楼市十年！

　　【中国经营网综合报道】话题从两位企业家的争议开始。近日，万达集团董事长王健林表示，中国房地长市场估计还有15到20年就会倒，因为城市化进程基本完成后，房地产市场规模就会下来，大幅度衰减。对此，华远地产股份有限公司董事长任志强在微博上回应称“一手房少了，不等于楼市倒了”。

　　回望楼市过去的十年，从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。

　　10年持续调控，房价一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是下一个10年楼市调控必须面对的难题。

　　王健林：20年后中国楼市会倒

　　据中国广播网的报道，万达集团董事长王健林在一次大会上表示，中国房地长市场估计还有15到20年就会倒，因为城市化进程基本完成后，房地产市场规模就会下来，大幅度衰减。对此，华远地产股份有限公司董事长任志强在微博上回应称“一手房少了，不等于楼市倒了”。

　　王健林表示，中国真正的房地产市场就是20年，真正改革是1998年朱镕基总理提出的改革，才有真正的市场。那时候有分配房，还有商品房，98年以后就没有了，也就是15年，20年。

　　还能发展多少年呢？王健林称，高速成长的时期就是10年左右，可能还维持一个匀速的这么一个平衡发展的阶段。他表示，从现在算起15到20年，这个市场就倒了。全国人75%变成市民，农民大概只有20%左右，这个时候城市化进程基本完成，中国的工业化也基本完成。这个时候房地产市场规模一定就下来，大幅度衰减，不会像现在几千万从业人员。房地产企业从7万多家到几百家就够了。地产行业不是个万岁行业。

　　对于三、四线城市房地产的发展，王健林表示机会只会越来越小。调控除了北上广深杭这几个城市需要外，其他城市不需要。“真正做房地产都知道，三、四线城市卖房子已经很困难，供大于求；政府是土地财政，没钱就卖地，超过市场需求在供地。可以肯定地说，系统性风险可能产生，在三、四线城市投资要慎重。房地产好日子就是10年，也许更短。”

　　任志强反驳：一手房减少不等于楼市倒

　　而对于这一观点，任志强并不同意，他在微博上回应称“一手房少了，不等于楼市倒了”。但他并没有进一步阐述他的理由。

　　这并不是这两位地产大腕第一次发生观点交锋。去年底，针对任志强的“房价暴涨论”，王健林也曾表示“不同意”。他说，只看土地供应量和新开工量减少就推断出2013年价格暴涨，这是用火热年代的数据作为参考标准，在调控的环境中，这个推断不一定成立。原因有几个：第一，政府不会完全放弃对房地产调控，新一届政府会延续对房地产调控的思路；第二，保障房体系未完全建立，数量占比偏少，迫使政府不敢放松调控；第三，现在整个中国城市化还处在高速成长期，终端需求还是非常旺盛的，在这个时候放弃调控可能会前功尽弃。这三个原因决定房价不可能暴涨。

　　专家：楼市火爆不会超10年

　　对此财经评论员张鸿在央视财经频道评论称，我觉得体质不同，应该辩证的施药。一、二线城市我们其实谈得特别多，每次说房地产热的时候，有观众就说，你们谈的就是北京、上海、广东这些地方，跟我们没关系。这种差异其实几年前就有，开始的时候是一、二线城市在领涨，后来一、二线城市一限购，开发商全都跑到三、四线城市去造一些概念，那时候主要是投资热。这两年开发商又开始回到一、二线城市来，其实现在更大的风险在于三、四线城市。就像亚洲冠军恒大，它最近的表现就是一线，它开始全面进军上海。它以前是个三、四线，那么它哪儿来的这么多钱？除了他本身是冠军，还有卖水。三、四线城市现在开始打折，就那些房子开始打折，利用钱然后开始进入到一、二线城市，一下在上海拿了四块地。

