倘若今明两年实际供地量远低于2010年水平，那么2013年商品房价格出现报复性反弹就很可能噩梦成真

　　【财新网】 (记者 付涛) 源起首都的“限购令”，全国数十城市跟风，算得上本轮房地产调控中打压房价的杀手锏。

　　酷政立竿见影，京沪等主要城市的上周商品房成交量骤降五成以上。成交量这根拐杖一折，成交价的摔跤滑跌，也就快了。

　　只是，“限购令”既能一斧砍折成交价的拐杖，也能在未来房价的马屁股上抽上一鞭。不信？走着瞧。

　　“限购令”打了谁？是来北京投资房产的山西煤老板？还是奋斗中好不容易凑够首付的“北漂”？显然，若仅仅是抑制投资性或投机性需求，为何不坚持用信贷和税收等更趋市场化的工具，何以用行政色彩浓郁的“限购”，错杀来自新兴中产阶层的“刚需”？

　　不错，市场化工具并非无效，只是效果来得慢。为什么急于见效快？眼睛明亮的人称，“限购令”相机抉择的“机”，正是短期内的“维稳”之需。

　　因此，与其说它是维护房地产市场长期健康的温补之药，不如说是维稳社会纾解矛盾的猛烈泻药。

　　谁会吃泻药，连吃一年两载？既然其目标是追逐短期效应，“限购令”就随时可能被调整甚至挪走。“限购令”若严格执行超过六个月，房价定会出现明显下调，不是降10%，而是30%。果真30%，用于“维稳”的“限购令”，会不被以“维稳”之名扫地出门？

　　担忧不只来自抑制需求之不能，更来自增加供给之无力。

　　保障房，五年建3700万套。棚户区改造占多大比重？未公布。目前存量多少？未公布。租赁型保障房(廉租房、公租房)的设计建造、配套设施、维护管理，有无征求租客意见的方案？没有。是否看见民间资金的参与？暂无。

　　这样的保障房真能满足城市贫困人员和新兴中产阶层的住房需求吗？换句话说，3700万套保障房真能形成有效需求吗？

　　中国家庭自有住房率高达80%！很多中国人并非没房，而是没有符合自己梦想、具有更好居住品质的住房。住进廉租房或公租房的人，是否还仍然期盼着拥有更高品质的商品房呢？

　　在土地供应计划没有大幅增加且执行力度显弱的情况下，3700万套保障开建意味着，未来五年商品房用地供应量可能缩减。两年后，商品房价格是否会再次被推高？

　　2007年之后土地供应的缩减(2010年才有所改善)，某种程度上，是地价节节高涨与房价水涨船高的一大推动因素。这种连年缩量供应的状况仍然存在。下图显示了一个奇怪的循环，2004年之后，连续两年的土地供应缩减之后，必有一次商品房价格猛涨，一次发生着2006年底至2007年，还有一次发生在2009年底至2010年。

　　下一次呢？2011年、2012年商品房土地供应若如期缩减，2013年的报复性反弹可期。

　　香港近期采取一项调控政策：宣布增加供地，稳定市场预期。2月24日，香港政府公布2011年至2012年度香港卖地计划。香港发展局局长林郑月娥表示，政府今年将坚持增加土地供应，不靠出台更严厉的政策来控制房价。

　　这一政策的效果，虽仍待后观，但此举貌似击中了香港房地产市场的要害：土地垄断，政府长期缩量提价。

　　注意上图中，2009年之后，若红色曲线(购置土地面积增速)能最终带动绿色曲线(完成土地开发面积增速)爬升，那么未来房价走势趋稳或下调可期。但关键是，在政府出台“限购令”后，今年土地市场的冷热，非常惹人关注。

　　倘若今明两年土地市场爆冷(政策持续，可能性很大)，实际供地量远低于2010年水平，那么2013年商品房价格出现报复性反弹就很可能噩梦成真。

　　未来真正的变数是，庞大的保障房体系成为地方政府的沉重财政负担又管理维护不善，是否最终会被迫“改租为售”，从而回到商品房的轨道上？■