王则楚

　　温家宝总理近日在俄罗斯圣彼得堡表示，房价这一个月已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇。同时特别强调，“我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”这使房地产调控目标仅仅是防止房价过快增长的目标变得更加清晰：就是要让房价回归到合理的水平！也明确表明了目前的房价是远远超出了合理价格的，房价必须要跌！不跌到两年前的水平，调控就是失败，调控措施就绝不会松动。

　　这一轮的房地产调控已经进行了两年之久，但房价却依然一直在增长，到今年10月才有松动的迹象，至今依然处于僵持。真正下跌还没有出现。而成交量的大幅下降，已经预示着“房子也一样会多到卖不掉”！现在房地产市场的情况是“有钱的没有资格买房，有资格买房的没有钱买那么贵的房”。不管是潘石屹的“房价已经跌到最低”，还是任志强(微博)的“房价下降仅是个案”，都是在给开发商维持现有房价打气。但房地产作为投机的跑马场，已经到了关门的时候了。

　　房价怎样才算是回归到合理水平？换句话说，合理的房价应该是多少？只有搞清这个概念，才能弄明白政府房地产调控政策的目标，顺应潮流，尽早做出决策，以免失去最好的降价时机，造成巨大的损失。

　　首先，这一轮房地产调控措施的出台，是在明确房价远远超过合理水平时提出的，尽管提出的目标是“防止房价的过快增长”，但其明确的含义就是“两年前的房价已经增加得太快，明显不合理”。如果这一轮经过两年时间的房地产调控，房价不能有效地控制在两年前的水平，就是在两年里没有能“防止房价的过快增长”！

　　其次，两年前还是纸上画饼的保障性住房，已经矗立在一般老百姓的面前，正如温家宝总理同一天所说的，“特别是今年要确保1000万套保障性住房安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求”。保障性住房的建设，是为了向房地产市场投放一批价廉物美的房子，以平抑房价。其作用至少应该使房价从两年前跌到“过快增长”以前。因此，房价下跌到调控措施出台之前一年的价格，必然应该是调控的目标。

　　最后，10月19日时任银监会主席的刘明康曾表示，最新房贷压力测试结果显示，即使房价下跌40%，我国银行业房地产风险总体可控。这个测试，实际上就是对房价下跌幅度的预测。而这两年房价就几乎是前年的1.4倍。

　　综上所述，我以为，未来两年房价将下跌到2008年底、2009年初的水平。这大概应该是房价的“合理价格”。

　　随着国家在财政增收和超收幅度比较大，要减税扶持微小企业，调节收入分配，改善人民生活，房地产市场回归合理水平，不久将成为事实。

　　(作者系广东省政府参事)