□本报记者 张敏

　　在国家统计局公布9月70个大中城市房价数据的次日，位居涨幅榜首的北京迅速发布7条“升级版”房地产调控政策，在对原有的信贷、税收、限购、限价等调控手段进一步强化的同时，将推出一种新的住房品种——自住型商品住房，用以补充供应端的结构性缺口。这项政策属首创，虽然方向积极，但实际效果恐未必尽如人意。

　　北京推出自住型商品住房的目的在于解决广大居民的自住型、改善型购房需求。对政策落实情况不佳、房价上涨预期强烈的北京楼市来说，上述举措推出无疑有积极意义。“新国五条”虽在年初落地，但在具体实施过程中，违规骗购、拆分价格、逃避监管等现象屡有发生，一定程度上削弱政策效果。在房价持续攀高之时，北京有关部门释放出强化执行的信号，对改善市场预期大有裨益。同此前通过压制需求降温楼市的调控思路相比，北京此次推出的楼市新政在供应端明显发力，不啻为有益尝试。

　　然而，仔细检视自住型商品住房这个全新的住房品种，却不难发现仍有诸多疑问待解。

　　从解决自住型、改善型购房需求的主要目的看，自住型商品住房显然具备商品房性质，且政府部门也未将其纳入保障房范畴。但是，从其价格和户型所受到的限制看，商品房所具有的自主定价权和自主设计权又不复存在，且“自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让”的规定与现行的保障房规定相一致。这种矛盾的要求使自住型商品住房的性质难以界定。鉴于自住型商品住房受到的价格限制，业内人士更愿意将其视作限价房。

　　在我国5类保障房品种中，限价房所受到的争议很大。因其定价方面的保障房属性和销售方式的商品房属性相交叉，限价房成为滋生腐败的温床。由于“限价”给房企带来利润损失，限价房质量问题屡见不鲜。如果自住型商品住房只是限价房的一个变种，市场效果恐怕会打折扣。

　　事实上，即使不对其性质做出深究，单从其具备的多项属性上看，自住型商品住房市场前景也显得不容乐观。

　　首先，从供地方式上，自住型商品住房供地方式以“限房价、竞地价”为主。这种方式属北京首创，已在市场中有所尝试。在北京为数不多的几宗“限房价、竞地价”地块的出让过程中，因“限房价”对项目利润带来的损失，这些地块的热度远不及纯商品房地块，个别甚至有流拍危险。若未来大规模采用，能否被市场广泛接受还是未知数。

　　其次，从面积要求上，自住型商品住房套型建筑面积，以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米。预计明年5万套的自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。这样，此项措施就变成了“90/50”政策，与此前的“90/70”政策异曲同工。从后者所受到的市场冷遇和最终不了了之的结局看，该项政策的市场前景难免有些黯淡。

　　最后，从价格上看，自住型商品住房要求销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。对价格的限制就等同于对项目利润的挤压，为保证利润，房地产商更倾向于在生产环节进行成本控制，这对房屋质量带来的隐患不可忽视。

　　值得注意的是，除上述三方面要求外，有关部门对自住型商品住房在出售和利润分配方面的规定，均带有浓厚的行政色彩。因此，这项看似创新的政策举措，不仅未能向市场化调控的思路靠拢，反而陷入行政性调控的惯性思维中。这种调节市场的做法，更是在引导预期，而可能很难给供需关系带来实质性改善。

　　在房价快速上涨势头面前，热点城市出手稳定楼市显得十分必要。但是，楼市困局的形成并非一朝一夕，在处理中也需把目光放得长远一些。复杂的市场局面决定了“有形之手”在短期内还不宜退出，但这只手该如何发力还需仔细思量。