早报特约评论员 杨红旭 

　　如果说1月26日之前房产税是“话题之王”，那么之后则是“国八条”成了媒体新宠。如果说前一段时间限购令是“国八条”中热议焦点，那么当前各地房价控制目标则成众矢之的。

　　“国八条”中的原文是：2011年各城市要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格的控制目标，并于一季度向社会公布。

　　从进度看，距离一季度末仅剩一周时间，而全国公布房价控制目标的城市只有银川、太原、佛山、贵阳、昆明和岳阳等寥寥数城。从指标设定看，上述六城，仅有三个确定了具体增幅数字，银川、岳阳提出房价增幅低于10%，贵阳是价格增幅不高于去年全国平均值，昆明、佛山和太原基本一致：年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。基本上可以认为，这些城市制定的房价控制目标上限多在10%～15%之间。

　　这样的幅度合理吗？就长期而言，一个地区房价涨幅与人均收入增幅相一致，基本算是合理。但如果是在房价已偏高的情况下，则难言合理，因为若收入与房价同步增长，则人们的购房支付能力就难以得到有效提高。

　　衡量一个地区住房价格是否合理，房价收入比(一套均值的住宅价格，除以一个均值的家庭年收入)是一个比较重要的指标。近几年笔者持续研究我国房价收入比变化，结论是：全国整体上这个指标在6-7倍为合理，而2010年为7.7倍，较2009年的8倍有所回落，可以说偏高了一点。绝大部分中西部三四线城市的房价收入比是合理的，主要是东部一二线城市偏高(少数城市超过10倍)。

　　实际上，近几年我国广大中西部城市，以及部分东部三四线城市，房价涨幅并不大，这些城市今年房价控制目标确定为GDP和人均收入增幅，基本上可以认为是靠谱的。而近几年房价上涨过快的东部一二线城市，房价收入比已偏高，如果将房价控制目标也定为10%～15%，是不合时宜的。况且，当前国家调控房价的风头正紧。

　　另外，按国家统计局公布的数据测算，去年全国新建商品住宅的成交均价涨幅只有约6%(若按70个大中城市的房价指数，则上涨9.9%)，相比2009年23%的涨幅，可以说大幅回落。由此也可证明去年房地产调控并非没有一点效果。当然，这里也有经济适用房、限价房等成交量增加的因素，这类有产权的保障房，算在商品住宅统计内。而普通百姓感觉是，去年房价涨幅并不小，其原因主要还是东部大城市房价涨幅大。

　　不过，需要清楚一点，今年各地所谓房价涨幅不过10%，这个房价应也指代统计局口径的商品住宅价格。所以可以这么理解，如果各地都按GDP和人均收入增幅，来确定房价控制目标上限，则有可能今年全国房价涨幅将超过去年的6%！

　　回头再看，“国八条”要求各地确定房价控制目标时，考虑三个因素：经济发展目标(实质为GDP增幅)、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。结果呢，至少上述六个城市基本上参考的都是前两个因素，没提及后一个因素。而实际上，居民住房支付能力是三个因素中，最重要、最应参照的指标。

　　前面已分析过，居民住房支付能力的提高——即房价收入比的降低，需要一个过程， 要求各地(尤其是东部一二线城市)今年就将房价收入比降到位，非常不现实。那么，这些房价偏高的城市，政府总归应表个态，在今年房价控制目标上，制定比较合理的涨幅上限，比如适当低于中西部城市。

　　日前住建部相关负责人表示，目前多个城市正在拟定房价控制目标和标准，住建部将敦促各地于一季度公布该目标。昨日又有新闻称，国务院已决定派出八个调查组，分赴各地对楼市调控效果进行摸底，强调房地产市场调控的严肃性。但愿地方政府此番能将中央调控精神落到实处，切实稳定房价。

　　(作者系房地产研究人士)