专访孟晓苏：楼市局内者说

　　新浪乐居深度报道记者 滕敏 张杰/文

　　孟晓苏[微博]拥有许多身份，从前副总理万里秘书、原国家商检局(现质检总局)副局长、经济学博士、教授、国企董事长到民企老板。

　　因其特殊身份，孟晓苏被认为有着他人无可企及的政策谏言机会。他曾在1998年房改时就提出保障房和商品房“双轨制”的房地产发展思路，也曾提出“让农民带着地票进城”的土地流转改革方案，还曾于2004年提出对非主业央企以股权股份制方式进行房地产资源充足的方案，帮助非地产主业央企妥善退出房地产领域，这些政策虽然得到国务院肯定和支持，但却没能付诸实施。1月底，孟晓苏向新浪乐居记者表达了对这些方案没能落地的惋惜。

　　尽管如此，他仍然通过多种方式发声。最近他在微博上以调控肉价隐喻调控房价：“调控猪肉涨价似有三种办法：鼓励养猪、限制养猪与限制吃肉，都下力气但效果不同。限制养猪，当然越限越涨。”“本轮调控之初，我就担心再调反了，因为长期限制吃肉必会影响养猪。 ”

　　孟晓苏有一套系统的城镇化改革思路。在新浪乐居的专访中，孟晓苏相信，积重难返的小产权房困局，有望从房产税的征收中获得突破口。

　　采访中，孟晓苏还详述了非地产主业央企的“退房令”无法顺利推进的深层原因。他断言，下一轮城镇化启动之后央企还会有一轮抢地潮。“如今的央企国企夺地，只是一个开始。”他说。

　　退位中房集团后，孟晓苏致力于房地产金融创新。2009年，已经60岁的孟晓苏成立汇力基金，为社会资本进入保障房领域探路。下一步，他希望政府为社会资本进入持有型保障房提供免税政策，以让社会资本在追求效益的同时缓解政府压力，并帮助资本市场走出低谷。

　　新浪乐居：在北京大学学习期间，您和李克强副总理共同得到厉以宁、萧灼基等几位经济学家的指导，那时就已经对农村土地问题和城镇化有过研究。您同李克强分别研究的方向是什么？最近中央经济会议也提出来，城镇化将是未来的经济发展主题，您认为城镇化需要什么样的配套改革？

　　孟晓苏： 很多人都知道我跟李克强是同学，说起来我们还不是普通的同学。在北京大学的本科、硕士、博士时期都有过很深的接触。我们在本科时是同一届，并且都在学生会组织任职，在硕博时期也都是同一个课题小组或同一个导师。

　　我们在硕士和博士时期的研究方向都跟经济改革有关系。当时我任国务院副总理万里同志的秘书，我硕士时期选的研究课题是加快推进市场经济改革，博士时期的研究方向是推动住房制度改革。李克强的硕士论文是农村工业化——改变城乡二元结构，他主张发展农村工业化来破除城乡二元结构；他的博士论文是论我国经济的三元结构，获得了中国经济学最高奖——孙冶方奖。      城镇化的主导产业是房地产和基础设施建设，但这次城镇化绝不仅仅是造城运动，它需要伴随着进行户籍制度、土地流转制度改革、促进资源自由流动，以及提供公共设施与服务改革等顶层设计。城镇化的内需是要通过改革红利来实现和释放的。

　　中央在2008年召开的十七届三中全会上就已经明确，农村集体建设用地可以公开规范流转，在符合规划的前提下和国有土地享有同等权利。最近中央文件多次指出，要让农民得到更多土地增值收益。请注意这个用词，是说增值收益，而不只是征地补偿，也就是说除国家征地这种土地流转方式之外，中央是承认农地有其他流转方式的。

　　目前我国城镇化需要土地，但是大量的农村宅基地却因为农民进城而闲置着。我国农村建设用地面积相当于三倍半的城市建设用地，这块用地如果能够规范流转，对于解决我国的住房问题有很大的意义。在逐渐引导农地规范流转后，土地供应量自然会增加，这样城市土地会打破垄断供应状态，土地价格与房屋价格会逐渐回归合理。  

　　新浪乐居：提到农地流转问题，自然而然的就想到了小产权房的问题。农地可以自由流转，是否也为小产权房的合法化提供了依据？

　　孟晓苏：要解决小产权房的问题必须要推动土地制度改革，规范流转宅基地，改变当前不合理剥夺农民的征地政策，承认已经流转的土地合法，使农村建设用地和城市里的国有建设用地享有平等权。