　　咱们回到王健林的判断上来，就是城镇化过程，他的逻辑在哪儿？时间长短咱不说，就是他的逻辑是这样，未来城镇化进程，中国会有75%的人变成市民，只有20%的农民。这些市民大概得用十五到二十年让他们来建房子，在城镇化的房地产市场上能有需求，所以其实他是居安思危，他告诉这些开发商们，到那个时候需求可能就会下来了。你们现在有100万的从业人员，超过这个数的话，可能就得下岗，小微企业可能就得倒闭。所以现在问题落在哪儿，落在接下来我们的城镇化过程，到底是一个什么样的过程。

　　而马光远[微博]则表示，现在体现的这个分化就比较符合市场。在中国房地产的所有逻辑里面都顶不过一个逻辑，就是供求逻辑。房子多了，你用什么样的政策都拖不住，房子少了，你用什么样的政策都压不住，这是个基本规律。一、二线城市为什么这么火？未来人口流入的地区，产业流入的地区，人口流入不停止，房子不够，房价就会涨。但是三、四线城市现在最大的问题是房子比人多，我们现在到很多地方去，看到的基本大多数都是在建的房子，这个挺吓人。现在的分化反而显示了房地产市场真的开始市场化了，按照供求逻辑来表现出自己的不同的走势，这是对的。我觉得王健林是在给房地产打气，因为最乐观的人认为，房地产的火爆日子应该没有十年，至于说二十年，那是一种想像。他以前还讲过未来最好的产业仍然是房地产，现在突然为什么讲十年、二十年？因为他把这个周期拉长了，而且他也开始转型了。从中国房地产的整个周期来看，十年、二十年，肯定基本都转到一些高端的，例如文化产业这些方面。按照我们现在在建的速度，未来的十年、二十年的增量相当大。我们现在人均居住面积，官方已经是32.9平了，我们再盖个十年，60多平，快追上美国了。在这种情况下，你说房地产还有二十年的好日子，那绝对不是打压房地产。

　　我觉得一线城市仍然还会火，如果说今年年底不调控，那我倒觉得明年可能会恢复正常。因为到年底的时候，又开始调控，而且这个调得还比较厉害，高价楼盘不让上市，一旦到一月份，这个价格等于是抬高计数的。明年整个涨幅不会太低，如果把这个概念再做成紧缺的话，明年整个房地产由于调控本身的存在，可能还会涨一涨。再加上未来如果需求还很大的话，所以我不认为是一个虚火。关键是进大城市，还是中小城市。如果不走中小城市的话，现在房子都够了。

　　楼市涨了10年

　　十年，广州的一手楼房价均价从3888元/平方米涨到了14044元/平方米，上海的一手楼均价从5118元/平方米涨到了22595元/平方米，北京的一手楼均价从4456元/平方米涨到了20700元/平方米，全国房价平均上涨143%。然而，十年全国掀起了一场又一场调控风的结果是，房价却屡调屡涨。

　　羊城晚报报道称，十年，从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……中央九次调控房价，房价却依然像不能放松缰绳的野马，涨涨不休。

　　有人说，政府的黔驴技穷和难戒土地财政的“毒瘾”有关；也有人说，农村集体用地不能自由进入市场，各地为招商引资又低价出让了大量工业用地，工业用地浪费很严重，这才导致住房的供需矛盾尖锐。

　　从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……十年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。

　　第一季：为房地产业正名(2003－2004年)

　　2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”

　　“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。

　　在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。就在此时，2003年12月，随着北京世纪第一拍，“地王”首次横空出世。

　　第二季：降温(2005－2008年)

　　2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”

　　在此之前，央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。

　　在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”。以北京市为例，新建住房均价从约5000元／平方米飙升至15000元／平方米，涨幅达200%。

　　第三季：紧急救市(2008年下半年—2009年)

　　为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”

　　随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年的等刺激政策给房地产释放了活力。

　　这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

　　第四季：全面加码(2010年至今)

　　2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。

　　2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%，当时被称为史上最严厉调控政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。限购、限贷、限价三管齐下。

