祁三连

　　 在众多行业中，房地产市场恐怕是出台各种调控政策最多的行业之一。而每出台一个政策，往往除了能够收获高度关注之外，还有更多的争议。比如，北京最近出台的自住型商品房政策，争议就不少。

　　 争议缘自于立场不同。政府制定政策的艺术，大概是在平衡各方利益的前提下完成房价调控目标。以自住型商品房政策为例，政策制定部门自诩为：“瞄准刚需，增加供应，力促房价稳定。”但实际上，这可能更多是更高明的“政策秀”而已。

　　 此前，北京曾推出了经济适用房、限价房以及公租房等，但为什么自住型商品房最有可能被定为长效机制的基础而有可能全国推广？因为，自住型商品房本质上是一种巧妙地通过市场方式解决政府保障职责的方式。

　　 目前一线城市房地产市场的主要问题是供应远远跟不上庞大的需求。北京市今明两年推出的7万套自住型商品房很有可能如同“几粒石子扔进大海，最后泛起几粒水花”。

　　 如果从“应保尽保”的角度而言，政府应当大力推广公租房而不是自住型商品房。公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，以低于市场价出租给中低收入群体。它不仅可以最大化利用土地资源，也可以最大程度减少寻租牟利空间。公租房在推广之初也赢得了大部分民众的支持。

　　 但政府的土地财政本质决定了公租房难以走远。公租房不仅会减少地方政府的土地出让金，还会加大政府财政投入。政府运营管理公租房也提出了很大挑战。一位学者曾对多省市调查后对记者表示，由于保障房资金一直处于紧缺状态，各地上报的保障房数量中，至少有一半以上是由国企和企业员工福利房组成的。

　　 但自住型商品房不同。它是采用“限房价、竞地价”的方式，可以最大化减少政府土地出让金的损失，但又能将房价行政化定格在政府可控制范围内。不仅如此，该类自住型商品房5年后上市，政府还可以分享30%的差价增值。政府只需要完成土地出让，后期建设、管理等等问题均无须政府操心，也不存在以前经济适用房回购的问题。

　　 自住型商品房为什么规定5年后上市转让，30%的差额收益交予政府？政策的原文解释是，“为防止个别购房人利用转让自住型住房获利”，但其实另有意图。

　　 通过简单测算可知，自住型商品房5年后转让需要缴纳30%增值收益交予政府，持有时间越短，收益越大，而且会大于普通商品房。但为何不规定60%甚至100%的收益缴纳政府？或者索性禁止上市转让。因为政策制定者可能也会考虑到，如果缴纳收益过高，自住型商品房很可能遇冷，而一旦遇冷，房价调控目标又如何完成？政策也会受到失败的质疑。

　　 有业内人士认为，自住型商品房走不远。但通过以上种种各种利益分析，在改变土地财政无望，国家调整经济结构困难重重的背景下，自住型商品房倒真的可以走远。这或许是平衡政府利益和民众利益最好的方式。只不过，政府真的需要在分配公平上好好动脑筋，否则就是用行政僵化的方式加剧分配不公。