　　小产权房是农民群众参与城市建设的一个伟大创造，在提供城市保障房方面更是功不可没。从1998年房改以来，城市保障房建设旷课长达十多年。这十多年来是农民用集体建设用地建设了世界上最大规模的廉价屋村，通过产权出售或者租赁等方式，解决了城市低收入人口的居住问题，在给自己带来了财产性收入的同时，弥补了政府行为的缺失。

　　据说国内的小产权房面积超过60亿平方米，全国城市的小产权房平均占到30%左右，一些地方接近40%。体量如此之大，通过拆除等手段解决显然不可能，也是不应该的。

　　有人担心小产权房“解禁”会对商品房市场造成冲击。目前市场上小产权房量已经这么大，不是也没出什么事吗？但是小产权房，既不缴纳土地出让金，也不交税，让政府流失了很大一部分收益，这正好为征收房产税提供了切入点，小产权房可以通过征收房产税变为合法，而且税率可以高一些。通过征税使小产权房合法化，征收困难不会大。小产权房是永久使用权，这样地方政府就可以源源不断地得到较高税率的税收。

　　国土部已经把这个方案列为小产权房解决方案之一，我觉得这应该是唯一方案。有人提出可以重新收取土地出让金，这并不合理。一方面无法预估能收上来多少钱，另一方面，这个土地的产权是农民集体所有，政府收取土地出让金名不正言不顺。

　　新浪乐居：征收房产税会面对很多反对者，可能还包括很多手握政策制定权的人。另外，人们总是不喜欢任何需要增加开支的税收政策。

　　孟晓苏：我打个比方，房产税就好比给物业公司缴纳的物业费，我们缴纳物业费，是因为物业公司提供保安、保洁、绿化、小区维修和物业管理等；从这个意义上说政府就是个大物业公司，他提供保安、街道保洁、城市绿化、修桥修路、城市环保等。政府提供的这些服务，使得每家每户都能享受到服务，居民的房产都因此在增值，这么来看业主该不该掏房产税？

　　许多国家地方政府的收入70%是来自于房产税，这个比例跟我们土地出让金占政府财政收入70%的比例正好相似。土地出让金是从农民手上来的，政府低价征收农民的土地，然后高价卖给开发商，赚取差价。从税制公平的角度看，政府获得土地财政的对象不应该集中在比市民收入低得多的农民身上，而应该学习国外境外的经验，转移到对城市房屋持有者征税。   

　　现在中国超过80%的城市居民有房产，100%的农民有房产。这么多人有房产，就意味着时机已经成熟。

　　新浪乐居：按照您的设计思路，如何一步步将房产税推行开来，并兼顾社会公平和避免社会冲突？

　　孟晓苏：房产税在国外已经有成熟的经验，我觉得完全可以借鉴其他国家的思路。一，施行差别税率，包括实行老房老办法、新房新办法，通过这个方法来解决房屋差异与历史问题。具体税率标准可以由地方政府制定，因为房产税是地方税种。二，国外境外都是“尽房皆税”，我国也应每套城市房屋都缴税，所以这是个很容易征收的税种。那么怎么体现对困难家庭的照顾呢？还有下面一条：三、实行退税制度。退税不是根据房屋面积和价格，而是根据家庭应享受退税的条件，由此体现对低收入家庭的照顾，在退税过程中自然建立起住房信息系统。四、从小产权房起征房产税，因为小产权的土地没有缴纳土地出让金，所以税率应该高一些。这是解决小产权房问题的最好办法。五、老房子按照购置原值进行征税，这样征收的阻力相对较小，可以照顾到当年房改房的购买者，也简便易行。如果房子出售时升值了，当然要按照现在的购置价征税。

　　新浪乐居：你还有一个身份，曾经是央企的董事长。78家央企“退房令”已经发布近三年，但是“成果”有目共睹。难在什么地方？

　　孟晓苏：单纯要求央企和国企退出房地产市场并不现实，分布在各个投资领域的国企承担着为国有资产保值增值的任务，而现阶段只有房地产行业能实现这个目标，而在经济发展的某个阶段，企业只有投资房地产才能实现这个目标。。

　　从历史经验和经济规律来看，中国的经济从低谷走向繁荣都需要四个步骤：第一步，政府加大投资，缓解经济萎缩；第二步，楼市率先启动，带动经济发展；第三步，需求拉动生产，企业再现生机；第四步，股市结束低迷，逐渐进入牛市。现在中国经济刚刚走到第二个阶段，还需要通过房地产拉动来弥补外需不足，实业制造类行业才能复苏。多数央企所从事的资源业、制造业、运输业等在这时还都处于低迷期，投资房地产时理性选择。待到制造业运输业等逐步繁荣起来之后，如2005年经济全面复苏后，央企就会弱化房地产投资，重新回归到主业。

