推进房产税改革任重道远

　　房地产调控，并非出台个房产税就可以毕其功于一役的，

　　而是要注重房地产市场的整体市场机制设计

　　文 《法人》特约撰稿  朱小群

　　为遏制高房价而引出的房产税在全国热议已久，尽管在重庆、上海两市试行两年左右，成效有限，但随着十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，房产税立法被列入税制改革进程而再次成为各方热议的焦点。

　　作为一个综合概念，房地产税是指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税。其中包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。本次改革描述的重点将“房产税”改成了“房地产税”，有专家认为，这是建立在社会财政改革体系的大背景下，体现了政府对于整个房地产税收体制改革的决心。

　　从政府对于房地产调控顶层设计的市场化思路可以判断，要想完全放归市场层面，新税种完善、健全的立法将是前提与保障，税制改革仍然任重道远。作为其中的一个重点，房地产税的试点扩大已成必然，但全面、正式铺开仍有待时日，尤其是一线城市。我国自1994年分税制改革后，地方事权过重财权不足，土地财政应运而生。此次着重提出的财税制度改革，将促进地方政府构建“重保有、轻流转”的财税结构，培养地方长期稳定的税种，改变对于土地财政的依赖，是构建合理的房价形成机制、促进社会财富合理分配、促进经济结构转型、维护社会稳定的有效手段。因此，房地产税制改革势在必行，但目的不是单纯为了收税，而是使税制更完善平衡。就房地产税而言，更重要的是弄清指导思想和预期效果。

　　诚然，中国房价过高是不争的事实。国际货币基金组织[微博]2013年评出全球10大高房价城市，其中7个在中国。国外某研究机构发布的数据显示，中等收入居民买一套中等住房，北京需要33年，华盛顿需要5年，渥太华需要3年，伦敦需要15年，巴黎需要17年，柏林需要6年，堪培拉需要6年。而联合国[微博]提出的合理房价应为3-6年的收入。而中国不少城镇居民几乎要用一生的劳动所得购买一套住房。高房价导致居民减少了健康医疗、文化教育、休闲消遣等领域的消费，有损居民的幸福感。近年来，虽然经济高速发展，但多数百姓的幸福感并无明显提高，这与高房价不无关系。

　　中央这次提出的“房地产税”更加科学。“房地产税”是“房产税”与“地产税”的合并叫法。这样，就把土地和土地的承载物分离，因为土地产权和房屋产权在很多情况下不属于同一物主，即使在土地私有的资本主义国家，单元楼的产权人也无法获得承载单元房屋的土地的产权。所以，必须对房产所有人和地产所有人分别征税，有的国家两者税率相同(单一税率)，有的国家两者税率不同(劈开税率)。中国土地国有或集体所有，因此，对广大居民来说，基本上也只能征“房产税”。

　　房产税属于直接税，它定位精准，不会转嫁。从中国的国情看，房产税只能对城镇居民的超面积住房征收，对把住房用于居住的绝大多数居民来说无需交纳房产税。由于房产税主要针对炒房客和囤积住房的人征收，这样，就把存量房逼向市场，减少住房空置率，增大住房供给，必然能让房价降下来。当然，房产税税率不能太低，否则就很难发挥平抑房价的作用。

　　作为一个税种，房产税或许难以改变中国今后几十年间城市化水平不断提升中的住房房价上涨趋势，但一定有对冲房价上升、使过程较平稳、减少泡沫的效应。同时应该看到，房产税立法的目的并不是单纯地为了打压房价，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分，对于完善市场经济体制具有全局意义。

　　有人担心房价下降会让自己的房产贬值，而老百姓买房子交的各种税费已经很多了，如果再征收房产税是否会加重百姓负担？如果你把房子用做居住，你的房子不管值20万元还是值100万元，并没有什么差别，因为你必须住在里面，不可能变现。其实，把房价压下来受益的是最广大的人民群众，这样，不但我们这一代可以减轻住房压力，我们的子孙后代也可以解除做房奴的痛苦。另一方面，我国的房地产市场有明显的区域性：北上广等一线城市的房价很高，但是一些二、三线城市的房地产市场已经出现供过于求的局面。因此，未来房产税的征收要因地制宜，考虑地区差别，给地方政府比较大的自主权，根据地方的情况作出决定。

　　房产税除了具有平抑房价的作用外，也是税制改革的主要内容。中国现行的税制以间接税为主，也就是政府对企业征税，企业把税再加进商品的价格里，税随着商品的流转不断转嫁，最终转嫁给消费者。换言之，中国的税基本上都附着在商品的价格上，只要消费就要纳税。对穷人来说，劳动所得几乎都在国内消费掉，税费占收入的比例很大。富人可以把钱存起来，或转移到海外，到海外购买奢侈品，他们纳的税占收入的比例很小。所以说，中国穷人的税负要比富人重，这显然是极不合理的税制，急需改革。

　　中国税制改革的方向应该把直接税作主体，减少增值税等间接税的比重，这样才能减轻中低收入家庭的税负，提高他们的购买力。由于政府每年有上万亿元的财政赤字，在不减少政府开支的情况下减税是不可能的，所以说，减少间接税，必然要靠增加直接税(如房地产税、遗产赠与税、按家庭计征的综合个税)来弥补。总之，中央提出的推进房地产税改革是利民政策，是全面深化改革的主要内容之一，值得我们拥护和期待。

　　日前，为了调控北京的房价，北京又推出了自住型商品房，本来的目的是为了抑制房价，而北京市有关部门显然忽视了一个问题，刚需购房需求最大的是满5年的非北京户籍人群，购房需求最大的也不是北京户籍人群，而最近5年以来，北京户口管理很严，而且很多北京户口家庭有拆迁补偿等额外获得房屋的途径。

　　可以预见，今明两年，由于大量的商品房土地被用于建设自住型商品房，可用于普通商品房开发的土地越来越少，更多的刚需和改善型购房人群被迫承担了建设自住型商品房的高价地上建设的高价房。如此以往，2014年北京的房价恐怕会更加不可收拾。笔者要问，为什么北京有关部门不能对七万套自住型商品房认真考虑真正惠及刚需购房人群，尤其是非北京户籍的购房资格人群呢？他们辛苦奋斗，持续5年纳税和缴纳社保，遵纪守法，年富力强，是北京市社会未来发展的动力所在，留住精英人群，才能塑造城市美好未来。

　　在十八届三中全会释放一系列改革信号的年底，本来北京的房价出现了一线生机，市场交易量开始萎缩，购房人期望政府能够出台实效的政策，加大商品房供地，在2014年迎来一个合理购房时机，然而，有关部门显然没有充分理解到市场的这个预期信号和市场期望。十八届三中全会公报提出，要改革和继续建设房地产市场，逐渐减少行政干预式调控。由此可见，房地产调控，并非出台个房产税就可以毕其功于一役的，而是要注重房地产市场的整体市场机制设计。

　　目前，国家提出来制定不动产登记制度，可以看做为房地产税铺路；全国住房信息联网是专门为房产税的征收奠定基础；要取得更多的支持，根本还在于有勇气打破既得利益团体的阻挠，加大宣传，让更多的普通老百姓支持推进房产税。房产税的推进会跟随房地产税的步调，逐渐完善和推进。下一步深化税制改革的重点内容将包括加快房产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，提高保有环节的税收。

　　房产税将以立法的形式确立，由此足见，中央对在全国范围内推行房产税的决心不可逆转。