　　2011年限购组合拳以来，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。

　　2013年3月1日，两会前夕，“新国五条”出台，其中二手房交易将按转让所得征收20%个人所得税备受关注。经过将近1个月的酝酿后，3月25日广东省率先出台“国五条”楼市细则，提出了五点要求，明确对广州、深圳实施限购、限价的“双限”政策，对佛山、珠海两地实施限购，并要求年内全省地市实现住房信息联网。然而，房价十年九调的结果仍然是屡调屡涨，这场调控，似乎还远未到剧终。

　　潘石屹[微博]：楼市调控十年不见效是政府的思路问题

　　SOHO地产董事长潘石屹，与好友华远地产董事长任志强，在楼市上的观点一直以来都不甚相同。前瞻网报道称，任志强想来反对楼市调控，也反对房产税，但潘石屹则认为楼市调控十年不见效是政府的思路问题，并建议开征房产税进行进一步调控。

　　中国楼市调控已有10年之久，但是每一次都是越调越高，10年来的房价总体都在不断挑战新的高位。潘石屹认为，主要原因在于政府的楼市调控主要采用行政手段，既然行政手段调控10年都没有效果，政府就应该反思一下，改变策略。

　　潘石屹表示，通过限贷调控房地产，提高首付比例，还算是比较正常的调控手段，然而限购则更明显的是政府的行政手段，强迫市场减少楼市交易。诸如此类的行政调控措施，出台一个政策，房价暴涨一次，“一个方式使用了10年时间还没见效的时候，我认为应该是反思一下方法了。”

　　有别于任志强反对征收房产税的观点，潘石屹更认可房产税对中国楼市调控的作用。潘石屹认为，开征房产税“这样才能够让社会上闲置的房子充分的利用起来”。不过，他也认为，对于首套房和二套房，不要征收房产税，毕竟这是刚需。

　　十年楼市调控之大变局

　　看似没变，其实已大变。在党的十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中，对于“房价”、“房地产调控”等热点话题虽未置一词，但有关“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等重大基础性改革举措，被专家视为顶层设计下的住房政策新路。

　　新华社报道称，检索1998年住房制度改革以来的历届三中全会决定，比对自2003年开始为抑制房地产过热而采取的各种调控措施，会发现，房地产调控政策正在经历十年来未有之大调整。

　　房地产税：并非打压房价，但有利减少泡沫

　　十八届三中全会决定中，“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述，顿成热议焦点。市场人士、学者专家纷纷解读，认为这意味着房产税试点即将在更大范围展开，有的甚至对房产税开征的时点、税率、减免额度作出预测。

　　细察之，十八届三中全会关于房地产税改革的决定，与十六届三中全会提出在条件具备时开征物业税相比，指向更为明晰，任务更加紧迫。

　　从各国案例看，房地产税作用有三，一为地方政府提供财政收入来源，二可调节社会贫富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影响楼市预期。

　　“房产税改革是我国新一轮房地产调控的制度建设内容。”财政部财政科学研究所所长贾康说，其目的并非单纯为打压房价，实质上是经济调节杠杆。或许，房产税难以改变未来伴随城市化进程的房价上涨趋势，但一定有对冲房价上升、减少泡沫的效应。

　　改革视角下的调控新路：从“调短期”到“利长远”

　　业内认为，对于年内部分城市高达30%的房价飙涨，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。

　　曾参与上海市住房制度改革的浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军判断，楼市调控政策现已出现三大调整：坚持市场化改革方向；构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；政府工作重点是做好保障房的建设和分配，形成各方共同参与的局面。

　　回望房地产市场的来路，对这一调整的认识将更为深刻。1988年，国务院印发住房制度改革实施方案。1998年7月3日，福利分房在制度上寿终正寝，市场化住房消费启动。在住房分配货币化改革、积极财政政策等一系列政策措施激励下，到2003年，房地产业逐渐成为支柱产业，同时，楼市投资过热、投机需求冒头，央行开始收紧银根。从此，楼市开始了“过热-调控-飙涨-再调控”的循环。如何建立真正的长效机制？

　　业内人士分析，一系列重要讲话政策透露出中央的应对之策：政府和市场住房供应体系并举，逐步化解房地产发展存在的问题。首先，在供应端，“加大供给”在未来房地产市场长效机制中具有重要权重，而建设用地结构优化是未来土地政策的重要取向。

