海外基金的中国楼市主张

　　就在“谢国忠警告”引发新一轮中国楼市泡沫的同时，海外投资基金纷纷加大了进入的脚步。对“泡沫论”的不同取向，是影响中国宏观经济走势，以及下一步宏观调控方向的最敏感因素。海外房地产基金此时进入上海，寻找商机，亦是国际资本对“泡沫论”的一种判断

　　文| 崔忠亚

　　“中国拒绝提高利率是因为中国担心房地产泡沫破裂。它将会引起新一轮的投机浪潮。这将使得经济泡沫不可避免地破裂。”10月18日，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠再次抛出他对中国房地产市场危机的观点，“上海是这次经济泡沫的地震中心。”在谢国忠看来，上海的情形有如1997年的香港和1990年的东京，“当由于资金短缺而使得上海房地产的需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。”

　　就在谢国忠看空上海楼市的同时，海外投资基金纷纷加大了进入的脚步。据业内人士透露，平均每月有20~30个海外基金来上海掘金，海外地产基金介入上海地产的程度更加深入。而这，似乎正印证了谢国忠“新一轮投机浪潮”一说。

　　中国的地产业是否存在泡沫，一直是各界争论的焦点。10月26日，建设部还发出报告质疑房产泡沫论。而对“泡沫论”的不同取向，也是影响中国宏观经济走势，以及下一步宏观调控方向的最敏感因素。海外房地产基金选择此时进入上海，寻找商机，亦是国际资本对“泡沫论”的一种判断。

　　进入时机

　　10月19日，国际投行麦格理银行在中国的地产基金和上海东外滩开发公司签定协议，担任其区域开发的市场和金融顾问，这个项目一期2.56平方公里，将可能涉及资金几十亿元。

　　“之所以能和东外滩公司合作，这次中国对经济的宏观调控是一个重要原因。” 面对中国宏观调控，房地产被重点打压的大气候，麦格理银行在中国的地产基金公司——第一中国房地产发展集团首席投资执行官姚蔚的回答出乎意料。

　　中国房地产市场的投资主要来源是银行贷款。以前，房地产开发企业投在地产开发项目上的自有资金不过5%，最多15%，其余主要是从银行贷款。现在政府控制了银行贷款，自有资金的比例也提高到了35%，中国的房地产企业正为寻找资金发愁，向海外资金寻求帮助成为一种途径。

　　“他们就是把我们当放高利贷的银行看。”姚蔚点破向海外资本寻求帮助的中国房地产企业的心理。中国房地产市场的丰厚利润让麦格理银行乐意冒险，在这里房地产企业自有资产回报率都在30%以上，50%以上的人回报率在50%~100%，高的甚至超过100%。而在国外，房地产自有资金的回报率通常不过16%~18%。“宏观调控是一个不可多得的机会。”姚蔚承认。

　　谢国忠认为，宏观调控使得资金短缺，在政府不能有效地解决包括通胀在内的经济运行中的一系列矛盾的时候，随着上海房地产市场的需求下降，最终这个泡沫的破裂将不可避免。

　　对此，海外地产基金有自己的理解。在姚蔚眼里，宏观调控，政府只是限制投资资金的来源，而不是要限制投资。也就是说，是担心银行成为房地产市场的主要资金来源后，一旦房地产市场的风险传导到银行，会让银行背包袱，加大金融风险。姚蔚觉得政府真正在意的是国家的金融安全问题，只要不让银行背包袱，政府是会同意你投资房地产市场的。

　　进入路径

　　其实，海外基金与中国本土开发商的合作在近年也时有报道。例如摩根士丹利在投资了新天地的住宅项目以后，又与复地集团在黄浦区合作开发了复地雅园。复地集团与荷兰ING签署了松江开发项目的合作协议等。瑞安地产如此之大的融资数额，开创了国际资本进入中国房地产市场的投资之最。投资在瑞安地产的，包括ERGO信托、花旗亚洲投资、渣打银行等8家著名的国际投资者。

