陈杰 

　　2010年以来，中国政府对房地产市场实施了新一轮调控。这一轮调控除了信贷政策力度大大超过以往之外，与以往调控政策最大的不同点，是提出了“限购”。2010年4月17日的“国十条”第一次提出：“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”以此为依据，2010年4月30日北京出台的“国十条实施细则”中明确提出：从当年5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

　　截至今年2月24日，全国35个大中城市中，已经有20个城市先后出台住房限购措施。北京等地还加大了限购力度，如要求非北京市户籍居民家庭购房需5年缴纳社保或纳税证明才能在京购房。但仍有14个城市尚未出台限购令。据称住建部部长姜伟新在全国保障性安居工程工作会议上对这些城市逐一进行点名批评，实为罕见。

　　对于限购令这个政策，笔者表示可以理解。可以理解的地方是，这几年各大城市房价上涨确实过猛，给社会和谐稳定带来很大压力，对经济和金融的潜在威胁也很大，政府确实负有控制好房价、避免房价泡沫过大以至于破裂的重大责任。中央也是在几轮调控、出尽税收信贷各方面能用的政策工具仍然没有明显见效之后，逼不得已才动用“限购”这个计划控制手段。

　　交易环节加税、提高首付比例、调高利率，乃至“限贷”，都还是意图通过边际上增加购房成本来打压购房需求，属于价格手段范畴。但政府发现，在已经陷入狂热的市场需求面前，这些办法都像火上浇油，全部能从卖家转嫁给买家，反而激发了更大的房价上涨势头。于是，政府想到了动用数量控制手段。即便市场上有房，不管你多有钱，哪怕一次性现金购买，也不卖给你了。把那些投机投资购房者赶出市场，剩下只是真正的自住性需求，那总需求应该总算能给冻结住了吧，房价不会再飞到天上了吧。如果单从调控房价的短期功利性角度出发，“限购”肯定是有效的、可以接受的。 

　　然而，有几点我们必须进行反思：

　　第一，为什么价格手段无效？我们号称搞市场化改革已经三十多年了，可为什么政府往往一到关键时刻，就要放弃价格手段、背离市场原则，重新操起计划手段的法宝来？到底是我们学艺不精，没有学会调控市场的真本事，还是我们十多年来辛苦构建的住宅市场就是一个“伪市场”，市场机制在此不灵？是我们的土地供应机制、住房供应机制，还是居民收入分配机制、国民财富分享机制，到底是哪里出了问题，导致住房需求对价格手段不敏感？这些问题如果想不清楚，那么就算短期内把房价给遏制住，长期来看住宅市场将依然乱象重重，麻烦不断。

　　第二，“限购”到底限掉了什么？价格，说到底是供需相互作用的反映结果。房价高扬，是因为对住房有真实货币购买力支撑的大量超额需求，无论这需求是来自居住性需求还是投资投机性需求。“限购”是限制了投资投机性需求作用到房价上，但投机性需求不是罪恶，是资产自我保护的需要。货币流动性泛滥，通胀预期高涨，是住房投资投机需求的主要推动力。

　　很多研究发现，我国大城市的房价历年涨幅刚好与货币供应量呈高度线性相关。不让它在住房市场上表达出来，那这部分资金必然流向其他地方。去年通胀高企，爆炒各种生活物资价格的现象频发，不能不说与楼市调控有密切关系。如果不从源头上关掉货币增发，而简单把住房市场上的洪水猛兽赶到别的地方，高通胀背景下投资需求高涨又缺乏出路的社会矛盾就不会得到根本解决，反而会呈现复杂化、蔓延化趋势。

　　第三，用限购的办法抑制房价的代价是什么？价格是供需平衡的产物，又是引导供需的最重要信号。用直接扼杀投资需求的办法，固然能够达到短期内降低房价的作用，但如果坚持下去，会对供给产生恶劣影响。如果真的只能按需购买，有自住需求才能买房，那这个住房市场会是很僵化的，可以说，很快就会“死掉”。因为开发商会很快计算出来现在最多还有多少人没有房，其中又有多少人会计划和有能力在近期购房。盖完这些数量的房子之后，这个市场就完了，没有前途了，进入住宅产业的资本会大大萎缩，不长时间之后，我国城镇住宅就会面临严重的供应短缺。

　　第四，限购与城市发展的关系。如果没有人除了自住之外有多余的住房，那租房就没有来源，城市很难有空间来接纳新移民和流动劳动者，这个城市就很难发展。城市住房市场需要有一些弹性空间，根本上还是要让市场来主张，这些是政府计划代替不了的。

　　尤其是我国正处于快速城市化进程中，未来10-15年每年会新增1400万城市人口，需要至少年净增4.2亿平方米城镇住宅面积。城镇新移民的住房需求是多样化的，不能靠政府计划管理，而应该主要依靠市场。日前全国总工会一篇报告预测，为保证城镇化，每年至少需要安置400万新生代农民工进城落户。解决他们的城镇住房需求是一个很大的挑战，而他们可能大部分是要长期租房来解决住房问题，为此对租房房源会提出很大要求。

　　总的来说，住房民生的保障不应该与城市化进程、城市发展相矛盾。城市住房市场需要有弹性空间，计划无法替代市场，只有健全市场自身的反应机制才能取得房价的长期稳定。城市的灵魂是开放性，基于户籍的限制政策会影响城市的活力。对住房“限购”，短期或有存在的价值，但长期来看副作用很大，一定是不可持续的。

　　(作者系复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任)