　　其次，在需求端，“把调节人民群众住房需求放在重要位置，倡导符合国情的住房消费模式”。华创证券分析认为，这意味着推进房地产税改革、扩大试点已是近在眼前。

　　第三，在手段上，调控回归市场化方向，同时实行两分法：商品房强化市场化运行，保障房需要政府调控。

　　十八届三中全会决定，让市场在资源配置中起决定性作用，同时更好发挥政府的作用。北京大学房地产研究所所长陈国强等专家认为，未来楼市调控长效机制的大方向是逐步淡化行政手段、回归市场化。

　　住房政策的顶层设计

　　十八届三中全会前夕，受邀在中央政治局集体学习会上授课的清华大学教授刘洪玉曾指出，有许多房地产调控政策是为了应对市场出现的短期问题，未形成科学、合理、清晰的政策体系。一些政策从长期来看，引发许多新问题甚至是更严重的问题。

　　如何破局？亟须顶层设计。综合专家观点，这一顶层设计至少已包含：

　　“一个目标”，即满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的目标。

　　“两大体系”，即构建以政府为主提供基本保障体系和以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

　　“四种关系”，即加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

　　“三个支撑”，是指中国房地产政策的完善还需经济、社会和政治等体制上的切实改革相匹配，包括：改革考核体系、完善土地政策、革新财税体制等。

　　洪平凡说，中国房地产还涉及诸如户籍、土地财政、征地等复杂因素。这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”，开发商赚取利润而政府收取高额的出让金。高地价、高利润下，高房价在所难免。

　　如何拆解这一利益链？根本一点，革新考核体系，“去GDP崇拜”。十八届三中全会决定，完善发展成果考核评价体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向，更加重视劳动就业、居民收入、社会保障、人民健康状况。同时，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。

　　与此同时，还需完善土地制度，革除土地财政的弊病。正如国家行政学院经济学部许正中教授所说，有的地方是“一房多吃”，既吃土地出让金，又吃转让住房的交易税、个税。这既有先前过分考核GDP所催生的地方投资冲动，又有地方财权与事权不匹配所导致的“借地生财”的原因。

　　对此，十八届三中全会的决定逐条提出解决之道：一方面，深化财税体制改革，建立事权和支出责任相适应的制度。另一方面，完善土地制度，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让，并与国有土地同等入市、同权同价。同时，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。这为限制地方对土地收益的攫取提供了制度安排。

　　观点

　　楼市只会升不会降

　　“未来中国房地产，只会升不会降”，“房产税开征，至少要等5或10年之后”。凤凰卫视[微博]时事评论员、同济大学兼职教授邱震海如此分析未来房地产走势。新快报报道称，十八届三中全会着重关注到房价问题，邱震海坦言，“只有既懂经济又懂政治才能把控中国。”

　　邱震海说：“中国目前大致分为有房派与无房派，这两个派别在心态上完全不一样，有房派不愿意房价下跌，甚至希望继续上涨，这部分人群一般拥有2-3套住房，是社会的中坚力量，但他们也是沉默的大多数。但是，如果房价跌得连他们也‘负资产’了，不排除他们会‘上街游行’。他们吼一吼，地球也要抖三抖，政府得罪不起他们。无房一族虽然没有很大的影响力，但有重大的破坏力，政府也希望能够稳定他们。”

　　基于此情况，邱震海认为政府会控制着房价不会涨得太快，同时加紧保障房的建设，稳定无房一族。

　　当日，有市民向邱震海抛出房产税何时出台的问题。邱震海回应，上层正在认认真真地做准备工作，包括这次三中全会提出全国不动产登记、住房信息联网等基础性工作，可以预计，房产税的出台，要到5-10年以后。而从法理层面即房产税开征的法律政府依据、税种层面即房产税是否和其他税重复、地方政府是否借机增加财政收入等层面都尚未厘清，所以房产税要普及落地尚需时日。

