冯仑：房地产商不要再陷入政策焦虑 细分市场找机会

　　冯仑：拒绝焦虑，不要忘记了‘脸’，只留下‘蛋’

　　原创： 冯仑 冯仑风马牛

　　最近，听一些做房地产的朋友说，‘感到焦虑’。但是我不太焦虑，我先给大家分享一个经历。曾经有一次，我和一位著名的方丈聊过‘焦虑’的话题。当时，他身边的人打开一台电脑，播放一个动漫小短片。故事里，一个小和尚拿了一个苹果放在桌上，突然有一个人拿起吃了一口，又放下，这个小和尚就很不高兴，说：这个苹果被你咬了一口，我还怎么吃？师父把苹果转了一圈，说：还是一个‘完整’的苹果。小和尚就变得很高兴。这是要告诉我们一个道理，所有的焦虑都在于看问题的方向。把苹果转一圈，小和尚就不再焦虑；而你是否焦虑，全在于你对问题怎么看。

　　我们怎么才能不焦虑？我们经常在中城联盟开会讨论‘房地产的后开发时代’。其实 3 年前，我们就开始讨论这个话题，讨论怎么进入‘后开发时代’。可是，这么多年大家讨论的‘房地产’，其实一直没有一个统一的概念。我们讨论‘房地产’，很多时候大家讲的都是‘住宅’。如果是‘住宅’，过去二十多年，其实大家都在做一件事：成本、规模、速度的竞争。特点就是产品单一、模式简单，这叫作‘开发的时代’。

　　‘开发的时代’会不会结束呢？我们认为，当一个城市的人均 GDP 超过 8000 美元，城市化率达到 50% 到 60%，人均住宅面积超过 30 平方米，这个城市的房地产就进入了‘后开发时代’。

　　如果住宅模式结束了，怎么办呢？我们今天来看到这些问题，主要就是两个方面，一是看‘别人咬烂的苹果’，一是看转过来剩下的‘完整的苹果’。我们现在说的‘后开发时代’，其实就是把‘前开发时代’这个‘苹果’转一下。把‘苹果’转一下，就发现自己不焦虑了。

　　‘后开发时代’是一套完整的市场模式，内容齐全。后开发时代的第一个特点是全产品线。大类里面除了住宅，还包括写字楼、酒店、购物中心、物流仓储、教育研发；小类还可以细分，产品线非常丰富。‘后开发时代’的第二个特点是全价值链。从拿地一直到 REITs，价值链非常长，每一段都能参与。‘后开发时代’的第三个特点是全商业模式。买卖、租赁，资产管理、风险投资、纯个人投资、机构投资，应有尽有。

　　这就让我想起另外一个故事。网络经常会有一些‘小学生作文’，大家可能都爱研究。有一篇作文是介绍‘我的爸爸’，作文中提到：我的爸爸是一名领导干部，工作非常忙，很严谨，也很严肃，回家也不理我妈妈，但是有一天一位阿姨来敲门，爸爸的‘蛋’一下就红了。老师看到作文后，心中疑问：怎么能‘蛋’红了？这位父亲不至于这么冲动。然后就在‘蛋’前面加了个‘脸’字，并在下面画一个圈，告诉学生不要粗心大意，人生有些事是不能丢掉的，本来说自己的爸爸害羞，脸蛋红了，落下一个‘脸’字，就成了‘蛋’红了。这位老师的提示很重要，人一辈子有些事是不能忽略掉的，否则也会焦虑，然后忽略更多事，就会没有出路。房地产也一样，我们要看清楚未来哪些事情是不能忽略掉的。

　　大家知道，我每年都会到全世界不同的发达市场去和房地产商、研究机构聊天。通过和他们的交流，希望能看清楚在琢磨房地产行业的事儿时，漏掉了什么东西？也许正因为忽视了这些东西，才使得我们总是感到不舒服，时常抱怨，看不到未来。

　　《盗梦空间》| 思维的‘盲点’，容易让人看不到未来

　　我们先来看人均 GDP 超过 1 万美金、3 万美金、6 万美金的市场，再拉回到 100 年、60 年、20 年来比较。我们知道，二战后美国人口增长很快，需要大量住宅。这时候，美国东部有一家公司，大量地做住宅。前些年我到长岛去看，去找这家公司的时候，发现这家公司已经不做房地产了。因为市场已经没有了，模式就没有了。这就带来一个问题，转型是不是一定会成功？我在欧美这么多国家没有看到一家企业是原来只做住宅又转型到商业不动产的。

　　现在规划的转型有三种，一种是微转型，就是在原有的公司业务上深耕做精细化；二是小转型，相当于转型不转行；三是大转型，转型即是转行。转型等于成功吗？你把你的关键部位一刀砍掉，精简，这叫大转型。能成功吗？不一定的。所以，这些东西就要去看。

