专家解读房地产政策走势：市场化调控手段将更突出“要住房找市长 要买房找市场”

　　17日，广州市泮塘人家安置房选择回迁的部分街坊电脑摇珠确定选房顺序。加强保障房建设是政府调控房地产市场的重要手段

　　羊城晚报记者 郑迅 摄

　　羊城晚报记者 赵燕华

　　《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)中以不少篇幅提及房地产、土地改革、房产税、城镇化。广东房地产业内人士和部分学者期待：通过“增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构”等市场化调控手段更加突出，市场在房地产资源配置中的决定性作用将更加明显。

　　资源配置要靠市场

　　《决定》明确，建立城乡统一的建设用地市场、保障农户宅基地用益物权、保障农民公平分享土地增值收益、加快房产税立法并适时推进全国住房信息联网，健全住房保障和供应体系、建立公开规范的公积金制度。

　　“由关注制度要素的设计到制度体系设计，这就是所谓的‘顶层设计’。‘顶层设计’才是从根本上解决‘头痛医头脚痛医脚’、‘政出多门’的问题。”保利地产[微博]广东公司董事长余英，对《决定》中关于“健全住房保障和供应体系”的表述这样概括：要住房找市长，要买房找市场。

　　深圳世联地产[微博]顾问股份有限公司董事长陈劲松认为，房地产将快步进入“市场起配置资源决定性作用”和“保障归保障、市场归巿场”的新阶段。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，从当前市场表现来看，无论是最近的“深八条”、“京七条”，还是十八届三中全会后政府表态来看，已经呈现出通过“市场化手段增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构，行政化手段将逐步退出”的特征。

　　不少业内人士认为，就房地产市场而言，三中全会后，市场化调控手段会更加突出，在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。业界期待，待市场手段、经济手段可以发挥其对市场主导影响作用时，以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场。

　　土地改革方面，同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立城乡统一的建设用地市场，旨在盘活土地存量，增加土地市场供应，从市场的角度对于未来建设用地市场进行调节，以实现城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，最终推进新型城镇化建设。

　　房产税扩围势在必行

　　《决定》明确，加快房产税立法并适时推进全国住房信息联网，对此，广东省房地产行业协会秘书长王韶表示，最近省房协市场研究部发表了一份报告，建议加快推进房产税改革，按财产税的原则实行对所有房产不区分套数，一视同仁，对拥有房产的人群普遍征收，逐步建立地方政府相对稳定的财源。

　　“房产税是我国未来实施房地产调控机制的一个方面。”王韶认为，对政府而言，第一，改变“轻改革、重调控”的思路，尽快完善房地产市场长效机制；第二，坚持“有保有压”，坚定不移地实行差别化信贷政策，制定合理的个人按揭贷款发放计划和利率优惠，充分保护首次置业需求；第三，准确把握市场，制定科学合理的土地、住房供应计划，避免住宅超规模发展，减少市场波动；第四，减少对土地财政依赖，因地制宜，鼓励多产业共同发展。王韶预测，不排除广州会在今年内开征房产税的可能。

　　专家解读

　　“土地流转”触动土地垄断根基

　　广东省房地产协会理事赵卓文在结合广东实际解读《决定》时谈及土地改革，在他看来，“土地流转”触动了土地垄断的根基，未来率先落实的是农村集体建设用地的流转试点。

　　羊城晚报：《决定》对广东的“土地流转”有何意义？

　　赵卓文：《决定》中提出了“建立城乡统一的建设用地市场”、“赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”。

　　安徽省11月12日推出《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，在20个县(区)开展农村综合改革示范试点工作，建立多元统一的农村土地市场。“土地流转”成为现实，意味着农民可通过流转方式买卖宅基地，集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。

　　选择安徽作为“土地流转”试点省份，有一定道理。广东是改革开放前沿阵地，珠三角地区农村集体建设用地虽未被允许正式“流转”，但“土地商品化”的运作已经潜行了多年。2003年到2013年这十年，房地产市场兴旺，土地的价格快速上升。珠三角9市商服用地平均出让地价增长7.2倍，住宅用地平均出让地价增长7.4倍，工业用地地价增长了2倍。广州、深圳、佛山等中心城市普遍面临建设用地不足，征地困难，土地资源储备不足以支持经济高速增长对用地的渴求。

