寻找适合发展的商业地产项目，由此好的项目成为众多国内外商家所关注的重点。据了解，家乐福将在北京、上海、广州各开6家分店，其他的城市开8家分店。2005年，外资商业企业对商铺的需求增加的同时，商家对位置的选择将更加严格，物业结构要求适用性好，位置优越的项目将成为首选。

　　然而，这一切将很快由国务院即将颁布《城市商业网点规划条例》来决定，根据条例的规定，今后一万平方米以上的商业地产实施项目，必须实行听证，由发改委、建设规划、工商、行政管理、交通、环保、生产流通部门、消费者协会、行业组织和专家学者参加听证，商业网点所在的区和街道也将参与，开发商经过听证后，拿出建设规划方可办理建设手续，而建设一万平方米以上的商业网点还必须到国务院有关部门进行听证，从而避免开发的盲目性。　

　　据了解，今后政府对商业网点的统计，将纳入法定的统计范围，在此基础上对商业网点进行动态的监控，及时向社会发布信息，引导企业和银行，包括个人投资者进行决策，增加科学性，同时开发商逐渐开始重视科学化的调研分析，也会促进商业地产结构更具合理。

　　趋势

　　随着《城市商业网点规划条例》的出台，在商业地产方面将出现以下几大趋势。

　　社区商业将成为新亮点。从各种类型商业地产的发展趋势看，由于城市新社区建设步伐加快以及各级各地政府目前积极鼓励发展社区商业，因此2005年及今后的一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。当前，新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。可以预计，今后一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。

　　开发门槛提高。一旦《城市商业网点规划条例》付诸实施，热衷于“造MALL(大型购物中心)”的商业投资者，以及越来越多难以抵挡商业地产厚利诱惑的开发商们，除了要应付新一轮宏观调控对MALL热的强烈冲击外，还得准备面对公开听证会上各方利益主体的种种质疑乃至反对之声，加上特别是房地产信贷门槛的提高，商业地产的开发门槛也将水涨船高。

　　商家对商铺的需求将大幅增加。2003年，我国消费率仅为55.4%，是1978年以来最低的水平，而就全球的平均水平来看，根据世界银行资料，2002年，世界平均水平为80.1%，显然，我国目前消费率大大低于世界平均水平。中国连锁百强从2001年到2003年所用的店铺数量呈现出的快速增长的势头，对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的需求。一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度，扩大规模作为企业发展的首要战略目标。但是由于边际效益的下降，内资连锁企业开始放慢了扩张速度，而更加注重门店的管理与效益，从开店数量的增长速度看，略有下降。

　　运营模式将回归理性，以租为主将成主流。从近几年的发展状况来看，由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程问题将逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点，尤其是重点城市中的标志性项目的成败将会起到强力的调控效果。

　　随着商业地产运营模式的理性回归逐步到位，以租赁为主的运营模式将越来越多，比例将越来越高，开发商将越来越意识到追求短期获利行为已不现实，而获得合理收益和长期效益将使市场更趋于有序。

　　2005年6月备忘录

　　★ 第11届上海国际纺织工业展将于2005年6月3日至7日在上海新国际博览中心举行。上海国际纺织工业展览会被誉为亚太地区最具领导地位的国际纺织工业展，预计展会规模会达至1万平方米，比上届增长40%。

　　★由中国汽车保修设备行业协会主办的2005中国国际汽车用品展暨首届国际改装车展览会，将于2005年6月10日至12日在北京全国农业展览馆新馆举办。这将是目前国内规模最大、档次最高、影响力最强的汽车用品专业盛会。

　　★北京市美发美容行业协会将于2005年6月10日至12日在中国国际展览中心举办第九届北京国际美容美发美体瘦身化妆用品博览会。本届展会,以“合作、交流、贸易、发展”为主题，以此突出特色、强调规模、提高档次、加强组织、增进交流。

　　★日本世博会将于2005年6月25日至9月25日在日本爱知县举行，经国务院批准，中国贸促会代表我国组织中国馆活动，海南省决定参加此次世博会中国馆活动，并举办“海南活动周”，向世界宣传海南、介绍海南。