社论

　　近日，国办发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即10号文)。完善部署打击投机，遏制高房价的差别化信贷和税收政策，为市场退烧的决心和严厉程度空前。

　　在10号文里，除了将二套房贷的首付提高至50%，房价过高的城市的三套房贷暂停之外，在税收政策上，强调要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　由此可见，尽管本轮调控风暴的主要对象是投资性购房和各种炒房行为，但在税收政策上，究竟祭出什么样的差别化政策用以精准打击房地产投资行为，情况依然不明。而各种猜测和说法可谓众说纷纭，有说以征收特别消费税的名义，有说以征收物业税的名义，更有说以征收暴利税的形式。比如，前期就有媒体报道，继重庆准备征收特别房产消费税后，上海也将开征住房保有税。而更确切的消息称，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市，而重庆的消费税试点也已被管理层批复。其实，物业税也好，住房保有税也罢，大家更多的关注点并不在于税收本身的制度设计，而对其的绝大部分的期待是作为扑灭高房价虚火的政策工具。

　　如果真如媒体报道，四个城市真的试点“房产税”，事实上意味着物业税“借壳上市”。物业税从国外来看，大多叫房产税、不动产税，或者财产税等，也就是对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定的税款，纳税数额随着房产的升值而提高。这和上海传说中的住房保有税有点相似，但和物业税比较，似乎缺乏土地出让金纳入物业税这个最值得期待的看点。因为在中国，大家之所以认为物业税的开征会使得房价下降，就是认为将把土地出让金纳入物业税，分70年而不是一次征收。如果物业税以房产保有税的名义出现，则很显然和土地出让金根本没有任何关系。将土地出让金分70年来缴纳的人根本就欠缺技术层面的考虑，也是对民众的极大误导。而决策层如果真的在四大城市试点，则意味着，物业税的制度选择将是“费加税”，而绝对不是将土地出让金内化到物业税中的“费改税”模式。

　　鉴于房产保有税属于新的税种，征收的法律程序繁琐，而目前房价的非理性容不得必须走繁琐法律程序的新税，在这种情况下，似乎重庆的房产特别消费税更有可能率先推出。从现有的信息看，重庆的房产税是针对二套以上的购房或者购买高档住房的行为征收的消费税，其征收对象既有购买多套房产的行为，又有购买单价高、户型大的“高端房”的行为。很显然，这种特别消费税既可以起到抑制投机的作用，同时又不通过开征新的税种，可以规避繁琐的立法程序。当然，这个税收的好处除了抑制投机之外，还有引导合理消费的功能。如果按照重庆的设想，对200平方米以上的大房子，或者价格远远高于普通房的“高端房”征收惩罚性的消费税，一方面可以抑制住房的高消费，另一方面也可以引导开发商调整商品房供应结构，更多开发小户型的普通商品房。

　　至于外界热议的暴利税，则在10号文里较为明确，不再单独开设新的税种，而是对现有的土地增值税进行规范即可。土地增值税就是对转让国有土地使用权及其地上房产的行为征收的一种流转税，征税对象为增值额，税率为30%-60%的四档累进税率。土地增值税本质上其实就是房地产暴利税，但由于在执行中并未严格征收，而在2008年11月1日，对个人转让二手房的行为，又暂停征收土地增值税，使得这个完全可以用来打击投机性购房的税种没有发挥应有的威力，这次重新强调，料将起到暴利税的引导抑制作用。

　　当然，对于中国房地产税收体系而言，其在制度设计上不能仅仅满足抑制房价等短期功利性的作用，而是应该考虑建立一个比较完善科学的税收制度体系。目前中国房地产税收体系是在1988年开始征收城镇土地使用税后形成的，税种包括营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。而各种杂费多不胜数。整个房地产不仅税制体系不统一，在计税依据、税率设计等方面都存在很大的缺陷，而且，国外对于房地产税大多集中在“拥有”环节，而不是“交易”环节，我国则相反，“交易”征收重税，“拥有”却轻税或无税，在供应紧张的情况下却抑制了房屋的供应。因此，中国房地产税收需要构建科学的制度体系，而不是为了仅仅应对短期调控房价的需要。就此而言，除了四大直辖市可能试点的房产税，以及重庆拟试点的特别消费税，还应取消重复性的各种税费，最终形成一个以房产税为核心，以特别消费税为补充，而大幅度削减交易环节税费的制度体系。