近日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，随即关于“以房养老”的话题成为关注的焦点。据了解，“以房养老”并非首次提出，此前在北京、南京等地都以不同形式进行过试点，但是最终都以失败告终。面对诸多的猜测和质疑，“以房养老”试点究竟是出于怎样的考虑？试点需要具备哪些条件，如何平复人们的诸多质疑？目前，国内外有哪些经验值得借鉴参考？针对以上话题，中国房地产开发集团理事长孟晓苏[微博]将做客中新网视频访谈，与网友们一起分享关于“以房养老”问题的观点看法。

　　以下是文字实录：

　　主持人 说：各位朋友下午好，欢迎收看《财富峰谈会》，我是陈虎龙。近日，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，随即关于以房养老的话题成为关注的焦点，据了解以房养老并非是首次提出，此前在北京、南京都以不同的形式进行过试点，最终都以失败而告终，以房养老试点究竟是出于什么样的考虑，而且我们关注到试点需要哪些具体的条件，如何评估人们诸多质疑，日前国内外有哪些经验值得我们参考，今天来到我们演播间参与讨论的是中国房地产开发集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏。欢迎您孟教授。

　　孟晓苏 说：你好，大家好。

　　主持人 说：其实我们中国人聊到养老的话题都很在乎，和房子的话题联系到一起，就越来越热，这两天我看您在微博上、网上很火，估计很忙，其实我们聊到这个话题的时候，以房养老究竟包括什么样的条件，什么叫做以房养老，您给我们解释解释。

　　中国人有自有房产还是十几年的事，国外因为自有房产时间比较长，而且人家老龄化比我们早，很多养老都是老百姓自发创造出来的，我简单数了数，有这么几一种，一种叫做租房养老，把房子租出去收租金，第二种和租房类似叫方向养老，并不全租，住一两间，把其他的几间租出去。比如在国外，管餐食，这样老人还能多收点钱，帮助中国或者其他海外留学生在海外学习居住。

　　第三种叫卖房养老，老人把自己的房子在市场上卖了，把钱存银行，这种方式一般是老人有住处，或者老人卖了房住养老院。第四种和卖房养老有关系，卖大房换小房，卖大公寓换小公寓，不断把自己房子缩小，用多出来的钱养老。第五种就是抵押给银行，抵押贷款，从银行拿一笔钱，一次性也行，抵押一套房子，不是老人，自己都能低，抵押50%吧，这种抵押房子，如果对于老人来说，就叫养老，其实不是什么新鲜事。第六种叫拖房养老，就是孤寡老人没人照顾，在中国农村一个月才有55到65块钱的养老金，这样他们委托邻居来赡养他们，安排他们饮食起居照顾，老了把宅基地给邻居，这种非常不规范的方式，说明老百姓自己有自己的创造力，那么如何把它规范化，变成一种有政府监管的保险产品呢？

　　在国外作就出现了另外一种，叫做反向抵押养老保险，它是把保险业大的法则引进，和人的生命同长，它和租房养老不同，老人还可以住在这房子里，更跟卖房养老不同，老人不光住在这个房子里，而且房屋未来的增值还有老人和保险公司分享，所以一旦进入了这种产品，有点又住房又拿钱，住房一直到老人身后，身后把房产拿出去拍卖，用来偿还老人一生所用的钱，这种方式是对于那些有房而缺钱的老人来说非常适宜，在国外也有养老金，但是往往是不足。

　　这种老人用以房养老各种方式，用来补充养老，这都对他们来说是一种创造，应该说这不是富豪的创造，这是中低收入者的创造，体现了这些老人和社会结构的智慧。所以我认为在中国，除了老百姓已经自发的开展起来的像租房养老，卖房养老这些办法之外，应该说有条件引进相当成熟的反向抵押养老保险，来丰富我们的养老以房养老体系。

　　主持人 说：刚才您聊了这么多，我们也听明白就是反向抵押这样的方式，是一种方式，而且是有益一种补充，在现在以房养老的方式中，我们也有很多社会上比如国家一直养老保险，这是我们为主要方式，这个是补充，而且是一种尝试，说到这的时候，很多人要问，我们现在说的以房养老，具备的条件，比如举个最简单的例子，抵押的时候值多少钱，会不会将来升值，抵押的时候怎么判断，有没有什么机构判断标准？

