“以房养老”不乐观

　　长江商报消息 最近因为国务院发文明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，“以房养老”成为舆论关注的焦点。“以房养老”是一项金融创新，有利于实现养老方式的多元化。但是像所有的金融创新一样，“以房养老”将面临具体实施中的技术难题，还有金融风险。

　　“以房养老”将遇到两个技术难题。一是房子残值的确定，二是预期寿命的估计，这两个都不容易预估。对于机构来说，以房养老的收益只能依赖于日后拍卖房产实现。那么，到时候房子值多少钱就很关键。如果拍卖所得价款还不够所支付的养老金，那么机构就亏钱。但是房屋残值受多种经济变量影响，并不容易预估。人的寿命也是难以预知的，寿命越长付的养老金越多，对机构越不利。无论是欧美还是中国，当前的社会养老都面临着养老金支付的巨大压力，一个重要原因是人均预期寿命不断提高，领养老金的人口越来越多。

　　“以房养老”，机构先得长期付出现金，最后得到的是房子。这与一般保险差别很大。一般人身财产保险，机构是长期收现金，最后才可能赔付。也与一般公司的经营差别很大。一般公司都是以获取现金为目的，公司无论生产什么产品、提供什么服务，最终目的都是为了出售获得现金。而以房养老，机构不但需要长期支付现金，而且最终得到的还是不动产而不是现金。显然，机构是不可能持有这些房子的，最终还是要把房子变卖获得现金。如果把以房养老保险机构看作一家公司的话，那么这家公司从投入到回报之间不但要经历漫长的时期，而且最终要取得回报还得做一回房地产商——卖房子。

　　资本是讲究周转效率的，周转越快，回报率越高，风险也越低。反之，投资回收期越长，风险也就越高。从这个角度看，也许只有人力资本投资的风险可与以房养老相提并论。人力资本投资长达十年乃至几十年，但接受了高等教育就不一定能获得高收入。而一般工业服务业从投资到取得回报时间都很短，零售业服务业的投资回收期更短，效率高的，资本不到半年就周转一次。

　　除了投资回收期长，机构最后面临着一大堆房子变卖才头疼。要最终收回投资，就必须变卖房子。美国的次贷危机期间房价下跌的导火索就是因为大量贷款人还不起按揭银行强制拍卖房屋这种近乎强制性的刚性变卖房产，有可能导致房价下跌。一旦房价下跌，就意味着房屋残值缩水，这对于开展以房养老的机构是绝对不利的。对于采用“以房养老”的老人来说，这也意味着自己将在抵押机构中获得养老金会大幅度缩水。

　　当前，房地产是中国人的投资首选，买房某种程度上成了一种储蓄行为。既然年轻时候储蓄“房子”，那么年老了以房养老就理所当然了。但是，储蓄是有风险的。货币形式的储蓄长期内必然贬值人所共知，储蓄房子难道就没有金融风险？显然不是，只不过当前只涨不跌的房价遮掩了一切。房子的长期升值依赖于经济长期内的成长性，也依赖于足够数量的经济人口，因为房子的根本价值在于居住。如果一个国家年轻人口不断减少，经济也必然丧失成长性，因为一切经济活动本质上是人的活动。没有了人，地球上一切资产的价值都是零，包括房子。现在一个家庭储蓄几套房，却只“储蓄”一个小孩，将来这些房子到哪里找这么多人住呢？想到这一点，“以房养老”还乐观得起来吗？

　　■胡锋(高级经济师)