于骁

    日前，SOHO中国董事长潘石屹(微博)与高盛投资管理部中国副主席哈继铭在参加第一财经(微博)频道《头脑风暴》节目录制时对当前国内房价过高达成一致，并难得地奉劝买房者：买房还要再等一等。

　　潘石屹在节目中更是难得地将同行眼下面临的困难一一暴露，称有些大的开发商现在的情况“非常困难”，甚至以目前几个合作伙伴的能力都难以解救，因此不得不寻求降价自救。

　　房价过高成共识

　　袁岳(微博)：最近房地产开发商我也觉得好像有点像拐点的意思，因为突然发现开发商都不正儿八经做这个事了，王石(微博)去读书了，潘石屹发行纸币了。

　　还有任志强(微博)搞人生哲学了，基本上好像没在搞房子这个事。

　　最近楼市的变化可能是大家非常密切关注的一件事情，我们的年终盘点就来关注这个楼市到底现在发生着什么，以及下一步会发生什么。

　　哈继铭：中国房地产从根本上来说，到底是什么原因会使它涨，这个因素是不是永远会存在？这个因素将来如果消失了，或者逐渐地变小了，房地产又会是怎么样一个走势？

　　我从2006年开始关注中国的房地产和地产价格与我国人口结构的关系，一般来说，一个国家如果人口过于年轻的话，房地产是不会涨的，因为年轻人多半是买不起房子的。但是如果这个国家的人口过于老化，房地产也是不会涨的，因为老人是需要卖房子的，他要把在中年时候买的房子，逐渐地兑现、变现。

　　如果说是中青年占比很高的这么一个国家，房地产就存在内生的一种难以阻挡的上升趋势。

　　中国是什么情形呢？我们上世纪五六十年代以及70年代，基本上人口结构是左三角形，小孩很多，中年人和老年人很少，那个时候我们提倡多生多育，所以那个时候你根本就不要想这个国家能有什么投资，因为这种经济是很难有储蓄产生的。

　　但是几十年以后，我们的这个人口结构变成一种椭圆形，就是中间，中青年人很多，而且我们小孩特别得少，因为我们实行的是计划生育政策，这个时候你想有巨大的购房的动力，因为中年人他有了工作之后，他就要想办法把他的钱存下来，他不敢消费，因为他要为自己的养老考虑，孩子只有一个，靠不住。

　　到了今天这个阶段，我们发现我们40～60岁的人的孩子们，所谓婴儿潮的下一代们现在人数也很多，中国上世纪80到90年代出生的有2亿多，都在买房子。

　　为什么年轻人结婚一定要买房子呢，因为后面丈母娘推着要买房子，丈母娘现象在中国是很明显的，为什么丈母娘那么牛呢，因为中国1980～1990年出生的男女性别比例是很失调的，计划生育之后大家都愿意生男孩。

　　我们从十几年前进入椭圆形阶段，目前我们依然处在这一阶段。将来它会变成一个三角形，到时候老人很多，中年人只有老人的一半，婴儿们只有中年人的一半，只有老人们的四分之一，到那个时候，老人们是不太愿意再买房子的，并且有一部分老人是希望把房子卖出去。到那个时候，房子想让它涨都很难。

　　关键这个时刻什么时候到来，预计是2015年，中国有工作能力的人在社会当中的占比将达到最高点，从那个时刻开始往前走，就是逐年地下降，而且下降的幅度是很大的。

　　潘石屹：我的观点就是住宅价格现在很高，太高了，就是我们衡量这个市场有没有泡沫，中国的也好，外国的也好，各个城市的也好，我想只有一个指标，就是租金回报率。

　　中国现在住宅的租金回报率都不到2%，国外大概在6%~7%，在这种情况下，住宅的价格是非常高的。

　　无论是北京、上海，还是二线城市，都已经高了，就是一个指标，租金回报率太低了，这个高的价格到底能不能降下来？我在今年年中的时候就说，在短期之内很难降得下来。

　　什么原因呢？开发商手里有钱，2009年全中国销售了3万亿，非常高，2010年销售了5.25万亿。8万多亿的销售额，房地产的回款是慢慢回款，开发商是有钱的，除非是成交量大幅度下跌，开发商的资金链出现问题才可能往下降。否则的话，我账面上有钱，成交量低的话，就让它低着去吧。所以什么时候开发商手里没有钱，才是房价降的开始。