　　在2002年底摩根士丹利公布的一项对海外基金投资中国房地产市场调查研究表明，随后的2年~3年，将有20亿~30亿美元的海外资金投向中国的房地产市场，上海是一个投资重点。今年年中，摩根士丹利又说，他们正在中国调研更多的项目，包括服务式公寓及商场等。

　　麦格理银行进入这个市场更早。1994年，他们就已经开始在中国运作。2002年初，其与施罗德物业亚洲基金合资建立了第一中国房地产发展集团，这是一个5年制的封闭运作房地产投资基金，他们的希望是在5年内投资超过4亿美元的房地产项目。

　　除了麦格理银行、荷兰ING、摩根士丹利外，还有以新加坡等华人背景的海外资金进入上海房地产市场。

　　此外，一些零散的美国和欧洲养老基金、中东的基金也活跃在这个市场。尽管他们单个的规模都还小，但加起来总量也有一定数目。目前，在与上海房地产企业合作的项目公司中，外资所占的股本份额由11个月前只占5%，迅速上升为50%及以上。

　　业内人士估计，这些海外基金现在投在上海房地产市场的能有100亿美元。

　　但是，在资本项目尚未放开管制的情形下，外资进出中国市场并不容易。姚蔚告诉记者，一笔外资进入中国，要经过政府的审批。这个审批时间，第一次操作的人要3个月的时间，像他们操作过，可以缩短到一个半月，但还是长。海外资金进来后，在获利后想出去，也是一件麻烦的事情。

　　上海房产金融专家洪曦告诉记者，海外基金从中国外汇渠道进入上海，要受到政府的控制。一些私募基金，会借助贸易途径，以购买原材料的名义、通过虚抬进口原材料的价格而伪装进入。

　　业内人士透露，除了上述路径，海外基金进入上海房地产的具体项目时还有债权、股权和产权式融资三种方式。

　　海外基金采用债权融资的模式，是以借债人的身份向当地企业和项目融资，在进入时双方会以协议利率作为资本的回报，通常这个利率在12%~15%的样子，高的能够达到20%。对于一些非常看好的项目，海外基金会以参股的形式进入，也就是股权融资。对于那些已经开发成熟的大厦，海外基金会选择产权融资的方式，把这些楼盘买下来后出租，这种融资方式对海外基金的投资来说利润会相对稳定和有所保证，这主要针对一些写字楼和酒店式公寓。

　　不过，在姚蔚看来，尽管海外资本花了这么大心思进入上海房地产市场，但这还不算大规模进入，这些合作项目还是以投石问路的心态出现，目前，国际投资在整个中国房地产市场的投资也还不到1%，还没有进入大规模投资的阶段。

　　意在何为

　　早就对上海房地产市场虎视眈眈的海外地产基金决不只是要趁着中国宏观调控带来的市场机会捞一把就走，他们更在意的是长远。

　　尽管姚蔚把他们定位成机会投资者，但上海房地产的长期向好让他们从中看到无数机会，他们更希望的是通过股权融资的方式进入，参与企业的管理，以在这个过程中控制风险。

　　但在很多业务没有办法开展的情况下，第一中国能做的是先参与房地产项目的开发，为将来打下根基。他们进入中国这么多年，谈了300个项目，目前在上海已经完成了1个项目，正在做的还有3个项目。

　　就是这么有限的几个项目，在海外地产基金的中国长期发展战略上已经起到了不可忽视的作用——借着这几个项目搭起了其在上海乃至中国的业务平台。有了这个平台，将来，他们在自己投资地产项目的同时，还会吸引更多海外基金进入，自己又扮演基金管理人的角色。

　　在姚蔚心中，未来企业的业务版图应该是，有一级开发，还有房地产信托、二手房市场、房地产企业兼并重组的投行业务。

　　面对海外基金对上海房地产市场的热情，谢国忠提醒，现在的这拨投资热潮将会是最后的疯狂，他们的加速进入会助长中国经济泡沫的破裂，并因此而损失惨重。

　　不过，这话并没有得到完全的认同，地产投资者们有自己的逻辑。洪曦反问，摩根士丹利一面大喊上海房地产泡沫要破裂，一面又马不停蹄地进入这片市场，这是为什么呢？