　　孟晓苏 说：当然，在十六七年前，老百姓住房抵押贷款，也是我和其他几位专家提出建议，后来银行在国务院的推动下就开始办了，开始也不愿意办，老百姓借钱怎么会还，国有企业借钱都不还，怎么说服他们？当时建设部部长带着我去说服银行行长，老百姓也不愿意借，我凭什么交利息，后来老百姓发现，原来是个好的产品，先住房后和还钱，当时出了个外国老太太和中国老太太的天堂对话。

　　你看，哪种老太太晚年生活更愉快，当时这个故事推动了老百姓住房抵押贷款。所以这种新的产品的推动，确实需要一点时间，也需要人们的更新，你问的这个问题，谁产品的操办人，那个是银行，而反向抵押养老保险是保险公司，如果保险公司不推出这个产品，应当说中国没有这个产品，所以人们以为原来模拟以房养老反向抵押没有成功，就误以为中国以前有过这种产品，其实没有过。

　　你比如说曾经北京有一个机构，你把房子压给我，我给你租出去，你住养老院，这是一种社会养老的探索，不是反向抵押保险。再一个中信银行推出把房子抵给他们，有时候还到10年、8年一定要还的，所以他们规定只能是二套房才能办。

　　所以这种产品都不是真正的国外标准的反向抵押养老，都是根据保险公司推动，老了给你个按年返回的养老，这种方式是老人没有养老保险，中国老人本来就是低工资，没有多少储存，中国老人过去没有商业性的养老保险，后来有了社保，就有社保这点钱，除了儿女养老和社保养老，很多老人没有更多的资金，但是老人有房产，而且这种房产有不少都是房改房，以前是两三万，现在都涨到好几百万了。

　　一个副部长说我的房子买的3万五千块钱，现在一千万都有了，所以老人有什么就应该拿什么来养老，社会应该给老人提供这种选择，有儿女靠儿女养老，这应该的，有票子，你有钱当然靠钱养老，有社保大家靠社保养老，都觉得不够，不够应该增加，想方设法增加国家的对老人的养老支付。除此以外现在有了房产，让老人自愿选择，补充他养老，特别这些失足老人，他们的房子更应该抵押，这对他们来说生活水平极大的提高。

　　主持人 说：咱们在聊反向抵押的时候，有一些特定适合的老人，比如没有子女或者说本身的养老的钱不够，咱们可以去试着选择，而且房子比较值钱，那么我们聊到这个话题的时候想到，网友也在分析，咱就举二百万的房子，二百万的房卖了，两百万存银行，每个月从银行领来利息，这样养老，您觉得这样划算，还是反向抵押划算？

　　孟晓苏 说：这跟老人不一样，卖房子，老人一下成了富翁富婆了，但是他没房住了，得算帐，就剩下社会养老了。存钱一个月多少利息，一年多少利息，我们知道现在按现在算3%，为什么3%，有更高的，老人每年得拿钱花，哪怕整存取息，也就是3.9几，然后老人挣点本金，老人敢不敢动本金，不敢，老人知道自己活多长？65岁的老人，你说我10年肯定死，把200万切开，一年用20万，你怎么能知道10年肯定死，如果活到30年，所以只有换用思维方式。

　　再有卖了房以后，跟二百万锁定，问题是利息高，还是房子增值高，中国老人都知道，北京老人都知道，利息一年3%房子增值多少，北京的房子十年以来增值了五倍有了，有些房子已经增值了10倍，当然保险公司会选这些增值潜力大的房子来入保。过去二百万的房子值多少钱，过去两三万的房改房，未来会多少钱？所以这个增值等你卖了以后没有这个想法，如果觉得未来这房子会贬，就找保险公司，保险公司真的贬这房子吗，所以我觉得是两相情原的事。按照反向抵押，你是不是可以模拟算一算，其实算很不容易。

　　每个城市老年人平均寿命不一样，比如北京，男性老人全部73岁，北京80岁，全国女性77岁，北京84岁，光是男性和女性老人就差4年，所以我们就要判断，为什么说公式不容易计算，但是如果老人入了产品以后保险公司自然有一套计算方式，主要还是相当于把抵押贷款翻个个来看，向金融机构交钱，同时交的钱跟你的房价锁定，未来的房子增值归你了，反向抵押贷款是翻个个来，金融机构向你交钱，房子在老人名下，部分主要归老人。

