现行土地财政不改变 房地产调控没有作用

　　《财经网》：房地产调控一周年，你觉得效果怎么样？

　　季宝红：房地产的主要问题就是中央财政和地方财政分配制度的不合理，地方政府难以通过土地财政的运行模式保证地价、房价。在中央和地方政府财政体制不改变的背景下，房地产的调控是没有作用的，最终的效果肯定是令人失望的，我们从没有触及到的根本原因，从这个角度上看，这个效果肯定是不尽人意的。

　　90年代税制改革以后，中央的财富积累已经相当充沛，但是地方财权和事权不匹配，又没有新的经济发展抓手，不能像国外比如美国发展经济热点：清洁能源、信息高速公路、生物制药，但是我们现在转变经济增长方式仅仅是个口号，还没有实质性的载体和抓手，所以现在相当长一段时间地方政府利用财政的模式不会跟着改变，房地产调控从根本上肯定调控不好，因为利益驱使的动力机制还存在，调控就可想而知了。另外一个问题是，2008年以后由于政府处置金融危机的金业不够丰富、用力过猛，发了这么多货币，消化起来都会产生有很多的问题。

　　中央政府和地方政府利益诉求都不一样，结果可想而知。从政府到地方肯定会打折扣，在地方政府现对土地财政的依赖不可能改变的状况下，调控肯定会不尽人意的。像去年4月份开始到9月份就开始反弹了，反反复复的。

　　现行机制政府是唯一的土地卖家，可以控制供地节奏和数量的多少。现在地价不会跌的唯一原因就是政府在操纵地价，政府想把这个地价卖出更高，让地价维持下来，可以根据市场情况调整供地的节奏和数量。你看我们实行招拍挂过程当中基本上地价的涨幅比房价涨幅更厉害。

　　《财经网》：也就是说现在政府在操纵地价？

　　季宝红：是的。不是开发商哄抬价格，开发商谁愿意多付钱拿地，他是迫于无奈，他也是对市场的预判，认为土地稀缺性，政府供地像挤牙膏一样。我们就做一个什么比喻，因为政府的推地采取饥饿疗法，就像我们到杭州，有一个景点叫花港观鱼，这个鱼都是很饥饿的，所以面包洒下去，鱼会马上来争抢吃的，他也是一个饥饿疗法。

　　《财经网》：你觉得这种情况什么时候会改变呢？您能预测一下什么情况下会发生改变？

　　季宝红：如果土地不归地方所有，中央把税制改革好以后，土地出让的收益全部是中央统筹，用这样的方法也可能会改变，但是目前来讲，利益驱使的格局不变，这个格局就不会变。因为政府是最大的土地出让受益者，你让他革自己的命，显然是不可能的。

　　房地产小企业没问题 大企业有问题

　　《财经网》：你的公司现在资金情况怎么样？

　　季宝红：因为我们都是小公司，前几年也没有资格和能力去拿地，所以发展的规模还比较小，房地产调控对我们的影响还不是很大。现在整个市场对房产企业都产生了误解，实际上现在是小企业没有问题，大企业有问题。

　　《财经网》：这个观点好像跟我们平常看到的观点不太一样，平常的观点都认为是大企业资金不会出现问题。

　　季宝红：因为大企业前几年都去拿地了，限购令以后销售速度慢的话，倒难以为继了，因为小企业没有资格拿地，2009年市场很好，又把资金回笼了，你说对它有什么问题？

　　因为没有拿到购地的入场券，所以既有发展的机遇，同时对它稳健的现金流都会有好处。为什么现在房价还能在僵持，说明现在的开发商的资金状况并没有像外面讲的资金岌岌可危，如果岌岌可危了，早就在调控当中价格松动了，但是价格没有出现松动，说明它们抗击打能力还是很强的。

　　《财经网》：也就是资金链可能没有外界想象的那么严重。

　　季宝红：对。而且大和小是颠倒了，我认为第一个大企业有问题最重要的是上市公司有问题，因为纸上富贵，用市值来衡量自己，带来很多问题，疯狂圈地，第二个就是大企业机制有问题。问题最小的是小企业，因为小企业量少、又没有资格去拿地或者拿地很少，在融资渠道也不是很通畅的情况下，不敢放大效益，上市公司和大企业敢进行放大，融资渠道也比较顺畅，现在外部的信贷环境发展变化以后，肯定对这类企业是有重创的，反而对中小企业没有重创。

　　《财经网》：如果接下来有好的机会，您要去拿一块地，那你的融资途径会发生改变吗？

　　季宝红：现在来看，反正我们做也不靠银行还是靠内生去发展，房子卖掉回笼多少资金再去循环做的。

　　质疑保障房完成进度 担心全建出来卖不掉

　　《财经网》还有一个问题是关于保障房的，你对政府力推保障房工程怎么看？您认同吗？

　　季宝红：推保障房我的理解是很匪夷所思的，一个廉租房让买不起房的人有房子住是对的，让买不起的人鼓励他买房是有问题的，而且如果在未来五年当中推出有3800万套，保障房会不会积压，会不会卖不掉，这是一个大问题。

　　《财经网》：你觉得保障房会卖不掉吗？

　　季宝红：如果按照这样的推房比例来看，五年要有3800万套，这个数量是很惊人的。我对五年当中完成程度表示质疑，这次如果完成以后也是蛮可怕的。

　　《财经网》：很多人觉得资金、土地供应两方面都很难持久，你认同这种观点吗？

　　季宝红：我是比较这个观点。

　　《财经网》：你对2011年房地产市场怎么看？还存在哪些不确定的因素？

　　季宝红：我觉得现在一定要在全球化背景之下看中国的房地产。现在市场调控了，3月11号日本地震，对中国房地产又会产生影响了。日本有零利率，又开始多印钱，现在世界上三大经济体全都在印钱，美国第一大经济体，中国第二大，日本第三大，三大经济体都在拼命的加速印钞厂印钱。通货膨胀、货币贬值的事情，对房地产市场又会产生某些不确定因素。总的来讲，房价到现在如果政府要把它压下去，目前的这种供地方式和货币背景和经济结构下，我认为几乎不可能。

　　本质问题没有改变，土地的源头没有改变，土地的利益分配机制没有改变，转变经济增长方式，经济热点切换也没有找到载体的话，地方政府依赖房地产来吃饭的话，只能延续这样的结局。

　　(季宝红为望源房地产开发有限公司董事长)

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