任志强：堵与疏

　　担心在上海市管后不管前的房产税政策出台之后，市场会出现抢购之风，为了规避类似上海市这种房产税试点的出台，国八条下达了限购令以防止房价在抢购中的暴涨。

　　当市场中的供求关系失衡时，大多有两种处理方式：一是堵，用限制的方式遏制需求，让需求降低以迎合供给，如短缺经济时的票证控制；一是疏，用刺激和扩大供给的方式来满足需求。需求分为两类：一是真实的消费需求，这种需求是无法用限制而满足于施放的，压抑得越久就爆发的越猛烈；另一种是资金流动的投资需求，这种需求在短期内的流动与释放时无法靠扩大生产的方式在短期内用供给放量而满足的。同时这种投资的需求不在甲地释放就会在乙地爆发，这种需求永远在寻找供求不平衡中的缺口，借此获取真实需求增长时的差价。只有充分供给中的商品或原料才能让这种投资需求远离，那么在防止或限制这种投资需求时就要有区别的对待，限其对真实需求的影响，而放其进入特定的领域，以激活经济、调节供求关系与调节资源配置，否则超发的货币就会让原本平衡的供求关系也变得不平衡了，尤其是在居民消费的必需品环节、在有刚性需求的生存环节引发价格战争。

　　为房价的上涨，国八条出台了限购的措施，引发了整个社会的争论，但该限什么，不该限什么各说不一。连各个城市的情况都差别巨大，毕竟中国之大各地情况不一，不可一刀切而求同。

　　一、限购不如限售：

　　无论什么样的限购都会伤害一部分人的改善需求，同时限购必然影响供给的增加，无法平衡供求恶化的关系，也必然会影响经济的增长，限购的目的是为了防止或打击投资需求而导致的价格上涨，但打击或限制投机则用限售的方式同样可以解决，没有人会在限制售价的产品上去投机，一个较长周期的限售，完全可以让市场的风险挤走那些短期套利的投机资金。同时限售并不会伤害任何真实的消费需求。

　　限售还可以有各种附加的条件来防止投机的行为，如时限、如限售再交易时的回购，以及收取差价的高额税收等措施，这样既不会影响经济的增长与消费需求的满足，也不会产生过多的资源浪费和投机行为。

　　在堵与疏上看，这也许是一种艺术，这种管理的艺术则更符合于市场现阶段的发展需求。任何限都一定是违背市场自由交换的原则的，但限购比限售更违背于市场的原则和民众的意愿，限售至少比限购要更符合于解决住房条件改善需求的意愿。

　　二、限核心区不限边缘区

　　许多城市出台了限城市核心区购买、不限城市非核心区购买的政策。核心区一般是配套齐全、生活便利、居住工作方便的地区，也是房价较高的地区。在没有国界限制的人口流动中，房价成为了调节人口密度和要素资源配置的国界线。而中国城市平均房价的统计方法恰恰让这些地区的高房价给了社会一个不完整的住房结构供给信号。如果扣除了城市核心区的高房价，则大多数城市的平均房价换成中位数统计就会让民众与社会更清楚的了解市场中的房价信息，就避免了许多的误解，也有利于引导合理的住房消费需求。如北京的天安门是世界注目的地方，没有可能让所有人都住在天安门。任何一个城市的中心区都必然无法让所有人可以自由的居住，价格就成为了选择的门槛。如北京公布房价是以中心半径圈分区统计的，正是用排除法给了民众更多的选择性指导。

　　限房价首先要有正确的统计方法，正确的信息公布方式。限核心区正是限高价的一种方式，而中低收入家庭恰恰大多无能力在核心区居住，无能力承受高生活成本，特别是中国高速城市化阶段正是靠扩大城市外沿而增加城市容量的发展阶段。因此全限必然会导致城市化进程的受挫，限核心区不限外围则既保护了城市化进程，也保护了正常的消费需求，也避免了统计数据上的过程上涨。

　　三、限小不限大

　　一些城市出台的限购政策中限小户型不限大户型的购买，这种政策至少有个针对性的概念，即普通消费者无能在首次或初步改善时购买大户型的住房，他们更专注于购买小户型。限是不让投机与投资者无法进入，并无法用炒房的方式让这些小户型住房在短期内快速升高价格，对基本消费需求给以定量的保护。

　　政府早就做出了90平米70%的规划限制性条件，从规划审批的角度把住了住房户型结构的关，有了这个必要的审批环节再用限的方式避免对这部分住房进行炒作、投机，那么就可以稳定市场的供求关系。而放开大户型的购买条件则让有能力进行扩大面积的需求和改善性的消费不受限制得到满足。同时又不会因限而打击了生产者、经营者的积极性，让他们有扩大生产的欲望，以保护市场中的供求平衡，不至于让生产量的下降在限购中仍然让价格继续高涨。

