陆家嘴制造：4%外资升腾地产泡沫

　　本报记者 杜艳 上海报道

　　在F1赛道上奔驰的不仅仅是跑车，还有上海的楼市。

　　虽然是今年宏观调控的五个过热行业之一，但上海的房地产业正在以强大的动力飙升，楼价的涨幅不仅超越了去年，而且正在形成新的历史高峰。

　　12月9日，上海房展会上。寻觅低价房的购房者大多失望地离开。10月，上海新增住宅项目44个，总上市面积为86.64万平方米。从楼盘价格来看，单价4000～6000元的中低档楼盘只有1个，单价6000～8000元的中档楼盘有17个，中高档与中高档楼盘达到26个，所占比例接近60％。平均起来，10月上海商品住宅项目的楼盘均价突破了万元大关。

　　是什么力量在支撑高价房？又是谁在推动上海楼市离普通市民的购买力越来越远？

　　“现在看来，尤其是近几个月，海外资金的量越来越大，已经形成了支持上海高价房的一股强大力量。”一家港资银行的客户经理表示。

　　外资多元化

　　到底有多少海外资金投向上海的房地产市场？

　　“截止到11月底，上海非贸易项下有10多亿美元的顺差，但是到底有多少资金投向了楼市，没有这个统计口径；而借经常项下进来的资金也有可能转移到房地产，所以统计很难。”国家外汇管理局上海市分局一位人士表示。

　　放眼上海的房地产市场，外资的背影在繁华的商圈和高档住宅区已经随处可见，而投资的途径和形式也多种多样。

　　罗斯福中国投资基金在中国设立了罗斯福科技城发展总公司，并与当地开发商合作，投资兴建了上海罗斯福科技城。

　　香港房地产五虎之一的信和置地，通过参股来福士广场19％，进入繁华商圈。

　　荷兰信托投资基金管理公司Rodamco Asia收购上海捷盛国际服务公寓和上海捷盛高际服务公寓，整体收购浦东浦项广场。该公司通过购买有稳定收入来源的成熟物业获得长期回报，不介入前期开发。

　　2004年5月，美国资本巨鳄洛克菲勒国际集团与新黄浦集团签署合作协议，组建中外合作企业，共同开发建设外滩源项目。

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　　一位房地产中介公司的资深人士介绍，上海的房地产业与外资的合作已经开始了第二次突破。

　　他说，以前开发上海的外资主要来自香港，因为香港本地市场竞争激烈，香港地产商就将目光投向了内地房地产市场。如今，内地房地产市场已经成为信合置地等香港房地产公司业务的组成部分。

　　随着洛克菲勒等欧美资金的进入，上海的房地产市场资金来源呈现多元化。具有多年房地产营销经验的肖先生说，“海外资金已经说不清楚到底是香港、台湾还是欧美的资金居多，上海可能已经是全世界的上海。”

　　如今，金桥、陆家嘴、徐家汇等黄金地段的高档住宅小区，成为外资的首选。这些住宅的单位面积售价一般在1.5万～3万元，环境幽雅。有的地区甚至形成了相对固定的居住群落，例如古北地区居住的台湾人已经达到数十万人，俨然成为庞大的“台湾村”。

　　4％超强带动效应

　　普润房地产公司的研究人员王先生说，从涨幅来看，上海的房地产发展速度已经赶超了以往任何的历史时期，创下了新的“发展记录”。

　　根据上海市房屋土地资源管理局统计，该市中心城区某些地段的涨幅已经超过50％，远远超出了市政府定下的今年12％的涨幅预期。去年第四季度，黄浦区的预售单价为10319元，而到了2004年10月已经猛窜到预售单价15622元。卢湾区去年第四季度的预售单价为12745元，今年10月已经涨到19475元。

　　巧合的是，创下“发展记录”的地段与外资的喜好有着相当的契合。

　　“外资看中的主要是中心城区，而中心城区正是今年上海市涨幅最高的区域。”王先生说，这一方面是因为需求旺盛，一方面则与中心城区的房源供应不足有关。

　　在此景况下，为数有限的几个高档楼盘成为房价飙升最快的地方。位于北京西路黄金地段的国际丽都城，主流房型为115～172平方米，2002年8月的历史价格为14000元／平米，2003年6月升为15000元／平米，今年年初涨到20000元／平方米，现在在房产中介处的转让价为26000元／平米。

　　虽然在上海市政府新闻发言人焦扬的口中，“海外人士购房99万平方米，占4％不到”，但在业内人士的眼里，这个“4％”意义却非同寻常。

　　“不能光看数字大小，关键是看这个数字对市场的影响力。外资购买的房子主要是中高档房，虽然份额小但是对整个市场的带动能力最强。”王先生说。

　　今年7月，上海商品房预售成交价为7546元／平米，到了10月份达到8700元／平米。上海商品房平均的成交价涨幅已经超过38％，远远赶超了去年的涨幅。

　　根据以往的上海市统计资料显示，2000年上海的住宅预售价格指数涨幅为4.5％，2001年是8.7％，2002年是13.2％，到了2003年达到24％。

　　业内人士指出，外资对上海房地产市场的热情不减，主要基于三方面的原因。一是看好上海的楼市并认同上海房地产市场的回报率，二是受宏观调控的影响，房地产开发资金紧张，为外资的进入提供了良机；三是不断增加的海外人士住房需求的释放。

　　不少房地产业人士认为，应当正确看待外资对楼市的影响。“炒作楼市并不是外资的目的，而是一个副产品。一些房地产投资基金放手楼市主要是为了取得良好的回报，而个人则主要是一种投资和理财方式。”

　　从事房地产研究的肖先生认为：“受美元贬值和人民币升值的影响，相当部分的海外人士购买房地产主要是以房产为载体，防止货币贬值损失，并获得套汇的空间。”

　　外资向内地延伸

　　在外资的冲击下，能不能将上海房价涨幅控制在政府的预期当中，俨然是一个挑战。

　　虽然12月3日上海房地局副局长庞元再度对外表示，2005年上海房价上涨幅度将被控制在接近或低于居民可支配收入的增长幅度，但市场人士并不乐观。

　　12月27日，上海市房地局公布该市房地产可售套数：内环线以内为24487套、中内环间13512套、中外环间17170套、外环外46069套。

　　一家房地产开发公司的总经理分析，从数据上可以看出，上海中环线以内能满足有效需求的供给量相对较少，而今年以来，由于地皮紧张，外环线以外大量放量，并辅助以大量重大工程配套房，外环线大量低价房的冲消，大大降低了上海房地产的均价。“口径问题值得考究，如果计算外环线内的有效需求的均价，恐怕数字就要大大变化了。”

　　而现在看来，受到这种房价冲击的并不仅仅是上海。外资的触角已经悄悄地向内地延伸。

　　香港房地产商信和置地，在2004年一改多年对中国市场的观望态度，携手中海地产在内地四处出击。4月，信和置地在成都、深圳取得两块地皮。该公司进入中国市场已经有10年历史，总投资规模达到120亿人民币。

　　美国汉斯地产8年前在中国设立办事处后，一直保持低调。潜伏了7年之后，该公司2003年在北京开发了高档住宅“公园大道”。

　　12月，东南亚最大的地产公司新加坡嘉德置地，投资1.2亿美元收购由深圳国际信托投资公司开发的6座沃尔玛购物中心的51％的股份。

　　除此之外，中德住房储蓄银行的建立，也被业内人士看作是外资对个人住房消费市场拓展的有力之举。