　　袁岳：这个话好像去年大家也是这么说，因为大家去年都认为说这回跟上次调控不一样，大家能够扛得住，因为手上都有钱，现在还是这个话吗？

　　潘石屹：现在因为成交量的降低，银行开发贷款的降低，尤其是在今年，实施了一个限购政策，这个限购政策把一些城市成交量对价格的敏感性降低了，原来我只要拿着钱就行了，现在就是你价格降了，一部分人，尤其北京、上海的人，今年上半年已经把房子购买了，就觉得我有资格，他没有资格，我的钱就比别人的钱值钱，已经够本了，到现在为止你就是降价，它的成交量起不来，价格的变动对这个不敏感。

　　袁岳：那你的判断是？

　　潘石屹：我的判断是，大家都争论是硬着陆还是软着陆，我在我的微博上说了一句话，我说已经着陆了。

　　袁岳：已经着陆的意思是？

　　潘石屹：已经撞下去了。

　　袁岳：撞下去的意思是？

　　潘石屹：就是硬着陆，已经着陆了。

　　袁岳：用股市上的话就是见底了。

　　潘石屹：对，见底了，股市的见底马上带动的是房地产的见底。

　　袁岳：那换句话说，明年应该是涨的时候。

　　潘石屹：这个底到底有多长不知道。

　　袁岳：所以你这个也不是拐点论，你这个是底部论了。

　　杨红旭(微博)：我跟潘总有点不一样，我认为底部还没出现。

　　底部在哪里？不知道，它要探一探底，上一次拐了之后，2008年8月份到2009年2月份是跌了6个月，我这次觉得跌的时间可能会超过6个月，因为上次10月份有“解放军”来了，目前“解放军”看不到，连地方政府的“游击队”都不敢冒头，一冒头就打压。我们看佛山、成都。

　　袁岳：这次的决心好像比上一次是要坚决。

　　杨红旭：坚决得非常多。

　　开发商面临压力

　　哈继铭：我现在想说的是，因为有这样内在的调控动力，依然会持续未来的四五年时间，而且目前的这种调控会使得四五年当中本来会释放的需求，它暂时不释放，会压抑，会把那个点往后面去移。这样的话，最终的拐点是在2015年以后，2018年。

　　我觉得首先有一点，我劝大家买房，因为买房不是买股票，股票你今天买了明天可以卖，买房子应当有一个比较长远的规划，这是一。第二，如果说短期的，因为我刚才也说了，在政策作用下，短期它非跌不可，它短期是一定要跌的，但是不会永远这么跌下去。

　　袁岳：这个倒是好处。

　　潘石屹：我来说说眼前的事情吧，他们都说得比较长远。最近几天我想了一下，三个星期以内，

　　我见了无数的开发商，第一个感觉，中小开发商对政策特别敏感，这是我最深的体会，说温总理在俄罗斯又怎么讲话了，哪个副总理又怎么讲话了，哪个部长又怎么讲话了，每一个字都记得很清楚。所以我看中国的房地产行业，就是多少年来被刺激着，对政策、对领导人的讲话极度敏感。

　　那么他对这个产品如何做这些东西基本上就不考虑了，一个政策，一个土地，就是这个开发商都极其敏感，而且他们都是每一个细节记得都很清楚。

　　第二个感受就是一些大的开发商比较困难，非常困难。一些大的开发商互相之间有一些关联，有一些参股。我们说这个朋友已经很困难了，你收他一些地，收他一些项目，收他一个项目公司，救他一下吧，这个是救不过来的，就是凭自己的能力和他的负债是救不过来的。

