□上海易居房地产研究院

　　综合研究部部长 杨红旭(微博 专栏)

　　近期，诸多国际评级机构和投行集体唱空中国楼市，影响范围很大。有人深信不疑，有人将信将疑。我的看法是，可以听听，但不足为信。

　　日前，标准普尔将中国房地产业展望由之前的“稳定”调整为“负面”，并预测未来6-12个月房价将有10%左右的下降空间。与此同时，另一大评级机构穆迪也将中国房地产开发商信用评级展望至“负面”。大摩也预计，三季度中国主要城市的销售均价将进一步下降。

　　近些年来，市面上不乏类似声音，尤其以前大摩经济学家谢国忠(专栏)为代表，中国楼市过去的“黄金十年”，也是他唱空中国楼市的十年，近期又提出至2012年中国房价将下跌五成。然而，众所周知，其以往的悲观预期并未成为现实。

　　标普、穆迪这些国际大牌评级机构，具有全球性的广泛影响力，他们素喜对世界经济领域的很多事情做“权威”定性，小到某个公司前景，大到国家信用。这次拿中国房地产市场“开刀”，却有些夸大其词了，中国的特殊国情和房地产业的复杂内涵，国内机构尚且难参透，“外人”岂能看清楚？

　　不妨进行针对性分析。标普看空中国楼市的论据主要有二：一是调控政策非常严厉，可能会进一步升级；二是商品房销售大幅下滑，开发商资金链持续紧缩，高杠杆率的房企资金链可能断裂。

　　这两点貌似正确，但却有夸大之嫌。关于政策，当前确实依然严厉，但却已步入平稳期，不会放松，暂时也难加码。比如，限购城市并没有大幅“扩容”。实际上，决策层正在密切观察当前宏观经济运行和房地产市场变化，从紧的货币政策和严厉的地产政策，效果释放需要一个过程。

　　关于资金链。今年以来，很多房企的资金情况确实不容乐观，但总体形势好于2008年。根据国家统计局数字，今年1-5月全国开发企业资金来源增幅约为18%，且已呈筑底之势；而2008年这一增幅回落至5%。试想，2008年情况更糟糕的时候，都未出现大量房企资金链断裂的现象，能奢望今年下半年会涌现出来吗？实际上以国企主导的商业银行体系，不会让房企大批倒台，否则形成的坏账将难以估量。以类别而论，央企、地方国企肯定没事，上市公司倒掉的可能性极小，惟一可能的是少数民营中小企业，即便如此，其也不是破产，而是转让项目或企业股权而已。事实上，万科、保利等部分大企业，今年上半年的销售业绩，远好于去年同期。

　　国际评级机构和投行有“唱空做多”之嫌。这些机构的背后，常常隐有国际资本的特殊利益诉求。一方面他们在唱空中国楼市，另一方面外资又在快速流入中国楼市。证据有三：一是从2001年到2010年，房地产业来华直接投资占外资总量的10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年达到23%。二是今年1-5月，开发企业资金来源中的增幅为18%，其中利用外资量却大增57%。三是今年部分上市公司狂发约700亿美元外债，证明愿意借钱给中国房企的国际机构有很多。

　　去年二次汇改以来，至今正好一周年，人民币对美元升值5.4%。在人民币持续升值、国内存款利息远高于美国、中国经济走势还算平稳、楼市调整空间有限的情况下，国际机构凭什么大肆看空中国房地产市场？楼市调整是必须的，但实在没必要盲目看空。切莫被误导。