　　限的目的是为保护最基本的住房需求还是为限制所有的市场？这是个出发点不同而形成政策的差异性。如果要保护的是最基本的解决住房有住的条件时，就应将保护点侧重于真正需要保护的产品对象上，而并非一刀切的打击一大片，造成整个市场中的冰冻与恐慌，任何时候无针对性的打击一大片的做法都必然会伤及更多的无辜，无助于市场的发展。

　　四、限低不限高

　　管制房价本就并非《价格法》中政府的责任，市场调节价本应用市场的手段与方式进行调节，在收取与不收取土地出让金这个分界线上早就从土地的划拨与出让性质上区分了面对不同消费群体的责任。划拨土地上的经济适用住房、廉租房、公租房很清楚的面对贫困或低收入家庭，是政府保障责任中的义务。而出让土地则完全没有保障的意义，并早已从世界各国的情况中表明是面对高收入人群的，没有一个国家队穷人住房的保障性土地收取出让金。中国的政策文件中也明确了不同收入家庭不同消费层次和土地的使用性质，因此房价的高与低并非是保障民生的必要条件。

　　那么政府对房价的限制通常出于两个方面的考虑：一是防止资产价格的过快上涨而影响整体经济的运转；二是帮助更多的家庭可以不依赖于政府的保障而是依靠于市场自行解决住房条件的改善、减轻政府保障基本居住权利之后的改善与提高的压力。

　　如果是防止资产价格过快上涨，就要看推动资产价格上涨的原因是供求关系为主还是货币超发为主，或由于货币超发、流动性过剩而引发的资产价格上涨。

　　早在周其仁教授的多篇文章中就列举过货币超发而必然导致资产价格上涨，以及引发通胀的现象、原因与结论，特别是列举了陈云在中国因货币超发引发通胀及回收货币的案例。通过“伊拉克蜜枣”的故事说明了货币的超发与回收。

　　中国的货币现象不亚于美国的宽松与过量，那么就必须给这些过剩资金一个最大容量的出口，用疏的办法将资产回收到笼子中去。而商品房恰恰是中国唯一能容纳巨额资金的池子，而限购恰恰是这个疏导资金流向的闸门。而今天中国再也找不到第二种能产生五万多亿元销售额的替代品了。这是资产价格(房价)上涨的原因之一，但这也是防止了巨额资金向其他领域泛滥并引发经济波动的港湾。限购不利于资金的回收，也无法防止过量的资金向其他领域流动并引发更高的通胀。中国早就看到了资金向黄金去、向白银去而产生价格推动的现象，也曾有过对日常消费品产生投资引发价格波动的案例，那么无疑在回收过量资金、防止经济大起大落的好办法恰恰是让巨额资金变成固定资产，而有钱人的闲置资产除了在住房的奢侈型消费上占比例最大之外，再也找不到更好的去处了。

　　如果是要帮助中等收入家庭改善住房的需求，那么就要从这些中等收入家庭的或更低收入人群的消费能力出发，限制与这些收入群体的消费能力相适应的价格的产品。提出限小不限大是指首次购房或家庭分裂购房行为需求的消费，他们不可能消费太大面积，如90平方米以上或100平方米以上的住房。而限一定价格则是在这个价格条件下，部分家庭是有能力选择扩大住房面积的，但肯定他们是无能力在更高的价格上去扩大住房面积的。

　　结合这两点看，政府出台的限低不限高恰恰一是解决了货币回笼的高消费；二是保护或帮助一定价格之下的合理消费需求，帮助了那些应该获得帮助的群体。

　　一刀切的限购措施不可能实现货币量的回收，让资产价格或其他产品的价格避免受到流动性的冲击，也不可能有助于帮助中等收入家庭解决住房问题。因为那些高价格的住房即使降低了一定比例的价格，这些家庭仍然无能力消费。

　　而限低(一定价格之下)不限高(一定价格之上)差别政策则可能会有助于解决现状中的困境。

　　有人担心高价格的住房在非限条件下会继续上涨，但这种本就与改善无关的奢侈品消费价格的高低、是否投机与投资又与民生有何关系呢？都是富有家庭玩的游戏，又何用担心房价下降会让这些家庭破产呢？他们买的房不是交了更多的税、拉动了更多的生产和投资、解决了更多的就业吗？

