1998年以来，中国房地产市场15年的发展历史上，累计有5年处于房地产市场改革试水和方案准备完善阶段、7年处于紧缩状态、1年处于放松状态，那么，在新的条件下，这种格局是否会发生变化？

　　看变化之前，先找出房地产市场的“恒量”。

　　第一，房地产作为经济增长和经济转型的支撑力，依然没有变化。第二，土地“招拍挂”机制作为房地产市场和土地财政运行的基石，在未来几年难有实质性变化，因此住宅用地供给量难以提升。第三，房价控制依然占有重要的决策权重。

　　在三大“恒量”基础上再看本届政府对房地产市场的调控难度。

　　第一，房地产市场的经济驱动力已经变弱，对调控的承受能力将会下降。

　　第二，中国房地产市场的核心问题已经从总量不足逐步过渡到住房占有的不平衡，这意味着调控政策的目标将更为多元化，调结构将会是住房政策的长期目标。

　　第三，以人口城镇化为核心的新型城镇化战略决定了未来的房地产政策必须对流动人口的住房需求给予必要的关注。

　　不难看出，未来房地产政策将是一场更加艰难的平衡。截至目前，外界并没有看到住房制度改革的路线图，但大的方向已清晰，笔者将之总结为“三元供应格局”：针对底层家庭的安居需求，通过保障房政策给予支持；针对中间“夹心层”的商品房需求，通过财税、金融等手段定向支持，使之有能力满足自住型的首套商品房需求；针对高收入家庭的改善需求，通过房产税等手段予以适度抑制。

　　十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”。如果一定要预期房地产市场能够在未来市场化程度更高，那么需要做出的政策转变至少应该包括以下三个层面：供给端，建立多元化的土地供给市场和多层次的资金市场。前者要求农村集体建设用地可以自由入市流转，城市存量工业用地可以自由转换用途。后者要求放开股权和债权的融资限制。需求端，按照市场通行标准制定杠杆率约束的条件下，放开以套数和户籍为限制标准的限购政策。交易端，放开对预售、交易环节的行政审批，放弃对房价的直接干预。

　　按照这个方向，房地产未来的市场化路径以及改革的优先次序很有可能是：第一步，使土地和资金供应实现市场化，目前来看，虽然存量的工业用地通过再开发转换为住宅用地不存在制度障碍，但在实际操作环节依然进展有限，农村建设用地流动将从存量开始，但能否明显缓解住宅用地供给也需要检验。第二步，逐步退出行政干预，建立以税收、金融手段等市场工具为主的长效机制，适时启动房地产试点和立法。

　　从农村土地流转工作看，十八届三中全会提出：“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”

　　但“符合规划和用途管制前提”这个前置条件从根本上决定了农村经营性用地的市场化流转本身还有一段很长的路要走。按照现行的制度安排，至少要符合土地利用规划、城市发展规划以及产业发展规划，这意味着经营性用地流转的范围实质上是受限的。

　　（作者系国务院发展研究中心金融研究所副所长）