程凯

　　股市有个说法，永远不要把股价和时间放在一起，说的是你可以预测对股价的走势，但你很难把股价走势的时间把握好。也许看好一只股票，但最终在它大涨之前，你可能就已经消耗完了耐心，早早卖掉。

　　预测股市是一件很难的事，现在的房价也和股价一样难以捉摸，尤其当房价只涨不跌的情况下，很多年来一直在预测房价下跌的人只能说是“屡败屡战”。

　　你要说多年一路看下来，就会有一个体会，那就是每一次预测房价下跌的人都有他们充分的理由，有因有果，因果关系的存在是预测的逻辑前提。那么为什么总是预测失败？不是因果影响不存在，而是一件事情的最终发生，不是一个因果关系就能决定得了的。

　　看这个消息：国务院11月20日召开常务工作会议决定，要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一。

　　这意味着什么？意味着不动产统一登记的步伐加快，也意味着三中全会《决定》中加快房地产税立法的要求有了配套措施，最终房地产税会全面铺开。这当然是条重要的新闻，但对于新闻本身的报道热度不及对潘石屹[微博]评论的报道，据说SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”

　　我特意去潘石屹的微博中翻了翻，没有找到老潘的原话，但却有两条相关的评论，一条是针对这则消息，潘石屹说了句“我记得有位领导说今年8月份要完成？”一条是在“新华视点”的微博报了潘石屹说了“今年实施房价马上会跌”后，潘石屹跟了一句“反对这项政策的力量也是十分巨大的”。

　　不管老潘说了没说“房价马上会跌”的话，一个“马上”就相当于把价格走势和时间点联系在一起了，我们根据经验知道，这样的联系大多不靠谱。但是如果老潘真的脱口说了这样的话，我们又应该怎么理解呢？

　　大家都喜欢听要么涨要么跌的决绝的判断，但是这种思维方式有没有问题？

　　我觉得正确的理解是，在给楼市挤泡沫的过程中，政策又增加了一颗非常重要的砝码。这里有因果联系，但是这个因并不能直接导致果，要和很多因在一起发挥作用，最后的果才会出现。这样的思考方式，就是承认事情的复杂性。

　　这样的思考方式也是概率式的思考，不过分相信单一的因果联系，而是把各种可以搜集到的因果联系结合起来考虑，为我们的预测增加一些概率。

　　比方说吧，你如果原来自己主观臆断房价在今后下跌的概率只有10%，那么不动产统一登记实施后，你可以修正自己的预测，把房价下跌的预测概率提高到20%。请注意，由于“反对这项政策的力量也是十分巨大的”，所以，你提高百分比应该在国土部门真正有效展开这项工作之后。

　　关于房地产的价格泡沫要破灭，还有一种因果关系，就是利率的市场化，这也是三中全会的《决定》中明确了的事情。有人就会分析了，既然央行的货币政策已经明确了是“减杠杆”，那么市场上就会出现流动性吃紧，就会有利率攀升，直接增加购房成本，进而抑制需求。利率市场化因此将会推倒房地产泡沫。

　　这样的因果分析当然也非常有道理啊！但是，我们是不是又要因为这个因果联系直接得出来结论——房价必跌呢？我看还是不能轻易下结论。如果依据概率性的思考方式，我们还是可以因此而稍微修正一下原来对房价走势的预测，比如，接着上面的预测，如果你相信利率市场化的作用，你又可以把刚才房价20%要下跌的可能性提高到比如说30%。

　　当然了，还是那句话，利率市场化可不是一个一蹴而就的过程，央行今年夏天放开的只是贷款利率的管制，何时放开存款利率的管制还要看时机，而这也有可能“反对的力量是十分巨大的”。所以，你提高预测概率的时点，应该是利率市场化真正“落听”之后。

　　我也和很多人一样，希望房价回归正常的水平，但是房价的涨跌就和股价的涨跌一样，影响因素实在是太多，其中的利益关系又是错综复杂，我们不能把主观愿望当成预测的依据，不能感情用事。

　　好在现在我们能够看到的可以挤压泡沫的因素也越来越多，房价再高，也抵不住导致它下跌的概率一个10%再一个10%地加上去。

　　房价的涨跌预测很难，但还是不妨碍你做一些符合安全边际的选择。前投行人士张化桥[微博]最近在他的一本新书《影子银行内幕》中说了他本人的投资原则，对于房地产他很矛盾：

　　“房地产的走势的确很难判断，虽然我在影子银行和房地产公司都工作过，但这对我判断房价走势毫无帮助。我必须再说一遍，中国的房地产(实物)估值过高，而且过度开发，情况非常危险，但是，我不知道中国房地产的未来会怎样。高位买入是傻瓜行为，我绝不会这样做，我需要安全边际。”(作者为本报编委)