冯科：经济转型与房地产市场

　　新浪财经联合北京大学经济学院，推出2016年两会报道特别策划：《两会专家谈》。北大经济学院院长孙祁祥等几十位学者发文探讨新常态下中国经济的转型之路，发声国企改革、互联网金融等改革议题。

　　冯科

　　近来，中央政府出台了很多刺激房地产市场的政策。例如，2015年12月14日召开的中共中央政治局会议指出，要化解房地产库存，需要加快农民工市民化这一进程，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。2016年2月2日，央行发布降首付新政，非限购城市（即北上广深与三亚之外的城市）首套房商贷最低首付比例下调至20%。2016年2月17日，央行再次发布消息，决定将职工住房公积金账户存款利率、现行按照归集时间来执行的活期存款利率和三个月的存款基准利率，调整为统一按照一年期定期存款基准利率来执行。2016年2月19日，财政部决定调整房地产交易环节的契税、营业税。我们应当有怎样的房地产政策呢？

　　中国房地产市场与宏观经济联系非常紧密。首先，中国经济要顺利实现转型，需要房地产市场发挥重要作用。中国当前的经济进入“新常态”，面临很多挑战，从历史和现实来看，中国要从工业制造业大国转型为创新大国，是需要费些时日的，不可能一蹴而就。在这个过程当中，需要房地产投资发挥经济稳定器的作用，对工业品进行消费，化解钢铁、水泥以及建材等过剩产能，锚定经济，保证经济实现顺利转型。

　　其次，房地产业一直是中国的支柱产业，这是短期内无法改变的。根据中经网统计数据库近五年的数据来看，房地产业行业增加值占GDP的比重在5.5-6%，且总体上呈现出连年上升的趋势。如果我们再加上与其紧密相关的上下游产业的行业增加值，房地产业占GDP的比重就可达15%以上，房地产对国民经济运行的重要作用不言而喻。

　　最后，房地产业关联度很高。按照深、沪两市分类的20个行业中，房地产业、金融业以外的全部l8个行业全部涉足房地产业务，共有802家上市公司从事房地产业务经营，占我国上市公司总额的30%左右。同时房地产业能通过前向、后向、环向关联，带动许多产业的发展。例如房地产业对商业、金融业有显著的供给推动作用，这属于前向关联；对建筑业、钢铁水泥等产业有需求拉动作用，这属于后向关联；还有对金融业、金属和非金属制造业等行业的环向关联作用。

　　根据孔凡文等（2005）的关联度研究，房地产业与建筑业的关联系数为0.65，与制造业的关联系数为0.51，与制造业的关联系数为0.48，与电力、煤气及水的生产和供应业的关联系数为0.47，与社会服务业的关联系数为0.41，与交通运输、仓储及邮电通信业的关联系数为0.33，与批发和零售贸易、餐饮业的关联系数为0.30，与地质勘查业、水利管理业的相关系数为0.29。进一步地，这些除房地产之外的其它产业又分别有自己独特的产业链，所谓层层叠叠，环环相扣。房地产业的波动对中国经济有着牵一发而动全身的效果，因此它的剧烈下行对与之密切相关的其他行业可能会有不同程度的打击。

　　然而，长期来看，房地产市场面临不可逆转的下行趋势。当然短期内房地产市场会有较大幅度反弹，这是确定无疑的，而且以大中型一二线城市为主。由于三四线城市与大城市面临的库存压力不同，国家出台的政策必然不会面面俱到，因此政策的刺激对一二线城市有较大影响，而三四线城市的房地产市场会如何对政策作出反应还有许多不可控因素，但总体来看，三四线城市的房地产价格短期内会保持稳定。房地产市场的长期下行趋势可从不断减少的刚性需求中看出，过去几年房地产业的库存增加，使得房地产市场供大于求的问题比较严重，加上人口红利的消失，居民对房地产市场的刚性需求增长空间小。长期来看，当刚性需求加速减少时，房地产市场下行的大趋势将会得以实现。

　　这对我们的政策提出了一个问题，即如何发挥房地产业的积极作用，促进经济顺利地由低端制造业向高端制造业转型？

　　第一，中央政府还需要出台一些新政策。现在只对少数的大型城市出台政策是不够的，可能还要对更多的大型城市与三四线城市进行刺激，而且新一轮政策将以三四线城市为主，切实起到去库存作用，这样才有机会为更多的人民群众提供更好的教育和医疗关怀等公共服务。

