勾特/漫画

　　“一铺养三代”这句俗话一直被应验着，但是未来，“三代养一铺”或许将成为现实。

　　点燃商铺风险引信的，是电商。2012年，我国网络零售市场交易规模达到了13205亿元，同比增长64.7%；我国使用网上支付的用户规模达2.21亿，使用率提升至39.1%。

　　如果把每年市场交易规模当成一个相对稳定的蛋糕，电商吃多了，实体店就会少吃。据上海西北郊的嘉定区传来的信息：2012年，全区B2C电子商务营业额占到上海消费类电子商务交易额的1/3，增速和规模超过传统“十里洋场”。同年，上海百货业单店销售20强中，11家销售量出现不同程度下降，明显多于往年，其中有4家商场降幅超过了10％。

　　实体店销售量的下降，连锁反应就是商铺租金的降低。欧洲最大的房地产基金管理机构安盛房地产（Axa Real Estate）近日发布报告称，2012年至2016年，英国、法国和德国零售额增长的90%将来自在线开支；未来几年内，欧洲商铺房东将被迫接受较低的租金，西班牙的租赁成本在该期间内最多将下滑18%，法国将下滑17%。

　　商铺租金是由实体店的高额利润支撑的，一旦网络零售交易成为主流，那商铺的价值必然一落千丈。在这将变未变的关键时刻，如果房地产商以“一铺养三代”来勾引你购房，你可得小心。

　　从“只怕你不来”到“就怕你不买”，“闹”不再是商铺的唯一价值所在。电商的出现，让消费者有了拒付昂贵商铺租金的选择

　　在网络零售市场出现以前，所有的交易都在具有实体商铺的实体市场进行。你想交易，就得去“赶集”，除此别无办法。

　　在这样的实体市场，衡量商铺价值的就是人流量，如古代小说《东京梦华录》所言，“最是铺席要闹”。“集四海之珍奇，皆归市易；会寰区之异味，悉在庖厨。”只怕你不来，不怕你不买。

　　但是现在，光“闹”恐怕不行了。据一家不愿透露名称的服装实体店统计，每20个试衣的顾客中，只有一人购买。也就是说，许多人把实体店当成了试衣间。在央视财经频道对话栏目中，一个女孩反问主持人：“不买网上便宜的去实体店买贵的？我傻啊我？”

　　我们知道，商铺的价值是被分散在其交易的商品价格中的，也就是说，消费者在购买商品的同时，也在分付商铺的租金。但是当电商给了消费者拒付商铺房租可能的时候，谁还愿去无端为昂贵的商铺买单？马云[微博]说：“商场500块变5000块，是地皮是地产，他们太黑，不是我们太便宜。”

　　有人把网上市场称为“第二市场”，但究竟是“第二”还是“第一”目前还无法判断。去年12月，大连万达集团股份有限公司董事长王健林与阿里巴巴[微博]集团董事会主席马云对赌，“10年后，如果电商在中国零售市场占50%，我给他一个亿，如果没到他还我一个亿。”对赌的结果我们当然无从预知，但是电商抢实体店的饭碗是无法回避的事实。

　　房地产商从众的商业开发，让商铺变得不再稀缺，而超过住宅三四倍的价格和高昂的物管费，也把商铺的风险推到最大

　　在中国古代，每一座城市其市场都相对集中，自然也相对稀缺。南北朝时期的《木兰诗》中，“东市买骏马，西市买鞍鞯，南市买辔头，北市买长鞭”虽是虚指，亦可见当时的市场不多，专业性也很强。

　　有资料显示，美国目前人均商业面积为2.04平方米，瑞典、英国、法国、意大利都在0.5平方米以内，按照公认的人均零售商业面积1.2平方米这个国际标准，仅美国大大超过。

　　在我国，北京、上海、广州都超过人均3平方米，深圳2007年就超过1.2平方米，近年来随着大大小小的都市综合体项目雨后春笋般生长，人均商业面积也与北上广持平。据调查，中国7大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番，深圳的购物中心面积将从2012年的438万平方米增加到2017年的922万平方米，涨幅达到111%。

　　与商业面积大量增加同步的是商铺价格的大幅提升。一般而言，商铺的价格是同一地段住宅价值的2到5倍，但是现在不少商铺的价格比住宅高到10倍以上。就在过去的两年中，龙岗、宝安商铺的价格就已经翻了将近两番。

　　与此相反的是商铺的回报率逐渐走低，远低于一铺养三代的8%-10%的投资回报率。位于深圳湾和南山中心区的商铺许多售价超过30万，租金回报率不足2%。而据戴德梁行统计，广州全市优质商场首层租金2012年一季度环比下滑3.4%。

　　至于物业管理费，那更是一件不管你出租不出租都必须要交的费用。按目前的市价，一般每平米至少在四五元，多则10多元。许多商铺业主此前没有考虑这么多，等到要缴费的时候才傻了眼，目前，深圳商铺业主为此打官司的不在少数。

　　投资的本质就是预判趋势，当一个足不出户就能购物的网络市场形成并逐渐为人们接受的时候，商铺就会出现颠覆性的贬值

　　商机起于对未来的洞察，几乎所有成功的商人都是对这一公理的证明。如果我们承认未来的交易大规模地出现在网上，那么沿着传统思路和逐渐推高的价格购买商铺，就是重大的失误。

　　王健林和马云的对赌之所以引起那么多人关注，是因为这关系到一个颠覆性的新时代是否到来的问题。

　　马云承认，他强调网购规模，只是希望“唤醒制造业和传统行业的人的惊醒，那就是天变了，假如你不变，你会输得更惨”。我相信马云对这一趋势的预判，而我要提醒的还包括生活在这个世界上的每一个人——没有人敢说自己不必为未来作准备。

　　王健林说：“电商再厉害，但像洗澡、捏脚、掏耳朵这些业务，电商是取代不了的。”王总这话当然不错，只是我们普通人没能力像王总那样消费，洗脚都在家里洗，捏脚和掏耳朵一般都是自我服务。

　　和马云有着共同认识的不在少数。近日，国美电器[微博]正式宣布网上商城更名为国美在线，国美在线与库巴进行整合，实现后台统一管理和资源共享；苏宁也要打造店商+电商+零售服务商的中国零售的云商模式。几乎所有上市公司都展开了网上竞争。

　　所以，如果您还在房价高企的时候打商铺的主意，我劝您还是谨慎为好。促成我作这一提醒的一个重要原因是，2012年，除了传统PC用户，手机上网用户数达到4.2亿，这其中，商务用户规模达到2.5亿。

　　“凭什么让我为昂贵的商铺租金买单？”当电商时代的消费者理直气壮发问的时候，商铺的价值就已被釜底抽薪。