　　但是应该说，一旦跟你入了保，老人活多久，保险公司就管多久，应该说老人又住房，又拿着钱，而且永续无忧，不需要把房子卖了存银行精打细算过日子，算计最后还是把一笔钱留在了身后，这种方式是每个月得一万块钱可以花光。比如说一个月有一万块钱，200万钱的房子，再加上你有点退休金，几千块钱，如果要是不想住，你自己住别处去，再把房子租掉，又得一份叫租金，这样加起来多少？

　　老人一个月有一万几千块钱，这种日子过得比较舒服了，更不要说现在几乎在北京找不到房子只值两百万这样的房子了，这房子得多小，要是找到农村去，农村的房子产权不能转让，所以农村目前不能做。这决不是保险公司的过错，应是法律法规应当鼓励和支持农村的土地流转。

　　北京我们看怎么算，哪栋房子也得照着五六百万或者更高来计算，所以老人每个月能够得到两万或者更多的资金，再加上他的养老金，加上他的其他费用，老人过得很愉快，但是有一条，虽然你住房，虽然你增值，但是你不能够再传给子女，因为保险公司拿了别人的钱，替老人养老，而且活多久给多久，老人死太久已残值还给老人的子女，这样的情况下老人去世了，用什么方式周转，把房子卖掉了，把钱还给，这实际上是一种互助行为，比农村托房养老更加规范，在政府的监管之下和税收政策鼓励之下，这样以房养老行为。

　　北京我们看怎么算，哪栋房子也得照着五六百万或者更高来计算，所以老人每个月能够得到两万或者更多的资金，再加上他的养老金，加上他的其他费用，老人过得很愉快，但是有一条，虽然你住房，虽然你增值，但是你不能够再传给子女，因为保险公司拿了别人的钱，替老人养老，而且活多久给多久，老人死太久已残值还给老人的子女，这样的情况下老人去世了，用什么方式周转，把房子卖掉了，把钱还给，这实际上是一种互助行为，比农村托房养老更加规范，在政府的监管之下和税收政策鼓励之下，这样以房养老行为。

　　主持人 说：我们刚刚聊到这个的时候，经过大体数字给大家举了例子，已经比较清楚了。很多朋友还有一个问题，比如说房屋产权的问题，我们现在比如说房屋以房养老试点的时候，面临一些困难，市民担心房屋期限到期怎么样，这个法律是不是已经有一些规定？

　　孟晓苏 说：03年的时候提出这个问题的，当时保险公司第一个顾虑就是70年，房屋产权70年这是不准确的，因为房屋产权是永久的，土地使用权70年，早在03年7月份，全国人大颁发的《物权法》已经明确规定了。这个自动续期有两种解释，自动不需要再去登记了，69年半了是不是还要登记，是70年加70年，对吗？不对，是70年加70年再加70年，是个永续无期的概念。

　　第二个自动的含义是不是交费，要不要补一笔，主管部门的副部长级干部已经出来，我们没有说过交费，而且我认为是不交费，这个已经做了解释，自动里面包含了不交费，如果非得说清楚到底交不交费，负面清单管理，不让你做的给你规定剩下都可以做，我们政府法律没说收钱，你还说收钱，非得我法律规定，如果这样的话，当然也可能需要，适当的时候，副部长不行，再换个别的去解释了，总之已经说的很清楚了。

　　我们再翻过来讲，到底谁担心70年，开发商肯定不担心，二手房也不担心，既然是保险公司他自己弄明白了，其他人怎么担心70年到期的，如果快到期了，赶快把房子抵押出去，有傻子愿意接，保险公司如果愿意要，你干吗不甩给他呢，所以我说这事都弄乱了，不知道怎么思维，70年的问题不是抵押老人所担心的问题。

　　主持人 说：对，我们在聊了反向抵押这样一些细节条件，刚才我们也就物权70年给大家做了解释，下面一个问题大家比较关心，其实就是价值评估，在房产价值评估的时候，最开始说到预期房地产升值，我们可能抵押比方价更高，我们在抵押房产的时候，或者说以房养老我们在进行反向抵押的时候，如何评估，保险公司具有什么样的条件去条件，在政策法规是否健全？