　　五、限人口还是限财富

　　许多地方政府在出台以户籍为条件的限购，这种限购在限制城市人口增长中发挥了巨大的作用，同时也拦住了人才的流动、挡住了城市化的脚步、挡住了财富向城市的流动、挡住了城市的发展。北京出台的政策就明显的被认为不是为了防止房价的上涨，而是为了限制人口的增长，而一个限制了人才流动的城市又怎么会成为现代化的世界城市呢？

　　用行政措施的限购作为挡住人才流动或人口流动的门槛，还是用价格作为门槛？这恰恰是衡量人才的创造价值和财富价值的差别。限购在限制人口增长的同时，也将大量的财富和消费能力行政性的挡在了城市之外，而限低不限高则会吸引这些人才和财富进入城市并在流转中创造财富。

　　许多城市以户籍为限制购买住房的同时，又出台了允许有低于限购条件的劳保与纳税的非户籍人口享受公租房的政策，这更让市场看不懂了。

　　如某地五年满纳税方能购房，但两年纳税则可以申请公租房，难道公租房不占用土地资源。可以申请公租房却不能自食其力购买商品房，这岂不是本末倒置。

　　每个城市都需要不同层次的劳动力或说人才，但经济发展中最缺少的是企业家、是创业者，是能创造财富的人群。而有能力在部分限制的条件下，仍能购买异地住房的人群，至少是拥有了财富的人群(除少数贪污腐败之外都应是合法收入)，也证明了他们的理财或经营能力。难道应将他们拒之门外吗？

　　每个城市都会有人口的高度集中产生的城市拥挤而带来的烦恼，但拥有大量财富和自生能力(至少可以购买住房)的家庭并不会要求这个城市的政府给这些家庭以大量的补贴或财政上的帮助，反而会给这个城市创造大量的税收，至少是消费而带来的税收。因此在限制人口增长中，没有一个城市的政府会限制财富的流入，但中国的限购却恰恰是以户籍(最落后和歧视性的行政措施管理方式)而非以财富来做衡量标准而制定的。

　　所有的城市几乎都在发展经济中招商引资，但却在生存领域将财富拒之门外，为房价而限制财富的转移。那么限房价到底是为什么呢？

　　六、限制需求还是限制投资

　　限购也许无法解决需求问题，不管是居住需求还是改善需求或是投资需求，都无法用限购来释放，那么这种需求就会被抑制并产生转移。日本的聪明商人很高兴中国的限购政策，因此将东京的房子拿到中国来推销，美国、欧洲也在欢迎中国的财富向欧美转移，而中国的城市却关紧自己的大门，宁可让财富向国外更富有的国家和地区转移。

　　为什么国外不限制投资呢？因为他们缺少需求吗？以限制投资、打击投机为名的限购，其结果必然是伤害了真实的需求和梯次消费的节奏。那么中国再用多年的时间也难以修改这个被行政措施破坏了的合理消费路径，也永远无法让房地产市场进入正常梯次消费的轨道，永远无法避免起起落落的动荡。

　　值得疑问的是，到底为什么要限购，限购到底要解决什么问题。如果是为了打击投机和投资需求，那么有多种限的方法可以解决并都优于现行的限购令。但限制了投资需求能解决因货币超量而产生的经济波动于通胀问题吗？能保护经济的平稳增长吗？能防止资金向其他产业流动而产生的价格波动吗？房价因限购而出现大的波动时就不会产生投资或投机行为吗？就不会影响经济的增长吗？就能让经济平稳吗？

　　如果限购除了在短期内降低了市场的销售而没有给民众带来居住条件的改善、没有满足增长中的消费需求，并造成了更不利于经济增长时，又会如何呢？

　　再一次回到政策的堵与疏上来，堵的结果一定是形成无数个堰塞湖，只有有堵有疏才能一箭多雕的综合解决现有问题。

　　特殊条件下的限也许是一种无奈的选择，但限却有多种限的方式。不同的限用于有针对性的解决不同的问题，而一刀切的限购则是所有限中最不可取、最无针对性、最落后的一种只堵不疏的方式。这种限的结果也许今天还不得而知，但事后的政策评估中一定会发展为治脚气病而让全身都出现毛病的后遗症。

　　任何时候政策引发的癌症都不应由市场与民众承担损失与责任，而限购的政策却恰恰是让市场和民众为调控政策的失败承担损失与责任。几千年中国文化中的大禹治水给我们留下的绝不应仅仅是三过家门而不入，而是宝贵的用疏治堵的历史经验。也许中华文化的精神仍是指导今天政策制定的瑰宝。