楼市新常态：划清政府边界

　　本报记者 陶娅洁报道

　　中国经济再次面临考验，这一次先是房地产领域。

　　最初的危机从杭州开始，随着降价潮的持续发酵，另外几座具有风向标意义的房价高企的城市——上海、深圳、广州，也同样传来了成交量明显下滑或者降价打折、降低首付的促销消息。5月伊始，多个地方政府悄悄松动楼市调控政策，意图刺激销售，减少库存。

　　与此同时，我国一季度GDP增速继续下滑，市场不断传来GDP增速是否会接近于(甚至低于)7%的预判。

　　楼市下滑，经济下行，中国政府对宏观调控的思路和手段也在发生改变。

　　房贷收紧

　　“中国经济的增速在放缓，一季度实际经济增速比公布的数据可能还要差一些。居民收入增长放缓，企业特别是民营企业的效益受到影响，自然会反映到房地产市场。”长江商学院金融学教授周春生对《中国产经新闻》记者说道。

　　周春生认为，前几年为了应对全球金融危机，国家出台了一系列刺激措施，流动性、贷款和货币供应量快速上涨。为了消化以前4万亿方案带来的经济影响，现在国家在货币供应、银行信贷方面进行了相应调整，也影响到了房地产市场。

　　在方正证券首席宏观研究员汤云飞看来，政策并不一定会导致制定者预期的结果，房地产市场下滑的最主要原因是年初银行普遍缩减对个人房贷的支持。

　　“随着利率市场化的推进，很多理财产品的利息比个人房贷利率要高，在这种情况下银行从自身的商业利益出发，削减对个人房贷的支持。房地产市场出现下滑，是经济体发展到一定阶段产生的本质固有矛盾的体现，信贷需求的膨胀和老银行体制、存贷比、资本充足率限制的约束作用正在显现。”汤云飞对《中国产经新闻》记者说道。

　　“看得见的手”与“看不见的手”

　　5月6日，央行[微博]的一季度货币政策执行报告出现了“保持定力，主动作为”的关键词。有业内人士认为，从上一次的“绝不放水”变成“主动作为”，这基本诠释了高层对当下局面的态度：除非出现大规模资金外流或经济加速下滑，央行不会全面降准。但会通过类似此次喊话的巧手，来积极化解矛盾。

　　周春生认为，“求稳”的政策表明央行不会因经济的短期波动而出现货币政策的重大变化，而采取过度宽松的货币政策，但央行也会根据变化进行微调，对商业银行的存款准备金率、货币供应量和信贷政策做出适当调整，对房地产贷款的限制，特别是对按揭贷款会有所松动。

　　与央行的“求稳”、“不作为”相反的则是地方政府的“限降令”。无论是南宁、无锡、铜陵、宁波等房地产市场压力较大的城市先后出台的一系列“救市”政策，还是杭州“楼盘降价超15%将限制网签”，地方政府对房地产市场的直接干预已不是第一次。尽管杭州市有关部门迅速辟谣否认了“限降令”，但在过去10 年的楼市调控史上，无论是“限涨令”还是“限降令”都算不上什么新鲜事。有分析人士指出，从今年的楼市走势看，今后各地方政府承受的楼市压力只会增大不会减小，届时完全有可能推出“限降令”，只不过如果将来地方政府真的这么做的话，并不一定会达到预想的良好效果，最后可能会引发多输的局面。

　　“划清政府和市场的边界，让市场在资源配置中起决定性作用”在十八届三中全会报告中作为核心词被反复强调。日前中共中央总书记习近平在主持中共中央政治局第十五次集体学习时也强调，在市场作用和政府作用的问题上，要讲辩证法、两点论，“看不见的手”和“看得见的手”都要用好，努力形成市场作用和政府作用有机统一、相互补充、相互协调、相互促进的格局，推动经济社会持续健康发展。他指出，政府和市场的关系是我国经济体制改革的核心问题。

　　周春生认为，部分城市的房价下跌对于地方的财政收入和经济产生了影响，市场上关于房价下跌的预期已经很强烈。

　　“地方政府试图改变市场对于房价下跌的预期，但手段过于生硬。等到市场预期好起来的时候，限购就会变成压迫。实际上，地方政府现在要解除行政性压制，让市场充分发挥作用。”汤云飞说道。

　　汤云飞认为，问题的关键在于银行要对个人房贷提供更大的支持，对于地方政府来说，“限价”不应该，“限购”也应放松，支持信贷，让银行敢于放贷才是当务之急。地方政府可以设立专门的机构对个人房贷提供担保，让个人住房信贷的信用得到提升，政策性住房金融机构也是今后的发展方向，而这些只占地方财政负担的很小一块。

　　“只要打开思路，就可以用很少的资金撬动很大的投资。”汤云飞说道。

　　有分析人士指出，在当前的楼市调控敏感时期，地方政府要做的绝不是急忙出台“限降令”以防患于未然，而是应做好自己的本职工作，即市场监管者和教育引导者。消费者应该根据自己的实际需求和经济实力进行购房决策，政府应尽可能减少对房地产市场的直接干预。

　　“新常态”与“非常态”

　　目前市场上充斥着很多声音：楼市进入“拐点”，经济持续下行，中国也会出现雷曼时刻，发生金融危机。

　　对此汤云飞认为，楼市处在拐点可能只是一眨眼。楼市应该还会有一个长期的上升通道，目前只是短期的调整而已。

　　“中国经济整体来说不再保持以往的两位数增长，而是从高速增长转变为中高速增长，整体还是保持在一个平稳的区间。中国经济的减速是一个比较正常的现象，我们需要学会应对，无需过度担忧金融危机。”周春生说道。

　　日前习近平总书记在河南考察时已经指出“中国发展仍处于重要战略机遇期，要增强信心，从当前经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。”

　　汤云飞认为，“新常态”是目前最稳健的做法。房地产市场需要松绑，但又不能大松绑。如果说地方政府松绑后，房地产市场真的“起死回生”了，那么现在出台大规模刺激政策就是不必要的。

　　“新常态”就是我国经济经过长期高速增长，在面临资源、环境以及劳动力等约束下，增速换挡进入中速或中高速发展阶段。如果不顾这一现实，仍然一味追求过去的高速增长，政策上必然需要采取强力刺激措施，而实际结果是高速增长没有实现，反而积累了更多的问题和风险，泡沫更加严重，甚至延误了经济转型升级的好时机，陷入“中等收入陷阱”之中。有分析人士认为。

　　作为世界经济的重要组成部分，中国经济不可避免地也呈现出“新常态”，经历了30余年接近10%的平均增长后，转向结构性减速。中国政府对宏观调控的思路和手段也在发生改变。政府调控之手不断地从具体微观市场上撤出，转向了更加需要政府托底的社会公共领域和民生领域。房地产行业成为这一变化的缩影。本届政府正在试图用实际行动让市场知道，政府的“手”什么时候会动，什么时候不会动，什么时候会动到什么程度。

　　对于习惯了“老办法”的人来说，这种调控的“新常态”看起来更像是一种“非常态”。对于处在“换挡期”的中国经济增长来说，政府和市场都在寻找着平衡点。

　　有分析人士指出，与“新常态”相对应的“微刺激”也已经开始。比如铁路、地铁、旧改、安居房批了很多项目，在一些地方，中央的微刺激加上当地的配套，事实上构成了“中刺激”。如果效果好，当然不用动“准存率”。如果效果不理想，货币政策还是会有所调整的。但是现在，中央政府尚不希望给地方政府和全社会造成放松的预期。■