　　袁岳：你说的救不过来是说他的问题严重，类似这种问题的大开发商量也不小。

　　潘石屹：别的不知道怎么样，反正我接触的几个，他本身的量靠另外几家去救的话，是救不过来的，需要的资金量是非常大的。所以在这种情况下，我们想你如果死不降价，不变卖土地，你的出路在哪，可能有一个出路，政府又出现一个四万亿的救市计划，然后银行的利率降低了，银行的存款准备金率降低了，市场上面的钱很多，不用别人去救了。

　　袁岳：也有人现在期望欧债危机严重一点，出口下降更严重一点，然后搞得失业问题更严重一点，这样政府就没招了，政府又要开始放水了。

　　潘石屹：所以就是在两三个星期，我见了无数的开发商，跟他们开了无数个会，有的是泛泛而谈的会，有一些是有实质性的理论的话，在这些会上整体反映的情绪就是开发商很困难，压力很大。

　　袁岳：换句话说，如果从压力大的角度来说，往下走的可能性还有，还不是到底部了。

　　潘石屹：对，就是只能往下走了。

　　袁岳：还要往下走。你觉得还要继续往下走多少？

　　潘石屹：这个东西说不清楚，尤其市场的东西，我就发现有很多人爱预测明天市场如何，自从2008年之后，我再也不说这样的事情，如果我能把明天的市场说清楚，钱都让我赚了。市场的魅力就是不确定的，你聪明，你知道明天的股票市场是涨还是跌吗？

　　买房还要再等一等

　　袁岳：我们听听潘总和哈总，大家对于我们到底应该什么时候买房，能给个建议吗？

　　潘石屹：我觉得可能要等一等吧。

　　现在开发商是只有资金困难的时候，才会降价，现在这个持续的低迷，基本上都是以月或者季度作为单位，我实际上从心里面没有这样乐观。

　　只要房地产的价格和成交量在降低，房地产市场在低迷，还有就是房地产企业本身的日子已经很难过了，市场上是买涨不买跌，你在降价的过程中，实际上成交量是比较低的。

　　我个人接触到的另外一个行业，就是钢铁行业，现在突然一下比房地产行业还困难。

　　现在我们建设1平方米的房子，大概需要100公斤到150公斤的钢材，房地产的成交量一旦下来的话，钢铁其实受到特别大的影响。

　　第二个就是地方政府能不能支撑住，地方政府的融资平台上有大量的资金，借了大量的钱，每一天付的利息量都是非常巨大的。所以开发商有困难，是一部分开发商有困难，而钢铁企业的困难是整个钢铁企业的困难，没有好的，所以我觉得在这种市场都特别不稳定的时候，大家在买房时，还是要慎重吧，要再观察一阵。

　　哈继铭：我现在简单地给大家列出两个数字来，59、73什么意思？我做了一个测算，就是在2010年年终的时候，中国一个普通的老百姓去买一个90平方米的房子，他的按揭占到家庭收入9059%，有的城市，一线城市，像上海、杭州、北京都非常的高，二三线城市略低一些，平均是59，那么一年之后，出现了什么变化呢？

　　一年以后就是到了今年年中时，这个59的数字向上蹿到73了，有的城市用这个城市的普通老百姓的收入来衡量的话，是超过100%，就是月供占家庭收入是超过100%的，就是你不吃不喝买了房子，买完之后你就饿死，就这么回事，所以房价是过高的。

　　那么我们调控的目的，也是希望这个73能够往下降一下。那么我又做了一个预测，假如我们老百姓的收入平均一年涨10%，房价跌10%，明年的73变成什么了？变成65，还没有跌到去年的这个水平。所以我相信眼前你去买房可能时机过早了。

　　袁岳：换句话说，至少挨个一两年。

　　哈继铭：我觉得是。