　　孟晓苏 说：应该说评估已经很多了，住房正向抵押贷款就是由银行，反向抵押推出一定由保险公司来确定。所以说这种市场化的行为是由市场来选择的，为什么我说老人有权利，今后房子增值以后可以分享，也是市场行为造成的，因为一旦做这种产品不是一家保险公司，过几年老人说我房子已经升值一千万了，你怎么还几百万，老人可以去找另外的公司，那家保险公司说按一千万来计算，可以跳保。

　　由新的保险公司替老人把原来欠的欠息，以及收回的手续费给交了，老的保险公司算获益了，等于老的保险公司当成一个当铺了。新的保险公司把这位老人抵押房产搬走了，由于这样的做法，由于市场的选择，可以让老人能够保护住自己的权益，当房产升值的时候，老人必须分享一部分，否则老人有多种办法通过市场来解决。

　　主持人 说：其实以多种方式通过市场来去解决，有多种选择保险公司，而且如果在将来一段时间之内，以房养老这样的反向抵押的方式施行，这样健全的方式或者健全的市场秩序有政策去落实促进。我们传统中国人养儿防老，而且尤其在以前的时候，你们家几个孩子，养老没有问题，现在我们把房子抵押出去，给自己养老，在观念上大家也是有一个交锋也好，或者说纠结也好，都在思考这个问题，您觉得观念上怎么改变，使得自己养老顺利进行？

　　孟晓苏 说：如果老人愿意把房子传给子女，这是非常好的传统，中国子女愿意赡养老人，这是个非常好的传统。儿女养老，仍然还是未来的一个主渠道，但是没有子女的老人怎么办？我们中国现在老龄人口已经是两亿了，大约有10%老人是没有子女的，这些数字虽然比例数不大，欧洲大概三分之一老人没有子女，为什么欧洲经济多年比较发达，人们不依赖子女，不生孩子，甚至还有同性恋，更生不出孩子的。

　　我们中国，更悲惨的是那些失独家庭，就剩下孤独的两位老人，现在有多少人，有100万个失独老人，这些老人谁给大家来养老，他们的房子怎么传给子女，所以这些老人未来可能就更需要，这样供出自己的房子，在有生之年花光，特别和他的同长的保险，叫与生命同长的。所以中国，我们在鼓励儿女养老的时候，主要还是先从这些无子女和失独老人做起。

　　当然其他老人也会有愿望，有不少老人子女出国了或者外地，叫空巢家庭，这些子女在老人都是已经六七十岁的时候，自己往往都成家也孩子，有房子。今后老的死了把房子留给下边，6个老人都死了以后最后剩你一个，不是原来担心这个，有些老人本身就有两套房三套房，有意向的可以选择来进入，有些子女也很愿意让老人入保险，这样子女照顾不了老人，老人有钱，可以自己安排自己的生活。

　　主持人 说：我们刚刚从具体的一些细则到观念上进行了分析，其实就我了解，十年前您就提出了这样以房养老的措施，可能一直没有推出，而且我们之前也看到一些新闻上说，比如北京、南京试点，并不是说完全成功，我们之前也聊到过一些，可能和现在政策并不一样，您觉得现在推行这个政策，将来在一定时间内落实这样的政策，还有哪些方面的配套，比如税收、供应、维护方面，发展养老房地产，应该注意哪些问题？

　　孟晓苏 说：其实以房养老在中国已经成功了，也还见过一些老人，把大房子卖了，换小房子，腾出钱来干吗，帮他儿子付首付，这种方式其实都成功了。只是说名叫反向抵押的，靠名字的这些没有成功。

　　主持人 说：就是名不副实？

　　孟晓苏 说：名不副实，只要保险公司不能做，在中国不能违规，自己从事保险业，这个产品突出障碍主要是保险公司思想障碍。第一个顾虑70年到期，政府把放的给拆了，顾虑现在应当解除了。第二个房价会跌，他们十年这种产品房子涨了这么多倍，如果十年前听了我们的做了，现在他们想不想做，我也不敢说，因为虽然是我在积极推出，但如果认为今后房价会跌，永远是这么说，这是第二个问题。

　　第三个就是原来说担心，因为中国传统观念，老人不会做，把目标指向了无子女老人和失独老人就认为该做。这三个障碍，法律和现实意义上都已经去除了。能不能做关键取决于保险公司，你问到了政府需要做什么，有人说这纯粹市场行为，政府不需要做什么，我认为首先划清，这个不是政府保险金不足，拿出来补充保险金不足的办法。