　　未来十年难言“黄金”

　　有人说，未来10年将是中国房地产行业的“白银10年”，增长速度不如从前，赚钱效应减弱，但依然大有可为。也有人说，未来10年才是中国房地产“黄金10年”，“城镇化3亿农民进城带来新的需求”、“每年新增房屋与旧城改造”和“房地产是国民经济支柱产业”等三方面主要原因将令未来的“黄金10年”成色更足。

　　然而，中国房地产这种超常规高速发展、一业独大的局面，难以具有持续性，中国房地产发展最鼎盛的高峰期已过。总体而言，笔者认为未来10年房地产业也许整体向好，但坚决反对“未来10年比过去10年更好”的观点。

　　可以肯定的是，今年上半年一二线城市楼市回暖，购房者为了规避个人所得税新政纷纷出手，4月份之前出现了爆发性过户浪潮；5月和6月份新房出现了抢购现象，地王也频频出现，各地土地出让金获得大丰收。

　　但我们应该清醒地认识到其中存在的种种风险。未来中国经济增长放缓将越来越明显。经济增速放慢背景下的房地产逆增长，注定难以保持持续性。如果2013年楼价涨得过快，2015年将是“还债年”。

　　中国面临着人口老龄化和人口红利的衰竭。中心城市人口老龄化，意味着对房屋的新增需求会逐渐降低。过去人口结构推升了购房、消费的需求，并得到跨代收入转移的支撑导致近年来楼市火爆的现象将趋缓，老年人的比例增加，会使得劳动力变得更加珍贵，老年人逐渐成中国经济的一个负担，使中国经济的增长速度下降，房价和国民经济的增长有着紧密的联系，因此，人口的老龄化促使房价的增长速度变得缓慢。

　　(北京大学房地产专家委员会副主任、研究员：陈仁科)

　　未来十年城镇化将支撑房价

　　郑州晚报评论称，任志强一直是楼市的春天派，甚至可以称作暴涨派。虽有“任大炮”“北毒”之称，不幸的是，任大炮的话总是很灵验，他那张扬率真的作风，反而成为“姑娘们最想嫁的人”。这次任志强不肯苟同王健林的观点，也符合他一贯看涨的作风。至少他不像某些骑墙派，一会说房价要涨，一会说房价要跌。

　　必须承认，王健林的话有道理。中国发展很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化。不难看出，中国的城镇化步伐还要加快，将来会有更多的村落被“消灭”，更多的农民进城变成市民。中国城镇化率现在50%左右，按照国际化发达国家经验来看，一般会在60%到70%间迎来一个拐点，从高速增长减为平稳增长。据统计，近年来，中国每年有1500万人由农民变成了市民，城镇化规模全球居首，农民变成了市民，要在城市购房是必须的。问题是这部分人是否有能力买房，还是个未知数。从短期来看，不能把房地产价格上涨的原因完全归结到城镇化层面去。而从长远看，城镇化对房地产业是有影响的。城镇化会给房地产业带来巨大需求。只要工业化和城镇化没有结束，那么，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态。

　　只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。不过，届时楼市未必就会倒。从这个层面来讲，任志强的话也属客观。

　　中国加速工业化和城镇化的今天，我们实在难以看到，未来房价会有太大的跌幅。至于其他的所谓地价上涨、原材料涨价、人口红利消失、营销成本上涨等因素就不必再说了罢。如果如任志强所说，老百姓的买房钱，被政府拿走了七成以上，那么，就更难看到房价下跌的理由了。

　　但是，树再高，也不会涨上天。可以肯定，房价不会像永动机一样，无休止地上涨。一旦中国的工业化和城镇化进程基本完成，房地产市场规模就会下来，甚至大幅度衰减，因为市场需求接近饱和，房价也就是失去了上涨的根本动力。或许，这已经是十年之后的事儿了。

　　(十年之前，我们对楼市一无所知，也不会想到它会以这样的速度“成长”。十年之后，我们不想再对着楼市高歌：十年之间，我不认识你，你仍不属于我……)