刘波

　　 12月8日住建部副部长齐骥表示，近期住房保障制度改革将推进廉租房公租房并轨和探索共有产权保障房。据介绍一些地方上的现有做法是地方政府让出部分土地出让收益，有的给予适当财政补助、税费减免，降低住房建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭，配售时在合同中明确双方共有的产权份额、未来交易条件以及增值所得的分配比例。如上海的试点是30%-40%的产权归地方政府，60%-70%归个人。

　　 其实早在2008年就有人在立法规划的《住房保障法》讨论过程中，建议规定保障房为共有产权房，但至今该法尚未出台，此问题也无下文。在当下保障房腐败争议激烈的现实中，共有产权支持者的主要理由是这可减少不当套利空间，因为住房保障机构享有优先回购权，双方按各自产权份额分配转让价款，将阻止转让收益都落入购房者囊中。不过，实际上现在经济适用房和限价房的租赁和交易也是受到限制的，如经适房购买5年内不得上市交易，但效果并不好。限制还导致房屋的租赁收益、增值收益不能得到享用。权利主体模糊和对收益权的限制都影响了保障房财产属性的发挥，造成浪费。

　　 从解决保障房产权主体模糊和权能虚化角度来看，共有产权的路径或许有其价值，至少把公私两方的权能明确化，从而便利房产的交易，推动实现同房同权同价。但前提应是，各类保障房的权能安排都要订立清晰，且统一规范的产权交易合同，以利于资产价值的实现时确保地区间公平。而这是一个需要构建复杂的合同法律关系的宏大工程，尤其是在性质上要把政府当前对保障房使用、交易的行政性管制，变成契约性关系，绝非看起来那么容易。

　　 理论上来讲，共有产权必然是一种精致的制度，需对共有者权利义务做出复杂安排，容易发生诉讼而且交易成本过高，不利于财产的自由流转。比如在保障房共有产权情况下，政府作为共有人是不是参与对房屋的管理，怎么参与，当私有产权人的欠债需以房屋价值来偿还时，政府是不是负连带责任，都是很棘手的问题。正因为共有产权很麻烦，现代经济都尽可能地压缩共有产权空间，只留下夫妻共同财产等基于人身、伦理关系的特殊安排。要建立共有产权制度就首先需对流转权益做出明确法律界定。当前各地缺乏统一协调的保障房政策体系，在这种情况下增加一种共有产权房有可能会乱上加乱。

　　 在保障房建设中，政府让渡了部分权益，这不是以市场化方式供给房屋而是带有补贴性质，如果处理不当不仅是浪费问题，还会增大贫富差距。确保保障房福利为低收入者享有，需要浩繁的程序才能保证公平，更何况购房者的经济状况还会变化。而共有产权保障房需更复杂的产权机制，也需投入更多成本来确保制度得到维护，其实非常笨拙。而若在实践中缺乏可行性，需考虑新思路，如对弱势群体更多采用货币而非实物补贴的方式。保障房制度的公正问题越发突出，单靠探索共有产权难以挽救。