最根本的调控之道在于，政府要真正成为住房供应的重要主体之一，完善多层次、广覆盖的住房保障体系，使更多居民通过保障渠道解决住房问题，降低对商品房的依赖。

　　最近以来，608个城市按时公布了年度住房价格控制目标，多数地方锁定10%左右。此事引起强烈反响，不少媒体质疑限价变成了“涨价”，担忧助推房价上涨预期，住建部也要求各地重新修定。

　　众所周知，价格是交易的结果，由供求关系决定，只要不是特别不合理，不必强制设定其涨跌。房地产已高度市场化。希望把住房价格限定在某一目标，甚或形成统一价格，是不切实际的想法。

　　限价，是以控制房价为目标的一系列调控政策的延续。近年来，围绕抑制房价过快上涨，从中央到地方，调控措施轮番出台，力度不断加码。“限贷”、“限购”、“限价”，连串“限”字构成楼市调控独特风景。控制房价似乎成了房地产调控的核心目标，群众也用房价涨跌来评价、检验调控的效力。然而，不管房价是升是降、是高是低，也不论采用什么手段，把“调控”等同于“控制”，是走向了误区。

　　一方面，如果目标直指房价涨跌，易使调控流于表面，忽略高房价背后的深层次原因，触及不到深层次矛盾。为了调房价而调房价，还带来诸多负面效应，比如为了应付督查、考核，操弄住房价格统计数据。另一方面，控制房价化解不了根本矛盾。市场调控，目的在于既能促进房地产业健康有序，又可有效解决群众居住难题。但是，“居者有其屋”并不简单就是拥有住房。因为，无论价格怎样波动，总有人买不起房子。

　　说到底，房价高企也好，居住难也罢，根源都在于房地产市场结构的失衡。从1998年开始，我国实行住房制度改革，居民住房从政府包办转向市场化，在迅速增加住房供给的同时，其准公共产品的属性却也逐渐弱化，特别是保障性住房的供应长期缺位，导致住房供给结构严重失衡。追本溯源，不管是为了产业健康，还是解决居住难题，关键都在于调整和优化结构——

　　一是调整住房供应主体结构。近年来，保障性住房建设进度缓慢，大量中低收入家庭的刚性需求被推向市场，推动了商品房价格上涨。最根本的调控之道在于，政府要真正成为住房供应的重要主体之一，完善多层次、广覆盖的住房保障体系，使更多居民通过保障渠道解决住房问题，降低对商品房的依赖。

　　二是调整住房土地供应结构。房地产供应结构不合理，症结之一在于土地供应。当前，我国不少城市以盈利为目的经营土地，形成了对“土地财政”的依赖，导致商品房用地需求的比重过大，严重挤压保障房和安居型商品房用地供应。因此，必须大力调节土地供应结构。其中，保障性住房用地占居住用地供应总量的比重要达到三分之一，由于欠账多、缺口大，近期保障房用地供给的比重应不低于40%。同时，加大对安居型商品房的土地供应力度，为落实“建设70%以上中小套型中低价位住房”的要求提供用地保障。

　　三是调整住房供应产品结构。当前住房产品结构不正常、不协调，除了保障性住房供应不足之外，大户型高端住宅比例过高，适合普通居民购买的中低价住房数量却日益萎缩。结构失衡，诱导了大量非理性消费和投机性需求涌入市场，抬高房价，催生泡沫。因此，要合理规划、大力调整住房产品结构。对于保障性住房，2020年以前供应规模应占所有住房的25%以上，其中，小户型、大批量、低配置、高密度的廉租房和廉价房应分别占保障性住房的60%、20%左右，大户型、高配置的人才公寓占20%左右。对于安居型住房，由于我国大多数住房消费者收入水平较低，购房能力有限，当前要严格执行“70／90”政策，安居型住房供应规模达到40%以上。低密度、大套型住宅过度供应仍要严格限制，比重控制在30%左右。

　　四是调整住房供应价格结构。在调整供应结构的基础上，住房供应分为完全市场化的商品房、半市场化的安居型商品房和非市场化的保障性住房三部分，在价格管理上就可以做到“政府的归政府，市场的归市场”。其中，保障性住房主要由政府负责投资建设，其租金和售价实行政府定价；安居型住房限套型、限房价，享受土地、税收等政策优惠，适度降低发展商的利润率，由政府进行刚性限价干预或实行指导价；市场化商品住房则由市场自主配置资源，价格由市场自主形成，政府不必过多干预。

　　五是调节投资消费比重结构。调结构重要内容之一，是严格区分住房的消费和投资两种功能，运用差别化的信贷、税收、土地等政策，强化对市场供应结构、收益分配的杠杆作用，合理调整住房作为投资品和商品的结构比例。对满足刚性需求的商品房实行较低税收、较低贷款利息，支持居民自住和改善性购房需求；对房地产投资则要严格限制，通过提高首付、调高税率、加重利息等手段，提高投机操作成本，深入精准抑制投资和投机性购房，让房地产回归民生本质。

　　房价问题是房地产多方面结构失衡长期累积的结果，控房价是治标，调结构是治本。只有切实解决深层次的结构性问题，促进形成合理住房供给结构，才能有效控制房价，促进经济社会整体良性发展。(沈正言)