评论：建立住房租赁平台政府不必大包大揽

　　建立住房租赁平台政府不必大包大揽

　　盘和林

　　9月15日，上海市发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》）。其中，《实施意见》专门提出，加快建立住房租赁平台。线上按照开放、共享的原则，建立全市统一的住房租赁公共服务平台；线下建立市、区两级住房租赁服务中心，实现住房租赁服务监管线上线下相同步。

　　某种程度来说，住房租赁市场很多问题都源于信息不对称，尤其是“黑中介”、假房东、二房东重重设卡，“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈等问题，备受公众诟病。上海市建立统一的住房租赁平台具有较强的针对性，有助于矫正虚假租赁信息所带来的种种问题，对住房租赁市场规范化、保障租房者的合法权益将起到积极作用。

　　但笔者认为，住房租赁信息具有较强的公共品属性，从公共品的角度来说，上海市政府有责任和义务矫正住房租赁市场虚假信息等信息不对称行为。不过，这并非意味着由政府亲自直接供给，这也不是公共品供给的最优选项和唯一选项。

　　尤其是当前市场化住房租赁平台已经非常成熟，政府建立住房租赁平台不必大包大揽，假如用法律等规则手段，确保各类住房租赁平台的信息真实性，或更能达到事半功倍的效果。

　　应该说，上海市政府建立住房租赁公共服务平台是号准了脉，我国住房租赁市场存在严重的信息不对称，是当前住房租赁市场种种问题的重要源头，也是最为主要的矛盾之一。市场经济理论认为，信息不对称常常引发显著的“劣币驱逐良币”现象，即“黑中介”等不规范、无序竞争问题，导致住房租赁市场供给方和需求方的萎缩，也被称之为市场失灵。

　　上海市在《实施意见》指出，这一平台的特点应是，更加突出住房租赁交易服务、行业监管和市场监测的全面覆盖。规范住房租赁信息的发布和应用，实现房源核验、信息发布、网签备案、市场主体信用信息查询和信用评价等一站式服务功能。毫无疑问，这些都能确保信息的真实性，能有效改善“劣币驱逐良币”现象和“公地悲剧”现象。

　　不过，任何一项公共政策都需要置身于社会利益和经济效率的双重约束。就建立住房租赁平台这一公共政策，同样需要以经济效率和社会效益来审视。单从社会效益来说，固然能极大程度矫正信息不对称，但基于兼顾经济效率的角度来说，当前我国每个城市都有大量市场化住房租赁平台的存在，而政府再建立一个统一的平台，从交易服务、行业监管、市场检测全面覆盖，或许就不一定是一个最优选择。

　　很简单，该平台有可能导致政府对市场行为实施越俎代庖。住房租赁市场很大程度上是一个市场行为，当前的各种市场化平台运行是有效率的，政府不必过多介入到“交易服务”环节，优质服务必然来源于市场“竞争性繁荣”，应该交给各种市场主体优胜劣汰。从政府市场“守夜人”角色来看，政府的责任主要在于监管，而不是介入到纯市场化环节之中。

　　再比如，房源核验、信息发布、网签备案等，假如都由统一的住房租赁平台来大包大揽的话，工作量极其庞大，一方面导致公共资源（人力物力财力等）的消耗，另一方面难以确保审核的质量，甚至导致寻租等情况发生。

　　事实上，这些责任完全可以交给市场化住房租赁平台承担，政府只需要制定规则和具体标准即可，这也是市场化住房租赁平台的应尽义务，政府可以将大部分精力集中在对市场化住房租赁平台的监管、规制上。这样也能有效避免对正常市场行为的干扰。

　　解决信息不对称的首选方法是设置良好的公共政策来对市场主体进行引导，而不是由政府亲自来提供真实信息。

　　2016年，对外发布的《中国房地产发展报告（2016）》（房地产蓝皮书）认为，中国城镇住房租赁市场存在四个主要问题：一是在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善；二是房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题；三是租赁市场存在监管漏洞；四是租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。

　　由此不难得出一个结论，监管漏洞和相关法律欠完善，是我国住房租赁市场虚假信息等问题的重要原因之一，不是住房租赁平台不足所导致的。换言之，由于机制体制方面原因和法制的不完善、存在监管漏洞，导致各种市场化住房租赁服务平台为了各自的市场利益，从而出现形形色色的不真实信息。

　　因此，建立统一住房租赁平台，政府不必大包大揽，关键在于以法律等来规范各种市场化住房租赁平台，这也是上海该平台今后真正运行过程中最需要注意的地方。

　　（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）