　　这个规律是没法违背的。2009年，国家启动了十大产业振兴战略，但是结果却以重组十大产业告终，十大产业都成了过剩产业，因为第二步还没有完成，非要往第三步跨越只能是这个结局。股市也一样，现在实体经济尚处萎缩，股市自然好不起来，我认为，要轮到股市启动至少要三年以后即上市企业普遍走出困境重获发展活力以后。股市不可能脱离经济实际，在这之前即使想尽办法提振股市，但是情况好不了多久又会掉下去。

　　新浪乐居：2010年开始的新一轮宏观调控采取了限购等抑制需求的方式，在一定程度上也阻碍了经济向制造业过渡的进程，这会出现什么哪些还未显现的后果？

　　孟晓苏：这一轮房价上涨因供应不足引起，本来应该增加市场供应量和土地供应。国四条的最初的目的也是这个，首先增加土地供应量，增加商品房供应量，增加保障房供应量，其次才是通过限购降房价。但是用行政手段限购却从压制房地产需求上动手，人为制造市场萎缩。结果反映到生产领域，企业土地购置和住宅新开工都减少约三分之一，使经济停留在向第二阶段过渡的阶段。目前中国制造业运输业等都萎靡不振，本来应该通过房地产拉动把外需不足的缺口弥补，却在最不适当的时候打压了内需。

　　通过行政限购的方法打压房地产行业不是正确的调控方法，所以2012年下半年有市民找到了突破限购的方法，使得楼市成交爆发性增长，从而带动了经济增长，GDP从第三季度7.4%上升到7.8%。楼市跟经济的关系，不是经济好了楼市才好，而是楼市好了经济慢慢缓过来了。

　　现在中国经济只有通过房地产拉动内需，相关行业才能逐渐复苏。央企在这时能做什么？各地政府已纷纷表态：欢迎央企来我省我市参加城镇化建设！还有的内部约定土地只给央企。这时央企不去投资房地产多傻呀？所以我认为，下一轮城镇化启动之后央企还会有一轮抢地潮。

　　新浪乐居：央企地产退出令的结局是戏剧性的。最近一段时间，我们再一次目睹土地市场上，国企凶猛，作为当初呼声最大的整合者，不知你会是什么不一样的心态？

　　孟晓苏：早在2004年，为了避免央企之间的互相竞争，我就提出以中房集团为载体进行央企地产业务的股份制重组，在不损害任何一方利益的情况下逐步通过上市完成社会化，我甚至说，改组后可以重新选任董事长。

　　时任国资委主任李荣融也同意了我的方案，但是在当年6月份国资委下发的《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》中却将股份制方案改成了行政划拨，且强调说由企业之间“自愿协商”，这样一来由于牵涉到企业利益，影响到企业的积极性。由于不具有强制效应，以及行政划拨的不实际，导致了重组计划夭折。

　　现在要避免央企扎堆进入房地产推高地价，最好的方法仍然是股份制重组，能大大缩减央企数量，避免互相竞争。如果仍不实施重组，可能竞争还会加剧。另外，国家应该引导央企旅行政府责任，在建设保障房方面发挥作用，为民营企业进入商品房市场留下更多的空间。

　　新浪乐居：离开中房后，你一直在呼吁率先在保障房领域推出房地产信托基金(REITS)。但是保障房领域收益率很低，如何能达到REITS的收益条件？

　　孟晓苏：在我们中国经营城镇保障房和租赁房可以获得很好的收益，因为土地造价低廉、户型不大，而且底层商业往往是旺铺。当然有些城市租售比很低，达不到收益条件，比如上海。我主张可以在租售比比较高的二线城市进行试点，比如昆明等，收益率达到8%并不难。另外，租赁达不到的话，可以通过商业来弥补。

　　开发企业甚至一些国企参与保障房建设的热情并不算高，因为短期内租赁保障房难以带给他们好的投资回报。目前全国保障房持有资金缺口一万亿元，而保险业资金总量就有7.5万亿，另外还有其他社会资金和社保基金等，如果这些资金通过金融工具持有租赁型保障房，将会为政府解决一个很大难题。REITS就是这样的一种金融工具。

　　新浪乐居：REITS难产是个共识。你有什么好建议？

　　孟晓苏：REITS需要政府提供的免税政策和上市流通作为条件。但是政府一直没批准产品，导致虽然我们已经逐渐有了大量保障房形成的市场基础，而没有一个成熟的政策环境使REITS落地。这方面我也一直在呼吁。