　　主持人 说：这个不是政府补充金？

　　孟晓苏 说：不是政府的行为，是老人补充自己的，即使在那些很发达国家，很富裕的国家，老人也要拿房子去抵押，因为要过更好的生活，这不是政府要强制推行的，这是都给老人一种以房养老的选择，但是政府不能够所作为，根据国外的经验第一要免税，未来过户给保险公司，收过户费，按照美国当时平均房价13.5万美元，在平均房价以下免征过户费，这是照顾了中低收入老人。

　　第二个对老人的收入，要不要交税，因为是卖房的钱，抽税，好多税，在国外对这样的能够免税。第二个保险公司，对保险公司公司来说，这也需要一定的免税鼓励，否则的话，保险公司在这里面的收益就没法计算了，只要保险公司要考虑这方面收益，要考虑其他保险人的保费，就要减少对老年人的减负，所以要一定的鼓励。

　　第三个各国政府都对这种进行支持，对长寿老人进行补贴，一般入这种保险之后，老人平均多活两岁，这样的话长寿当然好事，特别对于社会好事，一个国家长寿老人标志着一个国家的生活提高。甚至世界上有个不道德的词汇，叫长寿风险，我听了很反感，怎么长寿变成风险，因为换起来正常养老保险是你交钱的，交钱的长寿风险特别明显，如果老人寿命长，保险公司赔得很厉害，长寿风险在以房养老方面就会弱化，房子本身有个浮动的增值。

　　保险公司有钱，并不是在房价跌的时候急着要卖，保险公司不需要在低谷时候卖房，这就是它作为保险公司的长项，它因为长期看房价，所以长期在上涨，这是因为各种因素，特别通货膨胀因素。和货币锁定的，利息抵不过通胀，和房屋抵不过通胀，就是因为这样的一些因素，需要政府出台这样的措施，包括给长寿老人进行补贴，这样可以化解保险公司的顾虑。

　　这种长寿风险不能演化成一种道德风险，盼着老人死，任何保险都会有这样的逆向选择和道德风险，通过这样的方式，因为房产的增值，因为保险的约定，再加上国家的补贴，这样可以化解这些方面，可以让保险公司会有更多积极性来做这件事。

　　保险公司没有积极性，现在保险公司是得过且过，十年下来，再三提出一个问题，告诉人们房价会涨，现在全社会不是打击保险公司的积极性，骂他们，你们就是挣钱，只不过是个资金转移，不应该骂他们，而是鼓励他们，大胆往前走，这样才能给老人，特别无子女老人一个以房养老的新选择。

　　主持人 说：我们刚刚探讨了很多目标定位的人群比较明确，比如像无子女，像空巢老人，我们谈到这的时候，看到网上有一个经济学家谈到一个观点。我们在谈套养老的时候，把自己的房屋作为养老的保障，其实也是在经济学上发挥它的价值的体现。

　　孟晓苏 说：说的很好，现在北京房价上涨，很多老人受益，别的不说，我们作为在当总经理的时候，把项目捐给清华，平均每户100到120平方米，不到20块钱买的房子，现在多少钱？4万到5万块钱，学区房，每个教师因为有了这个房子，都因为房子成为五百万到六百万的富翁了，那么这种财富价值很多人说，没感觉，因为没有变现，也没有办法变现，卖了房子没地住了，好反向抵押就是一种让他实现价值的方式，这样就是老人的凝固增值，包括增值以后，造成老人财富增加，可以逐年变现，供养老人生活，而且活多久可以活多久。

　　一位国务院老领导听了这个以后，说看了一个法国电视剧，老太太入了这个保险，活了一百岁，把一个律师给熬死了，她就是不死，这是一个法国老太太的故事，如果能够在美国老太太的故事，再补充一个法国老太太的故事，抵押贷能够让老太太的有生之年过得很安逸。

　　主持人 说：接下来请聊两个另外的问题，关于一、二线城市房价高涨，调控政策出现松动，您如何看待当前楼市格局，调控政策有什么样的变化？

　　孟晓苏 说：你记得上次在这谈过，我认为我们不能犯这种调控依赖证，从一线城市挤出去，到不限购三四线城市去开发，这些问题有些是人为造成的，我认为要反思我们这些年的调控是不是出了什么毛病，现在中央和新的国务院已经提出了，推动城镇化，加快棚户区改造，这些都会作用优势。

