章剑锋

　　大规模的商品房限购，对房地产市场产生的作用是明显的，因其已对固有预期造成极大的干扰。但这种建设性的作用能否向更为深远的结构性影响转化，从而促成一个良好的供需关系和价格构成，则仍需假以时日。

　　这期间要解决两个关键问题：限购目标如何尽量做到科学、合理且具有可行性地分解落地，而不被一些惯性因素所左右，这是一个重大挑战。另一方面，限购措施的主动权究竟是全部放在地方，还是完全收归中央，此亦至为重要。推动全国范围内的限购，想要达成什么样的意图，通盘计划理该由中央政府定夺。至于后续一揽子地域性的执行及其必须办理到的程度与幅度，也必须详加勾勒。而当前的情形是，一半权力在上，一半权力在下，自成格局，接续不畅，容易拖泥带水。

　　两个方面如果调控到位，在这过程中，有些结果几乎难以避免。比如当商品房经济一枝独秀的不健康势头会得到有效约束时，房地产业的支柱性地位在相当程度上也将动摇乃至放弃。对于这一点，想必决策层已经在借调控推动市场的结构转变的腹案之内。也就是说，限购不是最终目的，经济结构转型才是。

　　限购的目的，意在大幅度排除非自住性资金，但我们知道，这一类型的购买需求，实是推动商品房经济狂热化的主要乃至主导性力量。仅以投机性需求为例，有研究认为，这部分市场份额应当在5%至10%之间，在全部购买总量中的平均数字约为三分之一。而这种性质之下的商品房经济，本身又是房地产业稳定其支柱性产业地位的保证与支撑。可以说，非自住性交易的比例越高，资金量越大，聚集度越高，房地产的产业优势和中心效应就越明显。当限购措施对非自住性购买予以严厉打击，商品房经济得以强劲膨胀的基础势必就被抽掉了。

　　从2009年开始，限购措施的力度、广度和深度不断加强。在所有限购条款中，有关限制非本地户籍购买以及第二套商品房首付比例必须达到六成这两条，产生的空前合力不言而喻。这也是此前官方监测中的全国70个大中城市何以有50多个没有按照“新国八条”要求如期推出地方限购令，后来迁延一番后终于步调齐集却又不能如人意的原委。

　　然而不管怎样，对非自住性资金的限购措施只要辅以强力推行下去，传导出一种众所企望的转型意图：寻求摆脱商品房经济独大且极易失去控制的发展模式的路径，还原其作为一般产业和一般市场的属性。更为宏大一点来说，就是要使房地产市场完成由单一的资本品属性市场向民生品属性市场或消费品属性市场的转变。

　　现在的问题是，限购措施是否能够一以贯之地确保这一意图完满达成？有些人倾向于认为，这只是一项过渡性的、事急从权的机制安排。倘若真是这样，那么目前的限购措施就只是一种机动性的行为，以此对应一个长期的无限延伸下去的市场关系，那可以断言，不会有根本上的收效。当限购措施在一段时期后(即便是三到五年)退出，整个楼市必定重新陷入到非自住性资金的四面包抄之中。

　　我的看法是，市场调控，短期效果看限购，长期效应看房产税和保障住房建设。

　　其实，至为关键的一个答案，事实上已经包含在这个“过渡性”之中了。因为这里面隐约着一种政策预置。限购措施最终将向哪一步过渡？当它退出之后，接续机制会是什么？详加追问一下，政策意图原本已很清晰。根据“新国八条”推出的这一轮限购，本质上是一种调控政策的连贯与加强，而非孤立的片断。在这个转型过程中，层层加码的限购令不仅打响重塑市场的第一枪，更为后续工作争取了时间。这个后续工作，就是对商品房持有环节课以房产税，以及以更大的力度去推进民生住房体系的建设。

　　然而坦白地讲，在限购令推行的周期里，它只可能最大限度地减弱非自住性资金对于市场的冲击，使这类资金的投放略趋于冷静与合理，却不能促使太多买不起房的人由此而买得起房，因为单凭这一项受到明显局限的机制，还无法化解更为长期的矛盾(非自住购买对自住性需要的挤出)，当然也就不可能独力完成房地产市场转型的重大任务。道理再简单不过，即便再怎么抑制非自住资金，商品房市场终究容量有限，装不下一大箩筐形形色色的需求。因此，接下来就要看保障住房体系以及房产税配套步伐了。

　　就此而言，限购措施与保障住房体系建设以及房产税配套是互为首尾、紧相衔接的。限购令是要在商品房市场里为自住需求辟开一缝空隙，使之稍稍能在过分的挤压中喘上一口气，而后两者的安排，则是要长期地将这些被迫挤入商品房市场又没有充分支付能力的所谓刚性需求分流和释放出去，将之导入到一个更为适宜的住房获取平台上去。实际上，这是对限购令推行过程中所发生的抑强扶弱的分配效应的承接与顺延。所不同的是，后两者将是一种更为恒定和长效的机制。

　　(作者系房地产事务专栏作家)