2013年房产新政明确要对“市场预期”进行管理，仿佛房地产市场预期是非理性的、对“屡调屡涨”市场走势的简单或适应性外推。

　　本刊特约作者 韩洪锡 唐 军/文

　　2013年房产新政明确要对“市场预期”进行管理，仿佛房地产市场预期是非理性的、对“屡调屡涨”市场走势的简单或适应性外推。但是，这种对市场预期的认定实际上是站不住脚的。我们认为，当前房地产市场预期并非简单的适应性预期，而是深深扎根于现有住房贷款金融体系的理性预期。

　　表面上看，当前稳定房价目标的设定似乎基于多方面的考虑。从简单利益关系考量，很显然，房价下降会损害有房产者利益，房价上涨将招致无房产者抱怨，稳定房价似乎是更容易被接受的目标。从经济全局稳定来看，也有人认为房价上涨会吹大泡沫，泡沫破裂将压垮中国经济，扰乱社会稳定。因此，房价不能上涨与房价不能下降实质上有着相同的理由。正因为如此，政府千方百计要稳定房价，甚至连动用“限购加差异化信贷”这样会引发投机性离婚等副作用极为明显的政策也在所不惜。

　　那么，到底房价为什么不能下降？在任何正常的市场条件下，只涨不跌的价格都只能是一种神话。即便是在中国城镇化住房需求长期增长的大背景下，渐进增长的居民收入也理应能够成为决定住房市场需求的主要力量和房价的天然调控标杆，从而避免以超高租售比为特征的泡沫房价。当前房价之所以不能下降、不敢下降实际上是当前住房贷款信用失控的结果。

　　银行对住房信贷额度的控制主要有两方面。一是通过个人信用信息评估其偿债能力，估算其授信额度；二是对住房的抵押价值进行评估，以评估违约条件下抵押房产的偿付能力。因此，银行住房贷款的发放取决于客户信用能力及其抵押房产的实际价值，与国家制定的住房信贷政策并没有直接关联，也不应该受到政府住房信贷政策的直接影响。

　　但是，中国住房信贷市场就是这样一个颇为奇怪的市场。银行对住房贷款的发放更多的不是遵循风险计量的商业规则，而是简单追随于政府对住房信贷所设立的政策底线要求。央行的数据显示，2007年以来金融机构本外币住户中长期消费贷款的增速如同坐过山车般在10%-40%的区间内上下波动。在信贷政策有所松动的时期，2007年、2009年和2010年全年住户中长期消费性贷款增速分别超过20%、30%和25%；信贷政策收紧的时期，2008年、2011年和2012年全年住户中长期消费性贷款增速落在10%-13%之间。这让住房信贷市场看起来就像是一个零风险的市场，只要政策允许就可以随时发放。尽管银监会也曾下发过《商业银行房地产贷款风险管理指引》，但是其“把市场的留给市场”的理念使得银行在实际贷款发放中遵循的规则过于简单，最终发生了明显的失控而必须依靠政策干预才能控制住房贷款规模。

　　实际上，住房信贷失控根源在于当前中国的银行金融体系仍然无法承担其应该担负的信用风险控制责任。在现有金融体系下，银行发放贷款等同于赚取利润，住房贷款更是被视为“优质资产”。我们看到，银行业改革后留下的光鲜财报减少了银行对不良资产增长的担心，商业银行赚取利润的压力助涨了住房贷款的信用失控，国家对银行业的潜在“保释”义务也放任了这种不计风险发放贷款的短期行为。这种情况下，银行按照房产的泡沫价格评估其抵押价值、按照底线要求与个人订立贷款条件就毫不奇怪了。其结果是，住房贷款帮助原本依靠现有收入和储蓄水平应该租房的人选择买房、无法买房的人买到了房、需要推迟买房的人提前买到了房，而偿付风险则在银行资产负债表上不断堆积。

　　最终，住房贷款信用失控与房价形成了相互推动的恶性循环。住房贷款信用失控带来的信用膨胀助推房价上涨，房价上涨进一步刺激购房需求、绑架住房贷款信用，造成进一步的信用失控，如此往复，最终造成当前这种房价既不敢涨、也不敢跌的两难局面。

　　到目前为止，国家房地产调控政策似乎都没有对住房贷款信用失控的治理引起足够的重视。限购、差异化信贷等政策可以控制信贷规模，却无法消除住房贷款中不断累积的风险。现行调控政策对投资投机行为的治理在饱受行政干预批评并实际产生诸多副作用的同时，其收效却很难得以巩固。其必然结果是，正当的投资行为得不到保护，恶意的投机行为也无法得到根本遏制。

　　着眼未来房地产市场的发展，我们似乎还是应该回到市场。在建立房地产市场调控长效机制的探索中，我们应该进一步推进银行金融体系改革，根本上强化银行金融机构对房地产信用风险的敏感性，建立能够真实反映个人信用能力和房产抵押价值的住房贷款信用体系，使住房贷款的商业原则本身就能起到稳定房价、防止泡沫的作用。唯有如此，我们才能无须政府行政政策的干预就能实现首付比例、贷款利率、抵押房产价值等贷款条件的市场定价，最终以市场力量平衡住房市场供求并决定价格，而无须使政府置身于必须千方百计稳定房价的困难境地。