　　羊城晚报：农村集体建设用地流转试点将带来哪些重大突破？

　　赵卓文：首先，打破了城市政府长期以来靠“剪刀差”获取土地价差收入的垄断行为。

　　土地二元制，使得城市政府高度垄断经营性用地。农村土地必须先征收、后出让的程序，让城市政府可以依靠垄断地位开“土地银行”。农村建设用地“流转”无疑打破了这一垄断，让村镇集体和农民权益得以保护。

　　与此同时，农村建设用地交易市场的建立将使其“市场化”，为“城乡建设用地统一市场”的建立铺平了道路。此外，农村集体建设用地被允许可以通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式进行流转，可用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。这就意味着农村集体建设用地可用于住房、商业、旅游、工业等全方位的房地产产品开发建设。甚至到敏感的林业用地，也被清晰地定义为“鼓励农民以林权为资本与龙头企业合作经营”。农村集体建设用地“入市”的步伐迈得很大，对资本的进入呈开放态度。无疑令未来几年的土地市场和房地产市场都将深受影响。

　　另一个亮点，是建立宅基地退出补偿激励机制，这是创新尝试，有利于宅基地的整合和规模化利用。

　　值得一提的是，配套措施齐全。特别是“加快推进农村金融综合改革”一项，意味着在信贷政策和信贷规模上，都将向农村地区倾斜。“土地流转”后，意味着农村集体建设用地及其衍生出的各种产品，都将成为金融机构认可的“资产”，享受当前城市经营性用地的条件。有了金融方面的支持，“土地流转”将会被全面提速。

　　羊城晚报：“土地流转”试点，对城市房地产的影响有多大？

　　赵卓文：目前还难以评估。在目前这个阶段，还亟需有更完善的细则和配套政策，防止三乱：

　　防“乱规划，乱建设”。土地流转后，随着开发商及各类资本的介入，农村集体建设用地难免“一哄而起”，“一哄而建”。必须贯彻先规划，后建设的程序。政府的规划管理权，万万不能放松。

　　防生态环境和自然资源的破坏。特别是旅游用地、林用地被放开，资本高度介入后，大量脆弱的自然资源和生态环境面临挑战。中国的农村不能再走中国城市先污染后整治的老路了。

　　防“透支性”流转。农村集体建设用地的土地资源，也属于稀缺资源，需要有长期经营的计划和方案，才能保证农民有长期收益，生活长期有保障，要防止村镇集体经济组织的一些领导，在位时过度“流转”，过度“卖地”、“租地”，把子孙后代的土地资源都提前透支。

　　换言之，“土地流转”也需要监管，需要规范，至少需要有一个公正的“裁判员”机构。

　　需要提醒的是，农村的问题很复杂。要做到让农民满意，已经很不容易。如果要做到让农民满意，让城市居民满意，让政府满意，三方面都满意，那更是一项艰难的工作。至少在现在看来，农村集体建设用地“流转”试点后，村镇集体满意了，农民满意了。城市政府和城市里大量拥有房地产的物业持有者们，却表情复杂，难言心声。

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　　房地产十年九调轨迹

　　十八届三中全会围绕“市场”二字强调，要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革，只字未提房地产调控。而过去十年，中国房地产经历了十年九调的曲折历程。

　　2003年8月 确立房地产已经成为国民经济支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；整顿规范房地产市场秩序；加强对土地市场宏观调控；继续推进现有公房出售；搞活住房二级市场。

　　2004年4月 继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度计划。

　　2005年3月 “国八条”出台，稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。

　　2006年5月 “国六条”要求新开工商品房套型建筑面积90平方米以下的比重须达总面积的70%以上，购买住房不足5年转手交易按售房收入全额征收营业税；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动工开发的无偿收回。

　　2007年9月 购买第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　2008年1月 “国十三条”进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资要求；各地可采取鼓励住房合理消费、促进楼市健康发展的政策措施。

　　2010年4月 “国十条” 明确购买首套房贷款首付款比例不低于30%；购买第二套房贷款首付款比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；确保完成2010年建设保障房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；完善房地产市场信息披露制度。

　　2011年1月新“国八条”要求各地政府向社会公布新建住房价格控制目标；逐步扩大住房保障制度覆盖面；个人购房不足5年转手按销售收入全额征收营业税；购买第二套住房首付款比例不低于60%；商品供地原则上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。

　　2013年2月 “国五条”要求各省市制定年度新建商品住房价格控制目标；扩大个人住房房产税改革试点范围；住房用地供应总量不低于过去五年平均实际供应量；地级以上城市符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围；推进城镇个人住房信息系统建设。