　　再加上内需，更多依靠内需拉动经济，在这些政策推动下，再加上未来的土地制度，是不是能够改革，现在增加供应量的问题，大家都明白了，不增加供应量，老百姓的这种旺盛需求也无法满足，是一线城市、二线城市的情况。

　　三四线也并不是都是像人们说的卖不出去，局部的地方，为什么？个现分析，比如温州，温州因为出口垮了，小商品生产卖不掉了，这样房价才下来，为什么下来，最好抵押借款是房子，最后房子被法院拍卖或者不得不卖房还债，这样房价跌下来。第二个是俄罗斯，靠着煤炭，现在为什么下来了呢？不是因为连续多年的短压内需，造成了钢铁业、煤炭业各行各业的衰败，煤炭价格，不开采一天要赔20万情况下，如果开采赔40万。

　　这种情况下，这个城市还有生命力吗，他的原因在于整个大形势，大形势变化了。如果整个全国慢慢起来了，像我们已经看到明显三季度看好，如果这样的话，今后电和煤都需要了，这样城市也慢慢会缓过来，所以我认为，有些事情看产能过剩，不能光看静态。86年在纱锭XX出过一次，后来通过拉动内需，不但不过剩，反而增加了很多需求。纱锭不够了，而且还是窗帘、床上用品，现在又出现了一轮产能过剩，在长期来看，可能有一些内需不振造成的，当经济起来之后，这些产能真的过剩吗，同样用这个例分析那些，由于长期一直产能内需造成的，企业困难这些城市，不是房价的问题，是整体的经济。

　　所以只要坚信，稳增长，调结构，促改革，这些政策持续贯彻，在拉动经济扩大内需方面的力度会逐渐的加大，并且我相信不会轻易改变这种政策，我们就应当相信中国的经济会向好，中国社会保持一个中高速度的发展，长期保持较高速度的发展，是可能的。

　　主持人 说：另外一个问题，关于购房者，现在好多全国土地市场，现在出现了地王的情况，而且有一些土地的价格就已经达到了当时购房一平米这样的价格，两者基本上差不多了，那么这个土地上盖起房子，是不是更贵了？

　　孟晓苏 说：肯定更贵。

　　主持人 说：对购房者来说，是不是现在适合出手去买房子，或对于一些手里头已经有几套房子的人，可以进行一些投资或者其他想法，您有什么建议？

　　孟晓苏 说：我是一直主张该买房就买房，不要慌乱性买，也不要听专家误导说房价会跌才买。老百姓有购买力，认为买黄金都不值钱了，为什么不选一种投资的方式，投资购房被人指责，这是不应该的。请问哪个住房没有居住功能，如果说我投资功能，第一套房也有投资功能，要知道原来的房改房都增值几百万了，那不是一种投资吗？如果恢复房子居住功能，是不是恢复食品的果脯功能，恢复衣服的蔽体功能。老百姓不听这套，老百姓在限购状态下拿出钱来买房，老百姓现在还是有办法，在老百姓戴着镣铐跳舞的时候，这是在外需不足的情况下，老百姓内需的体现，正是因为这样，我们才能对中国今后充满信心，你不能说让老百姓脱离掉这些东西，让他去买的。

　　曾经有一种想法，鼓励百姓买定时，再奖励老百姓买空调，老百姓说了，你不让我买房子，我空调挂在什么地方，所以这些东西都是以住房为基础，老百姓要买房，你不人它，其实还是扩大内需，一定有个产业带动。特别买房现在对于国家没什么压力，本来你的产业结构、钢铁、水泥建筑材料，整个都是为住房生产配套的，也没有什么石油供给的压力，不像买车，为什么不能够让老百姓能够拿出钱来买房，不光为自己的投资和居住，而且也为了国家的经济发展和诸多本来不过剩产能的产业恢复，所以我现在认为考虑这个问题。

　　再回到你刚才说的地王现象，地王是什么原因，多年土地供应不足，一方面开发企业购地成绝对下降的趋势，从上个月看，绝对下降了9%，不是说增幅下降，绝对数下降9%，一方面全国土地性供应不足，另一方面出现地王，说明物以稀为贵。打破这种政府单一垄断土地的局面已经势在必行，就是谈到的要改革，我们早就提出来，农村建设用地，应当允许规范。