　　欧美发展程度这么高，为什么没有一个公司从住宅转过来，同时把商用物业也都做得很好？为什么香港就有呢？为什么李嘉诚和新鸿基可以分别用 15 年和 20 年时间完成了从单一住宅到现在住宅和商用不动产并重的转型？为什么凯德用 12 年时间完成转型？我们都得思考，我们不是盲目地认为转型就一定能成功。再结合我们自己的企业，我们到底转不转？怎么转？是亚洲的模式、新加坡的模式转，它的外部条件存在不存在？这是一个问题。

　　《这个杀手不太冷》| 转型不是一个轻而易举的事情

　　再一件事情，也很有意思。咱们都知道把公司做大做强，但放眼看去，全世界的大房地产公司长什么样？

　　第一类，是简单粗暴型。就是在土地私有的情况下，好几代人守着一块地，简单粗暴，但是非常赚钱。第二类地产商，我们同样以美国为例，是替人做事型。就是 REITs 管理，管理很多资产，同时是经理人、专业人士，也是开发商。第三类，巨大的投资。大家知道，如果中国人寿投资地产，没有一家地产公司能够相比，这也是大地产公司，它属于金融性地产公司，雇佣了大量从传统地产商中流出的专业人士。

　　还有一种地产商，叫做收费开发商。比如说特朗普。这种公司可大可小，但是他的能耐大，是手艺人，也就是说手艺人也能成为巨大的开发商。比特朗普更好的是 Related Company，大陆叫瑞联。按照销售额，Related 比不上国内的一些大公司，但是在专业领域它能用 5% 的钱拿到 45% 的分红，因为它为投资商带来的回报都超过 30%，每个项目净收益率都超过 25%，这也是未来大公司的一种模式。

　　所以我们得知道，‘后开发时代’的房地产既然是全产品线、全价值链、全商业模式，就可能有各种类型的大公司，而不完全是单一的开发商模式。

　　《大空头》|‘后开发时代’会有各种类型的大公司

　　此外，如果资产管理成为‘后开发时代’一项重要业务和关键能力，那么我们还需要什么？资产管理当然离不开房地产金融。除此之外还缺什么呢？缺专业的经理人技能，对每一个细分的物业形态，它的收益率、规律、经营模式、运营模式等等有充分的了解。比如说商业不动产租金来源，靠 B to B，还是 B To C？那么 C 什么时候愿意付钱，如何付钱呢？去看收费规律，我觉得用这句话形容很贴切：‘站着不如坐着，坐着不如躺着，活着不如死了’。站不如坐，在购物中心收钱，坐着就是吃饭，把人圈着坐在那收费就高，收费高租金就高；坐着不如躺着，比如医院、酒店，比坐着舒服，舒服就得多付钱；活着不如死了，比如太平间，一小时一万元，一年几百万收入。这些规律都需要专业经理人研究，研究完才能谈到资产管理，没有这些专业经理人，谈不上专业资产管理。

　　在资产管理中需要运用很多工具性东西，比如资产管理的软件。以前我们美国公司的一位同事给我说：‘老板，我自己开始创业了。’我问做的什么，他说管理两百多个房间。我问他：‘一个人怎么管理两百多个房间？’他说：‘很简单，我就用软件，请了一个钟点工，包括打扫卫生、收租。一个软件系统非常有效地管理了资产。’

　　他说中国目前有人研发，但没有人用，所以资产管理效率就降低了。我们老说资产管理，那么在这个领域里，我们有巨大的空间去发展出资产管理的软件，发展出很多细分领域的专业经营者，发展出我们不动产经营的很多产品。

　　《太空救援》|房地产科技不容忽视

　　所以说，科技对房地产有很大影响，能给我们创造很多机会。最近十年，房地产受到的最大冲击之一就是科技，尤其是 Airbnb 的出现。我去美国，所有的教授都在讲一个事，叫‘科技对空间使用规律的改变’。这个题目有意思，不仅改变了空间使用效能，原来的空间是有边界的，比如你的办公室是你的，他的家是他的，有法律边界，有物理边界。而现在法律边界在，物理边界不在了，达成共享，就像我们去餐厅吃饭跟别人共享一个餐桌或者不停翻台，这就叫共享经济。

　　在互联网普及之后，就能够很方便地把家里多余的房间拿出来和别人共享，所以科技能够大大提高空间使用效率，也能夠改变房地产空间运营、设计的一些规律。科技非常厉害，如果没有科技，很难想象我们坐在一个高楼里。100 年前我们还在 3 层楼以下，我们不可能在 100 米以上的地方。现在世界上 1000 米的高楼都在建，建 500 米以下的高楼是常规技术。所以，未来我们要看到‘苹果的另一面’，不能遗忘的还有科技对房地产的巨大影响。

　　我所说的这些可能被遗漏、被遗忘的东西，事实上都构成了中国房地产行业未来长期发展、竞争和产生巨大公司、出现巨多机会的蓝海。我相信，只要我们大多数从业者重视，不再纠结于政策、开发、抱怨、焦虑（这些事情从 1999 年到现在一直存在），就一定会变得从容而守信，发展有道，进退有度。我们一定要看到‘苹果的另一面’，我们不要变成小学生，粗心大意交一篇作业，忘记了‘脸’，只留下‘蛋’。

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。

责任编辑：梁斌 SF055