　　第二，中国的新型城镇化需要转变一些思路。中国的城镇化水平较西方发达国家还有很大差距。过去常讲城镇化是现代化的必经之路，在已经实现半城镇化的今天，农民工市民化就是城镇化的必由之路，农民工在城市的定居购房行为大大提高了有效需求，也有力地稳定了房地产市场，同时能够带动相关行业的发展，比如家电行业、建材行业。现在一些房地产企业的金融产品也在不断创新，通过各种方式拉动住房需求。比如最近火热的链家房地产金融模式，暂且不谈对错或监管的问题，这些产品已经提高了房地产市场的成交量，其刺激作用还是有一定效果的。

　　第三，引导开发商的行为向积极方向迈进。之前的措施基本上是从消费者信贷入手的，下一步的政策刺激可以从开发商的信贷入手，甚至在金融工具创新、房地产信托、房地产投资基金等各个方面做好准备。具体而言，信贷方面对购房者的支持力度进一步加大，例如进一步降低首付款比例，进一步降低贷款利率，加大贷款利率优惠以及进一步放松公积金贷款政策。另外，我国提倡发展的住房租赁市场也会对房地产市场起到带动作用。中央经济工作会议明确指出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，使其成为租赁市场的房源提供者，并鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　第四，重视房地产市场的供给侧改革。过去房地产政策主要在需求端发力，而今后同时需要重视供给侧。现在的消费者已经越来越“挑剔”，对住房的需求已经从过去的“人住”提升到了现在的“人居”，要创造出新的需求就必须对住房产品进行升级，改善供给质量，以供给来刺激需求，同时也为消费者带来了更好的公共服务。供给侧改革的主要方式是控制增量，调整土地供应节奏，增加土地有效供给；同时还要消化存量，以增强对周围人口吸引力为目的加快户籍制度改革；在库存积压严重区域增加道路、医疗、教育等公共物品和基础设施配套；加快推进政府购买服务，保障房和棚改回迁房以货币化安置为主；建立良好的金融和法律环境等。

　　对于房地产业，应当如何调整发展战略呢？对比一线城市与二三线城市代表性房地产上市公司的财务报表，从数据来看，在2015年政府的政策刺激之下，一线城市的房地产市场销售情况整体较好，但利润率在逐步下降。而三四线城市板块仍面临城市库存积压、销售困难等诸多压力。二者相比，立足一线城市的上市房企和二三线城市的上市房企呈现出较为明显的分化趋势。对于房地产企业而言，要完成以下几个方面的转型：从重资产模式向轻资产模式转型，从住宅开发销售向商用物业持有并重转型，从依赖低成本土地向依赖规模和控制能力来降低成本转型，从依赖土地自然高速增值向依赖产品价值来提升利润率转型，从纯住宅开发向产业综合地产开发转型，从单一地产开发行业向业务多元化转型，从依赖房价上涨获取高利润向依赖高周转提升净收益率转型。

　　以代表性房地产上市公司为例，万达在2016年有望摘掉房地产企业标签，而成为综合性企业，服务业收入和净利润两项指标占比要超过55%，同时全面推进轻资产战略，未来投资万达广场70%的资金都将来自于社会资本；在万科的“三年转型”战略中，住宅比例只占50%，另外的50%全部来自于新业务，如办学校、布局物流地产、产业地产、公寓出租、装修等等。招商局蛇口的定位为“综合性的园区城市升级的专家”，地产仍然是核心基础，除此之外还有三个基本的定位，分别为社区开发、园区开发以及游轮产业开发。恒大地产在继续走多元化集团道路的同时会继续贯彻快速开发、快速销售、快速回笼资金的战略。宝龙地产将以增开新项目，增加租金收益，寻求多元化融资渠道，降低融资成本为战略。从转型模式来看，向IMF三大方向转型渐成主流，即互联网+，大健康，大金融。其中向互联网+转型的出发点是盘活原有的物业资产，向大健康和大金融转型的出发点则是巨量的市场、改革的红利、较大的资金投入。最后应指出，转型仍是2016年房地产企业的主旋律。

　　总而言之，中国经济转型需要发挥好房地产市场的积极作用，促进中国由工业制造业大国向创新大国的转变。（作者系北京大学经济学院副教授、博士）