展望新“三中全会”经济布局系列之1

　　2013年“新国五条”行政管控房价之后隐现反弹报复与泡沫迹象双重风险，呈现类似2009年楼市疯狂状态。新一届中央领导层对房地产改革着眼于“顶层设计”，在体制上着力根本性地解决问题。从历届三中全会主题与对房地产的影响看，2014年中国楼市何去何从，将主要取决于今年11月份即将召开的第十八届三中全会。综合官方与市场释放的信息，笔者认为将涉及房地产四个方面问题：一是房地产调控如何定调，二是房地产调控长效机制，三是房地产项目资本金比例，四是第二次住房制度改革。

　　一是房地产调控定调究竟是“维稳”还是“釜底抽薪式”，决定市场走势。今年楼市再次进入类似2009年的“疯涨”时期，市场有观点称，第十八届三中全会中央将有大动作，楼市调控采取“釜底抽薪之法”。但房地产调控经验告诉我们，经济大势不好，更需要房地产，笔者认为，基调将是以稳为主。事实上，根据历届政府的历次调控看，房地产政策经历过几次“釜底抽薪式”调整，导致楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定，最终迫使政府适度放松调控政策。中国房地产市场的稳定、健康发展与经济稳定、金融安全休戚相关。

　　“釜底抽薪式”楼市调控，将导致国内经济出现大幅震荡，为国情所不容。上半年及前三季度经济增速放缓到上升，都与房地产投资锐减到提高有直接关系。尽管新一届政府积极致力于“促改革、调结构，打造中国经济升级版”，但依旧将“稳增长”放在首要位置。此外，“釜底抽薪式”楼市调控易致巨大金融体系风险，或导致“温州版”楼市危机全国性蔓延。最根本的是，采取“釜底抽薪式”楼市调控，必然导致楼市瞬息冷却，房价大幅回落，这显然与维护楼市稳定、健康发展的楼市基本调控宗旨背道而驰。多年的楼市调控证明，任何猛药疗法只能适得其反。笔者预计，2014年中国楼市调控政策总基调不会发生大的变化，主要是维稳为主，局部微调。虽不排除个别城市会再度尝试松绑政策，但对热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”、“首套房贷收紧”等调控手段会扩大。

　　二是能否有效构建一套成熟又完善的房地产调控长效机制，则关乎楼市命运。自9月份起即有消息称，部委相关部门正在研究房地产市场长效机制，有望在三中全会前上报。10月16日住建部官员则透露，三中全会文件将涉房地产长效机制，住建部意见已经出完。可以说，建立房地产市场的长效机制已经形成一种共识，不过，从目前决策层这种共识到确立长效机制之间还有段距离。

　　其一是房地产调控长效机制建立的前提基础涉及到税法修改、不动产登记制度、住宅房屋联网系统、全国住宅房屋普查、房产税扩容城市基础工作等多方面内容，今年与明年短期之内很难形成完整方案并落地，不过，土地、金融、财税等方面的改革信号已此起彼伏。旨在规范土地流转的土地改革方案，正在国土部主导下推进，可能在三中全会上有所突破。但由于农地确权工作尚未完成，法律障碍较难破除，在短期内尚难实现城乡建设用地自由流转。这意味着，城镇建设用地规模将不会有明显增加，热点城市所面临的房地产用地供应紧缺状况仍将存在。

　　其二是房地产调控及住宅产业的“顶层设计”与“长效机制”，是一个渐进的推进过程。相应地，以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。可以把三中全会看成是推动“长效机制”建立的一个重要节点，但更多细化措施需要几年时间才能陆续出台。长效机制尚处于研究阶段，并非成型的政策制度文件。三中全会后，确实存在出台文件的可能性，或者是框架性的，或者是具有操作性的——— 估计前者的可能性更大些。当前行政手段不具备大规模退出房地产调控领域的条件，长效机制建立至少需五年时间，到成熟完善的程度最少要十年。

　　三是房地产项目资本金是否上调至35%，成为决定房企资金链的关键。中国对房地产资本金的约束开始于1996年，根据不同行业和项目的经济效益等因素，对投资项目资本金占总投资的比例予以确定。2004年，由于经济过热，中央将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2009年5月，国务院又将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，恢复到了1996年的水平。当年政府之所以出台调低政策，不外乎出于三点考虑：通过调低资本金来刺激房地产投资，拉动经济增长；增加住宅供应，以增加市场供应稳定房价；防止楼市崩溃与房企资金断链，产生金融危机。项目资本金比例的下调，阶段性地解决了房地产企业资金链紧张的问题，可利用20%的自有资金撬动100%的开发资金。

　　而从目前官方态度与经济发展实际情况看，投资依然是主要经济拉动力，房企需要更多的资金投资，三四线城市房地产市场相对寒冷，笔者认为，上调回35%基本不现实，将导致部分中小企业面临“死亡”，甚至导致三四线城市全面崩盘。事实上，自去年第四季度开始，中央与各级地方政府频频“松绑”房地产政策，房地产行业的经营风险已大大降低。

　　四是第二次住房制度改革，若以《住房保障条例》或《住房保障法》的形式固定下来，将对住房市场产生巨大影响。25年前，我国进行了新中国成立后第一次住房制度改革，主要涉及实物福利性住房转为住房商品化、社会化的城镇住房供给制度改革；无偿划拨转为有偿有期限转让的城市土地使用制度改革等。随着经济不断发展，现行的住房制度产生的各种问题和矛盾也逐渐凸显激化：地方政府热衷拍地造成土地的无序供给和土地资源逐趋枯竭；投机投资等不合理购房需求造成住房价格不断飙升；部分城市房地产市场的虚假繁荣为金融安全和经济稳定埋下巨大隐患。因此必须加紧进行第二次住房制度改革，并以《住房保障条例》或《住房保障法》的形式固定下来，才能形成住房制度的长效机制，保障国民居住权。新一届政府更加强调市场机制，同时加强住房保障，也即“两条腿走路”。

　　不过，在现有土地制度与产权制度之下，以及行政体制的限制没有完全消除前，恐无法从根本上解决这一问题。其一是住房用地供应制度的改革，受到土地管理法的限制。若出让时按照不同土地级别和不同用途类别确定第一年的土地出让金基数及今后每年递增调整标准，作为土地出让和商品房销售前置条件，则必须修改土地管理法及与地方政府的配合。其二是在土地资源配置上，出让时应以竞争该地块上配建保障房比例为目标，谁配建的比例最大，该地块就由谁来开发。但一方面供应的方式无法成为常态，另一方面更关键的是供应的比例与数量非常有限，很难与商品房供应相提并论。其三是在住房供应方式上，要改变由单一的开发商供应商品房和政府供应保障房的做法，探索社会集资、行业集资、合作建房等多种商品住房供应方式，以及鼓励社会、企业、基层群众组织等独立或参与建设保障房。但由于土地垄断与集中统一的情况及土地制度的规定，一般组织与个人根本很难获得土地。

　　谢逸枫(住建部政策咨询专家，亚太城市房地产研究院院长)