　　明确提出了农村建设用地，可以规范进行流转，为什么这么多年，六年过去了，为什么还不推出，主管部门思想有毛病，总是限制着这种做法，其实中央文件已经规定，能不能够通过推动改革，使得农村建设用地能释放出来，不能说农村救灾外头，是你把人家地方占了，人家城市在你城市内部了，不是人家搬进来了，是你扩大了，这种情况下还说国家土地，不征用任何人不能建设，不是自己捆住自己了吗，城市土地本来由私人，政府的地叫租的，99年甚至更长，我们中国规定是70年加上自动续期，我们原来以为中国没有永久的土地，农村的宅基地就是永久的，谁给他的，是当时共产党打天下的，是涂改的时候给他的，并没有说收回来，必须政府再拿钱拍卖了，一方面造成了农民的损失，另一方面造成了诚实的高房价，这些问题应当通过改革加以解决，而党中央国务院已经明确提出了下一步城镇化农村进城，土地制度改革的思想，下一步把它落实，我认为在下一步推动改革问题上，不要再去过多讲调控了。明明是改革，在是个长效机制，所以说城市调控的长效机制，本来调控是短期的，中央文件早就写得明白，把短期调控政策和长期比较政策有机结合起来。

　　而我们李总理讲话提出的，要有发展的长效机制。怎么会变成调控的长效机制呢？这些问题都是调控出毛病了，得了一种调控病，我把它叫做斯德哥尔摩综合病，被人家劫持病了以后，现在需要转变观念，目前的一线城市和三四线城市土地和房地产价格的畸形的波动是反映了过去多年调控政策有毛病，才出现的恶果，这种情况需要市场的调节，需要市场的规范逐渐把它化解。

　　主持人 说：我们在讨论过程当中，还有网友对于您说到以房养老一些话题比较感兴趣。关于您提到开征遗产税包括以房养老之间有什么联系？

　　孟晓苏 说：开动遗产税决不是为了推动以房养老，这个问题其实不是今天一天话题了，十多年前，有人提出并且我听说主管部门已经研究多少次，当然十年一直没谈下来。开征遗产税这个税种是个财产税，在世界很多国家和地区都施行了，140多个国家有遗产税。曾经在美国，在小布什上任的时候，因为小布什共和党代表美国的高层，他们提出来取消美国的遗产税，结果遭到了美国富人的反对，联合要求美国不能取消遗产税，对美国年轻一代不公平。

　　富豪反对取消遗产税，这样也就推动了社会公平的发展，因为你自己从理论上说，人的富裕并不光取决于个人，而且不能把后一代带坏，现象中国贫富差距越来越大，有专家说经济系数已经到XX时期了，不考虑如何采取一些平衡贫富，为什么看着富二代出现，大家只是愤怒，为什么不是帮助，所以中国开征遗产税是必然的事。过去没有遗产税，是因为十多年前，老百姓没有财产，没有财产怎么会有遗产税，我们中国人有房产不就是十几年的事，现在有了房产，而且房产增值很大，中国开征遗产税，对于社会公平，对于完善社会制度都是有好处的，不能说现在一方面说我们社会主义制度是无比优越的制度，另一方面连遗产税都不开征，让亿万富豪不纳税，当然开征遗产税我有我的判断。

　　在美国富豪们反对下，美国布什政府不是把遗产税的50万美元的起征点提高到了两百万美元，这样的话也算是对富人有个交代，我认为我们中国开征遗产税，还是起征点定高一点，比如定到一千万人民币，这样使得千万富豪拿遗产税，一千万以下的就算了，因为随着日后通货膨胀，慢慢地变化，可能一千万以后看变几百万了，开始设定不要太严酷。为什么现在全国人大通不过，那些老人都有房子，我们辛辛苦苦这辈子就这套房子，老部长哪个房子不上千万几百万。

　　这批老人你就把他放过去就算了，现在社会上已经出现了诸多的千万元亿上的人，这些到故去的时候征遗产税，税率仿照国际商的标准，这是社会进步的表现。当然如果中国真走道了那种社会进步，有没有人反对，有人反对，谁反对，富二代反对，当然还有一些贪官反对，他们反对阻碍不住社会的进步，今后遗产税讨论应当设定，但是为什么反向抵押养老又有点关系，因为一旦有遗产税制度，在美国，在日本，为什么发展快，就是因为老人不可能把房产完整留给子女。

