房价上涨已具备政策动力

　　文显堂

　　房价是否上涨，成为时下民众普遍关注的热门话题。有人认为，房价还会下降，也有人认为房价还会上涨。目前，仅从政策层面来分析，出现了形成房价上涨动力的两大因素。

　　购房融资成本下降

　　今年9月30日，央行[微博]、银监会突然发布“房贷新政”，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这一政策的出台，使得房屋成交量出现了回升态势，但房价没有上涨。

　　相隔不到两个月，央行又宣布，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。央行调整存贷利率的本意是为企业降低融资成本，但同时也给房屋买卖市场多少带来了一点儿刺激效应。对商业房贷而言，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，五年以上贷款基准利率为6.15%，较此前的利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了9.4折。按照商业房贷100万元，基准利率按20年等额本息还款计算，降息前月供为7485.2元，此次降息后，月供将降至7251.12元，每月减负234.08元，全年可减负2808.96元。虽然购房者融资成本的降幅不高，但心理作用大于实际作用。

　　房屋供应量减少

　　近日，据媒体报道，国土资源部部长姜大明透露，我国将划定永久基本农田、城市发展边界和生态保护红线，保护国土资源。国土资源部将和农业部一起划定永久基本农田，先从控制发展规模的500万人口以上大城市周边开始，由大到小，逐步覆盖各类城市和小城镇；由近及远，从城市周边扩展到广大农村，覆盖全部基本农田。在划定城市周边永久基本农田的基础上，国土资源部将与住建部门紧密配合，从每个城市、特别是大城市的实际出发，修订城市土地利用规划和城市建设规划，尽快把城市发展边界确定下来。

　　这一信息透露出未来房地产的土地供应将大大压缩，这必然导致房地产开发总量也将大大压缩，直接减少房屋供应量。房屋供应量的减少，必然形成房价上涨的动力。尤其是一二线城市，一方面为了控制城市规模，另一方面划定永久性基本农田，土地供应量减少甚至无土地供应房地产开发，也是未来必然要发生的事情，城市规模不可能无限制地扩张下去，房地产开发规模也就更不可能无限制地扩张。这有可能导致房屋向稀缺性方向发展。

　　即便房价上涨的动力形成，也不会出现暴涨，也只能是温和上涨。房价上涨的因素真正转换成房价上涨的动力还有一个市场博弈的过程，尤其是二三四线城市房价上涨动力能否真正形成还有待观察，这主要取决于股市对社会资金的吸纳能力的强弱，如果股市上涨趋势持续强劲下去，二三四线城市房价下降将成为必然。一线城市房价有可能维持基本稳定，但也存在着下降的可能性。