北京房价松动的意义

　　文/张大伟 中原地产首席分析师

　　房地产从不缺话题，对房地产的看法也分春天派和冬天派。过去十年，以任志强[微博]等为代表的春天派预测准确率颇高，北京等一线城市，甚至被预测“25年后房价每平米80万”，但2014年的北京房产市场没有春天。

　　迄今为止，北京房市连续4个月单月成交低于万套。“五一”期间，二手房仅成交31套，同比大降82%，创下2009年有网签记录以来的历史新低。新建住宅签约也处于数年来的低位，去化速度明显放缓。房市价格停滞和部分下调，二手房平均跌幅已超过5%。亦庄、通州等区域的新建住宅也已调整价格。

　　相比往年，2014年的楼市倒春寒迹象明显。北京楼市逐渐从2013年的恐慌性购房变为恐慌性观望，购房者害怕高点入市。从三四月新建住宅刚需项目的定价看，房企与客户的博弈已微妙变化。在自住型商品房、信贷等多方因素冲击下，供需双方的市场预判已转向。

　　2014年房企的资金面呈整体收紧态势，成交量明显萎缩导致行业预期进一步转低，加速周转已成为房企今年的共识。大部分项目的供需结构发生变化，2013年北京2万单价左右的刚需商品房项目供需比基本是1：4，目前已降到1：2以下。随着部分项目的抢跑消化，供需结构扭转的可能性依然存在。一旦出现恐慌性观望，需求很可能会突然锐减。从目前市场情况看五六月份也很难升温。房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已悄然生变。

　　2013年，全国楼市首次出现分化行情，一二线城市爆涨，三四线城市平稳甚至冷清。2014年前4月全国楼市趋冷。相比过去十年，2014年北京等楼市的变化带来几个新启示。

　　楼市不存在避风港。北京等城市在2008年、2011年都出现短期调整。房地产事实上依赖大资金，只要央行[微博]放水，水自然会去房地产。但政府明确提及不会选择短期的强烈刺激，已使得房地产不再存在过去十年的发展基础，一线城市自然也很难独善其身。

　　市场质变正悄然进行。对比2008 年和2011 年，导致2014 年调整的共同因素均是行业流动性趋紧，不同因素是：政策扰动因素淡化、经济增速下调、区域和产品市场分化突出、行业内企业分化明显及行业整合趋势提速等。

　　中国城镇化不具备持续高速发展到70%的可能性。有专家认为，受益于城镇化发展，房地产还有10年以上大发展，但这忽视了按户籍人口计算中国城镇化率约35%的事实，近20%的差距主要产生于房地产价格涨幅透支了城镇化带来的有效购买力。除北京、上海两个特大城市外，全国城市的政策基本都能实现买房落户，户籍城镇化如此低，说明中国城市化购买力已在房地产市场出现萎缩。

　　北京等城市的房产市场萎缩对金融体系影响巨大。这些城市家庭财富以房产形式存在的比例超6成。房地产在信贷抵押和家庭投资中角色极重要。房价大幅下滑将导致投资和消费萎缩，最终引发更多违约并反馈到金融体系。

　　政策要发挥作用，必须通过改变人们的预期，从而影响行为。目前中国房产市场的一个共识是，经过20多个月的连续上涨后，人们的购房意愿已削弱，进入观望状态，本次房地产市场的调整深度可能会超过2008年。