新浪财经讯 6月8日消息，近日，住建部政策研究中心主任秦虹在上海发表演讲，解读今年房地产市场的变化。最近不少境外媒体唱空中国楼市，她认为，她不是特别担心这个市场，因为整体需求仍非常大，而需求是市场最坚实的支撑，且目前80%以上的需求属于自住性需求。

　　秦虹还表示，未来楼市市场分化将不再以一二线城市划分，而是由各个城市的供求关系决定；另外，从政策层面上来讲，秦虹判断，2014年的房地产政策以稳为主，中央层面不会有更多政策出台，调整的幅度有限，市场放慢对老百姓购房也是利好。

　　一季度销售额出现负增长不是因为需求下降

　　秦虹是在由高和资本主办的百万销售精英2013年度TOP10颁奖典礼上做出此番表示的。秦虹近日看了许多境外媒体对中国房地产市场的报道，她觉得，用词十分悲观，比如摇摇欲坠、断崖式下跌等等。

　　数据显示，今年1到4月份，全国商品房销售面积和销售额出现了负增长，秦虹认为，这不是需求下降，而是另外三个主要原因：第一是基数。去年全国商品房销售面积同期增速接近60%，有这样一个高基数，不可能在抑制了投资性需求不变的情况下，房地产销售市场能够连续推高，比较难。

　　第二个原因是外部宏观环境等因素影响了人们的预期，也影响了购买；第三个实实在在影响到人们住房愿望实现的原因，是个人住房按揭贷款的收缩，无论是个人按揭贷款的成本还是额度的收缩。

　　“我上次在安徽调研，看到河北开发企业，你们看一下，他们现在卖出去的房子可以两个月、三个月按揭贷款下不来，已经开始出现了退房。不是没有需求，是因为按揭收紧，实实在在地影响购房愿望的实现。”她举例说。

　　目前楼市需求旺盛且80%属自住性需求

　　今年中国的房地产市场怎么走，秦虹详细解释了几个大的方向和变化。

　　第一，秦虹认为，目前购房的自住性需求量仍很大，需求上仍然非常非常大，这个并未改变。她表示，2011年之前，中国的房地产市场上投资投机性需求强烈，但2011年之后，这两三年的房地产市场，需求的主体80%以上是自住性的，包括首次置业、改善性住房等。

　　“2014年，24岁到28岁的这部分年轻人有1.2亿，其中8000万左右要谈婚论嫁，是首套购房需求最迫切的一部分人。第二部分人今年39岁到49岁，全国人口总量有2.2亿，他们是改善性需求最强的一代人。所以目前的刚需和改善性住房，从人口结构上来看，没有太大的问题，我们的需求还是非常非常大的。”她说。

　　秦虹，如果你到各个地方的交易市场去看，会发现成交数据确实在减少，但是看房的人还是非常多，无论是新房还是旧房，大家还是很关心房子，还是愿意购买，客观的、主观的，都有这方面的情况。

　　“当市场上购房需求主要的绝大多数80%是自住性的话，我认为这是个常数，所以去年卖多了得城市，今年可能就会减少，去年卖得少的城市，今年就会卖得多。”根据秦虹的观点，她觉得购房需求仍然很大，所以不是特别地担心这个市场。

　　未来市场分化不再以一二线城市来划分

　　第二个，秦虹表示，城市的市场分化已经是必然的结果。过去所经历的市场分化主要是第二线城市和三四线城市之间的分化，比如北、上、广、深，四个一线城市去年房价同比上涨全部超过了20%，70个大中城市的房价上涨，包括北、上、广、深在内，去年房价的上涨幅度没有超过10%。

　　“去年如果我们把657个城市房价放在这里计算的话，结果是上涨幅度没有超过5%，去年全国十几个城市房价呈负增长，所以有涨有跌，这是现在的市场格局。”她说。

　　但是，她也表示，今年包括未来的市场分化，恐怕不是以一二线城市来进行划分了，市场的分化是由于本身的供求关系所决定的，不是说一线、二线城市一定好，三线和四线城市一定不好，三线、四线城市本身有好有不好。

　　秦虹发现，安徽的市场分化就特别明显，比如说往北市场就非常好，往南市场就不好。往北市场好到什么程度呢？有一个城市，今年1到4月份全市商品房销售面积同比增长速度达到48%，但是往南有些城市出现百分之十几的负增长。

　　背后是什么原因呢？秦虹表示，以安徽为例，凡是表现好的城市，一般有这么几个特点：一是经济发展速度快；第二，人口是正增长的，人口集聚规模大；第三个，凡是通高铁的地方，全都表现为正增长。

　　秦虹的观点是，未来房地产市场的分化，不是简单地说，大城市一定好，中小城市不好，而是区域发展不同的城市，分化的格局差别也特别大。除了政策导致了一些普遍性的变化以外，供求关系是地方市场的一个决定性的因素。

　　秦虹判断2014年不会出新的调控政策

　　她总结道，第一，我们对今年的房地产市场不是那么悲观，我们认为有需求在，第二，我们认为今年的市场是有变化的，变化在哪儿呢？一是供应量比过去增加了，第二是个贷政策比过去收紧了，如果下半年个贷政策上有效地给予政府的支持，今年的房地产市场的确会受到比较明显的影响。

　　而从政策层面上讲，从李克强总理在两会上关于今年的房地产调控政策的发言，秦虹判断，2014年的房地产政策以稳为主，中央层面不会出新的调控政策。在这样的市场格局和政策格局下，今年房地产市场肯定是一个调整之年，但是调整的幅度有限，恐怕不会出现过深、过大的调整。

　　这样的话，市场调整改变了过去工资很紧、盈利向上的这种增长格局对行业的稳定发展，对老百姓购房，秦虹觉得是一个利好。如果市场慢下来，有利于提高产品的质量、服务，总的来说对社会有意义，对百姓也是有利的，市场需要松紧来调节，而不是一个劲儿往上。

　　当整个行业从过去的趋势性机会变成了未来的紧迫性机会，房地产市场将会出现三个新变化：第一个是从低基数、高增长变成高基数、低增长；第二，以绝对的期房交易为主的市场，向以存量房交易为主体，期房交易为次的市场走，二手房市场将逐步兴起；第三，以住宅开发为绝对开发主体的时代已经过去，未来非普通住宅的需求量一定会上升。

　　“总而言之，我觉得我们对眼前不是特别悲观，在过去快速发展的过程中，很多次机会被我们忽略了，中国未来的结构性机会还有很大空间，这个是需要我们行业积极转型，包括企业模式的创新非常重要。”她说。(新浪财经 徐雯 发自上海)