　　他要交很多的税，特别房子如果价值高，或者本人财产大的话，像国外一般规定最高能到三分之二交掉遗产税，所以很多房子捐给社会了，先交钱后拿房，如果房子在美国比如值一个亿美金，得先交6600万美金的现钱，才把房子拿走，所以好多人交不起，交完了以后，房子分给谁，一帮子女，所以也算了。这样的话，就归了公家，后来自己要努力奋斗。所以这种缴纳遗产税这种方式，也就有效的避免了这种社会年轻人的分化，有利于社会公平。我觉得作为提倡反向保险的人，可以看看遗产税，反抵押房子不作为遗产，因为房子已经由老人月复一月的领光了全部。

　　主持人 说：其实开始也聊过这个，因为保险公司比拿包银金的时候，是保险公司用其他的钱补助。

　　孟晓苏 说：其实保险公司在这里边单凭作为投资，为社会人群提供一种制度，叫制度性慈善，我们翻过来补充，就是当老人离世的时候，这套房子不作为遗产，因此不交遗产税。比如还有别的，还有存款，还有股票，或者还有别的房子，就要按照规律交税，因此一旦有了遗产税制度，你看很多美国和日本家庭，老人就入了保险。在美国发展最近几年不快的原因，是因为房价在下降，下降的情况下保险公司不敢做了，下来房价又恢复了，在既年看得出来都是要持续上涨这样一种情况下，保险公司能造成良好的预期，因此在这个时候，鼓励他们进入到市场领域，帮助老人做反向抵押保险服务是时候了。

　　主持人 说：我们刚才聊到保险公司，关于保险公司、银行、金融急救在选择已经开展住房反向抵押业务的时候，选择住房的时候有几个条件说，所抵押的房产最多不超过70年，有的地方有挑肥拣瘦，设置门槛过高的嫌疑，有网友也留言问这个问题。

　　孟晓苏 说：前面已经说了，中国没有真正的反向抵押养老保险，这些所谓的反向抵押贷款都是由银行做的，银行要选第二套房，因为未来把房子拍卖的时候，不能赶到大街上去。而且有个期限，因为贷款不能是无期限的，所以这就是银行来做抵押贷款的优点和缺点。所以我说这一种不是说老人，只有老人才能入，任何一个有房子的人，到银行说，我把房抵给您，用十年、八年，这种都可以，对于有些老人，房子多了，抵押出去一套或者卖一套，抵押优点就是房子增值还好，这是任何人都可以做的。

　　因为没有过去反向抵押养老保险，所以过去所有出在抵押贷款方面的问题都不能算到保险公司还没有推出产品的账上，而一旦要有这样的产品，我相信保险公司会有它的选择。你比如说它会择相对房价比较高的城市来做试点，会选择一些无子女老人，来做首批，或者一些空巢家庭做首批的试点者。同时从老人的应该说房产和几种知识结构上，更多会选一些高知识层面的，他们比较以理解这个产品。

　　因为没有过去反向抵押养老保险，所以过去所有出在抵押贷款方面的问题都不能算到保险公司还没有推出产品的账上，而一旦要有这样的产品，我相信保险公司会有它的选择。你比如说它会择相对房价比较高的城市来做试点，会选择一些无子女老人，来做首批，或者一些空巢家庭做首批的试点者。同时从老人的应该说房产和几种知识结构上，更多会选一些高知识层面的，他们比较以理解这个产品。

　　所以这种产品受不受欢迎，看看调查就知道了，央视曾经在2007年对老人做过调查，回答说愿意一半，不愿意有一半，在最近上海统计局对老人做了调查，结果发现73.1%的老人认为这个产品是赞同或基本赞同，可见在老年人的心目中多一个选择比少一个选择好。在这种发达地区，比如上海，认为不需要养儿防老，不需要子女养老的占了12.1%，说明在这些地方，更多认为子女太劳累了，不需要麻烦子女。

　　主持人 说：其实从目标人群定位来说，我们在做调查和分析的时候，也需要去明白我们这款保险推出的时候针对是哪些人，我们今天非常高兴和孟老师聊了美国老太太的故事和法国老太太的故事，也希望在中国不远的将来，中国老太太在谈到自己的故事的时候，也非常开心，谢谢孟教授。

　　孟晓苏 说：我们希望能推出这种产品，让这种产品更多的替老年人服务。

　　主持人 说：谢谢孟教授来到我们的演播间，接受我们的采访，感谢各位的收看，我们下期再见！