2015京沪广深限购放开不会一蹴而就

　　作者：谢逸枫

　　自2010年4月17日“新国十条”出台到2011年，全国共有46个城市实施了限购政策。截至2014年12月底，全国46座城市限购政策仍在执行的城市只剩下北京、上海、广州、深圳和三亚五个城市。当前中央宏观经济主导思路与调控基调的转变，正步步倒逼最后一批“限购令”退出楼市历史舞台，全面推进房地产政策长效机制建设。

　　临近2014年年尾再度传出重磅传言，称广州、深圳将于2015年1月31日之前取消限购，上海则将于3月31日前取消。虽然早在全国限购退出的大潮中，就已经有不少关于一线城市和三亚限购也将退出市场的猜测，但却没有比较官方的表达。事实上，几个城市是否调整限购政策，主要看各地地方政府对房地产市场走势的判断——— 住建部把皮球踢给了五个城市的地方政府。

　　上海、广州、深圳三地传出取消“限购”，主要是与人大正修订的《立法法》提出“限购、限贷、限行、限牌的政策不合法”，住建部调控权下放地方与市场高库存及去行政干预的调控基调、已取消41个城市限购的心理预期、楼市成交下滑有直接关系。但从消息来源渠道看，并非官方的正式文件或通知，仅仅是某个协会或研究机构等的政策调整建议方案。事实上，地方政府对于最后一批城市的取消限购非常谨慎。笔者认为，短期看，一线城市不会全面取消限购，但是会局部调整。长期看则必然会取消，这个时间应在2015年年内。但如果说2015年一季度前上海、广州、深圳三城市就同时一蹴而就取消限购，显然是不靠谱的。

　　中央对于房地产的态度趋于“中性”，既不打压，也不救助，更多地让市场发挥配置资源的作用。2014年12月11日的中央经济工作会议，与2013年12月的中央经济工作会议一样，一字未提及房地产调控，甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语。而另一方面则是住建部不同时间的表态，都释放出“限购”放松的消息。

　　中国房地产市场进入“无限购、无调控、无干预”的楼市新时代是大势所趋。而短期看则需要谨慎再谨慎，一线城市作为中国楼市风向标，一旦盲目全面取消必引起市场大反弹，不利城市的人口引导、产业调整、市场平稳。即使房地产下行重创经济增速与楼市成交大幅度下滑，中央调控基调转变，房价却仍然保持上涨趋势。尤其是一线城市房价已开始反弹，房企仍积极抢地入市。

　　笔者认为，限购政策退出楼市不是一步到位地取消，而将是逐步调整的取消，局部调整是肯定的。局部调整的步骤可能有以下几个：一是区域调整，郊区供大于求的市场先调整；二是针对性调整，放松对外地户籍的限制；三是差别性调整，豪宅、别墅及144平方米以上产品放开限购；四是数量性调整，允许本地户籍购买第三套；五是引导性调整，特殊行业、人才型的购房政策放宽。

　　谢逸枫(住建部政策咨询专家、亚太城市房地产研究院院长)