香港近期的火爆楼市，其实是国际热钱、内地买家、本港买家三者合力的结果，特区政府无法以一己之力加以扭转

　　沈彻

　　香港特区政府10月25日宣布，从10月27日起新增买家印花税，并调高额外印花税率。

　　此举意在压抑楼市炒风，但此番调控能否奏效呢？

　　很明显，特区政府此举很大程度上可以说是出于无奈。按照官方数据，没有香港身份证的外来投资者占香港楼市的整体成交量从2008年的3.1%，升至去年的6.5%，其中在一手房屋市场的占比，更是由2008年的5.7%大幅升至2011年的19.5%。在今年1月至9月，香港中小型住宅的房价累计上升21%，升幅抛离大型住宅的11%，平均下来每月涨幅约为2%。楼市升温，甚至带动了香港股市的地产板块在9个月内飙升了40%。

　　特区政府想出用大幅增加外来投资者的买楼风险与成本来减低短线投机者的购买意欲。

　　这看起来似乎有效。新政公布当天，香港新界一个新楼盘决定当晚提前开售，并在数小时内卖出275套住宅。而在新政生效后的第一个周末，楼盘只售出63套，当中内地买家已经绝迹。港股地产板块在周一(10月29日)开市后更是大幅下跌。

　　因为按照新政，物业持有期为6个月或以内的，税率由原来的15%上调为20%，物业在半年至1年内转手的，税率由原来的10%上调至15%，持有期为1年至3年的，税率则由5%上调至10%。此外，非香港永久性居民买家以及购买房屋的所有本港或外地注册公司，还需再缴付15%的买家印花税(BSD)。

　　有不少人认为，严厉的征税措施将会降低香港楼市的成交量及房价。但如果我们详细分析此次新政背后的宏观经济环境，恐怕效果存疑。

　　要知道，作为境外因素影响力超过80%的外向型经济体，以及因为盯住美元的联系汇率制而被限制政策工具选择的货币区，香港近期的火爆楼市，其实是国际热钱、内地买家、本港买家三者合力的结果，因此，特区政府无法以一己之力加以扭转。

　　美联储公布第三轮量化宽松措施(QE3)后，预期美元将对人民币继续贬值的国际热钱继续大量涌向与人民币相关的资产。由于中国的资本项目管制政策，国际热钱必然首选港元和香港资本市场进行投资，以对赌人民币升值或套取利差，近期数据也已显示香港市场的流动性大增，部分造成香港房价上涨。因为国际热钱注重的是投资的流动性，原先对香港房地产的投资性置业行为就略显谨慎，因此香港楼市新政在这方面可以造成的需求下降并不算大。

　　内地民间资金投资渠道一直不畅，加上国内居民基于传统观念对购房置业的显性偏好，内地富裕居民赴港购房置业，以便闲散资金保值增值，的确是近年来支撑香港房价的重要力量。但问题在于，这部分内地买家本来对房价就不甚敏感，外加内地楼市调控政策犹有余威，相信香港楼市新政对投资于大型高价住宅的内地买家影响也颇为有限。

　　如果因为流动性持续过剩而继续维持极不合理的低利率水平，本地买家入市买楼的意愿很有可能会继续上升。因为他们不必负担15%的境外买家印花税，又可以享受本港永久居民独有的低首付以及低利率下的低供楼负担。

　　另一方面，已有房屋的卖家又没有太大的沽货压力，所以在本地需求提高同时二手楼供应量并未突然增加的情况下，香港房价在新政策下仍然很难出现大幅向下调整。

　　事实上，特区政府的新政更多地只是安抚本地居民的动作而非实用招数。在低息、资金充裕及实际需求高涨的背景下，新措施注定难以对香港楼市产生长期的打压作用。受政策影响最大的，恐怕只是在香港工作、持有香港身份证、每年向特区政府交税、但是又尚未居港满7年获得香港永久居民身份的香港居民，他们真正自购自住的刚性需求受到极大压抑。

　　长远看来，政府所设定的房价上下变动超过10%即出手干预的政策、针对境外买家以及所有公司买家的印花税措施、在短期内将香港楼市交易事实上控制在本地供求封闭市场的用意，很有可能影响香港自由经济体的形象，削弱香港长期的市场竞争力。

　　香港楼市的核心问题，是供给与需求不匹配、收入与房价不匹配的问题。相应地，特区政府真正应当关注的，是努力增加楼市供应，并通过经济转型与结构升级，降低政府收入对卖地收益的过度依赖、全港经济对房地产业的过度依赖。唯有解决这些深层次问题，香港的房地产市场发展才能真正健康起来。

　　(作者为专栏作家)