房地产“鬼城”现象值得担忧

　　作者：南都社论

　　媒体报道，山西太原古寨村近百栋别墅建筑沦为“烂尾”楼群，荒草丛生似“鬼城”。据周围村民讲，该别墅群为2008年初开工建设，所占土地为城中村改造计划回迁安置用地，后来因为开发商违规建设而停工，遭废弃至今已有7年。

　　这个已遭废弃7年之久的烂尾楼在这个时点被翻出来，并冠以“鬼城”之名，与近日的“鬼城”争议不无关系。房地产市场的寒冬从去年一直延续到今年仍未回暖，根据国家统计局的数据，2月70个大中城市中有69个新建商品住宅价格同比下降，而环比下降的也有66个。上海易居的数据显示，35城的商品房库存高到要16个月才能消化完。在这样的背景之下，因楼市不景气资金链断裂等原因导致的楼盘烂尾、成交不畅与严重观望情绪下的高库存以及居高不下的空置率，关于“鬼城”的争议愈演愈烈。

　　尽管在如何计算空置率的问题上仍存不同意见，但“鬼城”毫无疑问已成为中国不得不面对的问题。2014年，里昂证券(CLSA)曾就中国的“鬼城”现象发布过一份深度研究报告，发现在2009-2014年期间竣工的建筑空置率高达15%，而商品房空置率的合理区间在5%-10%，进入10%-20%则是危险区；而该报告的更重要发现在于，对于偏远、低价值的地产项目，空置率达17%。一幅基于未来供需比例与城市存量住宅数目为指标的实验模型而制的“鬼城”数据地图，结果与CLSA的研究不谋而合，资源缺乏、经济单一的北部与东北部密集地分布着“鬼城”，一些典型的二线城市如温州、常州、赣州、贵阳等亦在此列。

　　对于“鬼城”的争辩，主要有两个方向，一个是认为在多重业权(一个家庭拥有多套房产)越来越普遍的情况下不能以房屋被空置或过量供应就作为认定“鬼城”的标准；另一个是认为新型城镇化所带来的大量人口迁移会带来大量的住房需求，填补进空置的房屋里。

　　当然，拥有多套房的家庭越来越多，房屋空置并不意味着这个城市是“鬼城”，还有一个可能是这是一个被看好的、在各方面或某方面有突出资源并值得投资的城市。2013年，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的调研报告显示，当年城镇住宅市场整体空置率达22.4%，这里指的空置是拥有却没有人居住“人房分离”的房子，结果显示拥有较多空置房屋的家庭大多是高收入、风险偏好高且经营工商业的。这样的空置房屋基本是出于投资需求，符合条件的城市只有一线城市至多到1.5线城市，例如珠三角、长三角做生意的家庭会出于对经济、文化等资源的需要和投资需求在广州、深圳、上海买房。而即使是一线城市拥有多套住房的普通家庭，一般也会放租或给家庭成员居住很少出现空置，二线甚至三、四线城市则不符合上述的投资需求。这样的空置房屋出现是由于城市的吸引力和长远价值，北上广深当然不是“鬼城”，但这不可能成为其他城市的普遍情况。

　　至于城镇化带来的人口及其住房需求这个论调，实则将城镇化简单化了。这两年来太多的城市在打着新型城镇化的旗号大肆造城，例如，贵阳在建的一个类似美国双子塔的房产项目投资额高达900亿元，包括一个奢侈品购物中心、游乐园和一个湿地保护区，当地政府与开发商希望通过该项目吸引50万居民，而去年这个城市已经有16个大型项目在建或已经竣工了。需要注意的是，以城镇化为由头的项目建造在各个城市均匀地分布着，但城镇化的人口涌入是极其不均匀的，即使有户籍制度存在，城镇化进程中人也必将是大量涌入拥有更多资源和机会的城市，而不是均匀地进入该省的省会，物质条件与冰冷的建筑显然不如多元的经济结构、大量的就业机会及丰富的各类资源来得吸引，这也是为什么上述CLSA的报告显示偏远而低价值的地产项目空置率更高。在这些城市里，“鬼城”现象难道还不值得担忧么？

　　关于“鬼城”之“鬼”的争议与辩论将会持续，固然没有必要一提空置就贴上“鬼城”标签，但也无需以观察之名为实际上的“鬼城”粉饰太平。