购买者结构决定房价走势，愈是国际化的城市愈是如此，与当地“房价收入比”未必有直接联系。

　　《理财周刊》：　房价高并不等于泡沫大

　　文/蔡为民

　　银监会近日召开“2011年第二次经济金融形势通报会”，刘明康(专栏)主席在会中发言，要求进一步强化房地产开发贷款风险管理，并表示已再度展开新一轮房贷压力测试，且情境设置为房价下跌50%！

　　l  中央开始担心房产泡沫破裂

　　一石激起千层浪，其对市场所发出之信号及威慑力不言可喻。之所以做出这样的判断，主因在于前后两次房贷压力测试的内容差距明显。

　　去年5月进行的房贷压力测试，乃是以全国为范围，房价跌幅设定在10%~30%，基本上无明显针对性，而本轮测试则特别将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市列为“房贷高风险地区”，需按照房价较大幅度下跌的30%~50%之条件，测算房地产贷款受冲击情况，并增加“住房成交面积下降”等假设情境，显示中央对房价泡沫破裂所可能带来的信贷风险，危机意识愈来愈强。

　　l  一线城市列为高风险区并不明智

　　尽管银监会对外表示，房贷压力测试的“各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能发生变动”，惟结合两次大动干戈的时间点，恰逢调控发力的敏感时刻，其“司马昭之心，路人皆知”。

　　在我看来，银监会此举意在对内(各个商业银行)警示，对外发出进一步紧缩房地产信贷的信号，用心可谓良苦，但在做法上则有待斟酌、商榷之处。

　　首先，是把所有的一线城市及部分二线城市列为“房贷高风险区”，是否必要与真实？倘若意在驱赶资金进入其他二、三线城市，避免过度集中炒作，则或能达到部分目的，但如果真的认为高房价必然带来高风险，从而将7大城市划定为“风险高发群”，则不免外行了些。

　　l  美国的“上海”——纽约房价未曾动摇

　　让我们回顾发生于2008年的国际金融海啸吧。迄今为止，许多遭到波及的国家房价均重挫，尤其美国不少地方，如内华达州、佛罗里达州、亚利桑那州等，甚至面临即使腰斩仍乏人问津的悲惨命运，但纽约、伦敦、巴黎等所有国际城市的房价，却几乎未见明显跌幅，顶多在10%上下震荡。

　　这意味着什么？难道是纽约、伦敦、巴黎的房价不够高吗？当然不是！而是在说明房价高与泡沫大，是两个完全不同的概念与层面，不见得正相关，房价高并不能佐证、解读为泡沫大，同样的，房价低也不足以显示泡沫的不存在。其中的关键是，房屋之需求来源、属性，与持有者对城市前景的判断。简而言之，购买者结构决定房价走势，愈是国际化的城市愈是如此，与当地“房价收入比”未必有直接联系。

　　l  未限购城市正面临泡沫风险

　　以上海为例，登记户籍人口仅1412万，鉴于对2020年初步建成“双中心”的商机看好，“三外”人士(国外、境外、市外)大量涌进，截至目前，其数量早已超过600万人！尤其是国际级企业、财团之高管，及外省市富人圈层无不以在上海拥有一套房产为荣，此乃导致房价高不可攀的重要原因之一，而这些人群的收入，并未纳入“房价收入比”之计算范畴，当然也就使得上海的房价看似不合理，及存在大量泡沫。

　　我相信银监会正是基于这样的理由与判断，将7个大城市并列为“房价高风险地区”的，殊不知真正存在大量泡沫与危机的，是那些尚未被限购，而房价却被快速推高的三、四线城市。这些地区由于吸纳了过多的投资、保值热钱，一旦资金撤退，后续无足够的自用买气支撑，房价很可能出现“兵败如山倒”的多米诺骨效应，尽管它目前的房价看似不高。

　　综上所述，银监会此举倘若意在警示，则问题不大，如果是真认为7大城市房价风险高于其他地区，那便可能是“误会一场”，一旦各地“降价潮”发生，恐将措手不及。