新浪乐居讯 根据23日发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，北京今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。

　　《意见》明确，北京今后将加快发展自住型商品住房。自住型商品住房用地，可采取集中建设或者配建等多种灵活方式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。2013年底前，全市将完成2万套自住型商品房供应，明年预计完成5万套供应，将占新增供应的50%以上。

　　《意见》对购房价格进行了控制，自住型商品住房主要支持中端市场，限定自住型商品住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%，套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超过140平方米。

　　《意见》规定，符合限购政策在本市具有购房资格的家庭，均可购买。两类家庭可优先购买：一是本市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购买要满25周岁。二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。同时，为防止投资获利，《意见》规定，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；如5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%缴纳土地收益等价款。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析认为：

　　首先：目前北京市的保障房再上市的规定是：

　　经济适用房：满五年，2008年以前的经济适用房额外缴纳成交价格10%的综合土地出让金，2008年以后的经济适用房再上市缴纳70%的收益。

　　限价房再上市的也必须满5年，缴纳收益的30%。

　　北京推出的这一新事物，其实是照顾中低收入人群，收入高于保障房的夹心层。5年内不允许出售，出售缴纳30%的收益，基本合理。

　　举例来说：如果现在有一套同区位的自住型住房和商品房，户型面积一样，总价分别为200万与260万，在5年后如果售价都是400万，那么自住型住宅就要缴纳差价200万的30%作为收益补偿。。

　　其次：这一政策如果量真有7万套，可能会锁定市场起码15万需求，很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。7万套房源会切底改变市场的预期，恐慌性抢房很可能消失，反而商品房项目会出现加快开盘，避免与这类型房源直接竞争客户

　　对于保障房来说与大部分人感觉距离遥远，但如果真有7万套且购买资格只是对应限购资格的话，虽然有可能额外增加部分原来无意购房人群进入购房市场。但对于当下高房价来说，30%的价格差距，可能会起码导致现在商品房市场需求中的50%-60%的潜在购买力离开当下的商品房市场。转而等待这种限价房源。而且从已经供应的土地中，这部分房源不仅是刚需市场，还有部分改善市场户型供应。

　　第三：这一政策影响非常快，对于一般商品房来说，从拿地到销售一般都需要起码10个月，全盘销售周期平均也要3年以上，这是因为为了销售节奏，获得更高议价利润。但这种项目不会，不可能出现捂盘，因为需求较多，不存在销售问题。价格已经确定，不需要等待入市时机。开盘日光不需要营销包装。对于房企来说，这种项目甚至可能不到1年清盘。虽然利润率较低，但周转期非常快。对供应这些地块的区域也会造成突然间的大量供应，会明显缓解北京的供应缺口。

　　第四：本市户籍无房家庭和已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭可以优先购买。这需要细化后续配套政策。

　　第五：这一政策很可能会全国一线城市推广， 这一政策可以说是标志着楼市调控的新思路，从以前的政府做保障房，以外归市场。改变成为了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低价销售给中低收入的自住型人口。高端部分市场化运作。

　　高端有市场 中端有支持 低端有保障

　　对全国房价高涨的一二线城市都有推广意义。这是在不大影响地方土地财政收入的前提下，稳定房价预期增加供应的最快的办法。北京作为新试点很快推广全国的可能性非常大

　　但这一政策后续将有几个非常大的问题需要解决：

　　首先：按照新规定：新自住型住房保障房资格的优先，按最宽松的限价房收入限制，家庭资产76万内，且4人以上年收入低于11万。如果买套200万自住型住房，首付起码要60万，贷款140万的话，月供9000，年供11万。也就是如果有轮候资格去买自住型住房的都有虚假提供保障房申请资料的嫌疑了。

　　其次：如果供应量不大，可能和保障房一样，很少人能够买到，从已经供应入市的3块这类型地块看，其中沙河等地块都有对应的供应对象，满足当地大学城的需求，那么也就是这些房源并不会完全市场化销售。如果没有普通人可以申请到的房源出现，这一政策对市场的影响也就会减弱。

　　第三：如何计算分配收益，这部分房源属于商品房，但因为是限价房产，所以在后续满5年后再上市需要缴纳30%的收益，到时候如何计算收益，装修、税费、利息等是不是在收益里扣除，都会明显影响这类房源的申请人是不是真实自住。

　　自住商品房

　　名词解释：在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。

　　相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。

　　自住商品房产生历史

　　房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地(中小套型普通商品住房)，该宗地中所有居住用途建筑面积均为“中小套型商品住房”。房屋销售限价均价为12500元/建筑平方米。

　　2011年5月20日，在新政以后的第一块限价限面积的商品房住宅土地成交，房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地，被中铁建以14.6亿的总价成交。楼面均价为6095元/平方米。

　　当时房山商品房均价为14000-15000元每平米，限价房的价格相比市场价格低20%以上。当时对区域影响非常大。超过2000套的供应，不仅消化了需求量，也明显拉低了区域售价。

　　当时对购房者的要求是：有购房资格、2年内不得出让。

　　之后北京在门头沟、大兴也出让过同质的2地块，对市场都有非常明显的影响。

　　北京国五条细则与自住商品房

　　1：认真落实房价控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。

　　相比之前的新建普通住房中包括了保障房，新的目标中定位新建商品住房。用统计手段达成目标的难度加大。而当下2013年前几个月房价明显上涨的情况下，想完成房价与去年平稳的目标只有2个办法，第一是房价下调，第二是有部分房价下调。

　　在当下整体市场情况下，用明显低于市场价格的限价房入市，平抑价格上涨是最容易达成调控目标的办法。

　　2：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

　　在政策文件中明确提及了将改变住房供应体系。将自住改善商品住房纳入限价房序列。

　　3：北京市公布了2013年国有建设用地供应计划，在总量5650公顷的土地供应中，住宅用地为1650公顷，其中保障性住房和中小套型住宅用地合计达1170公顷，占比超过七成，值得一提的是，本次供地计划中首次单独列出了370公顷的中小套型普通商品住宅用地的供应指标，占比达到了22.4%。

　　4：　4月10日，北京市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播。他表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，将很快出台。这类房将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。

　　大规模的限房价、竞地价将改变楼市调控机制

　　中国以及北京的楼市调控机制一直是二元制，也就是保障房解决中低收入人群居住问题。商品房解决其他需求。

　　但目前整体市场上，虽然经过几年的大规模保障房建设。但整体保障房的供应量依然低于实际需求。而且政府压力非常大。

　　这种模式更多是香港的楼市供应模式。保障房由政府主导建设，内循环。

　　但这种模式需要大量的财力，而难以解决高房价问题。

　　逐渐的新的可能性模式出现了——新加坡模式

　　1：对保障房建设根据收入水平进行分类管理

　　保障房建设应根据当地和家庭收入水平进行分类建设。大体可以分为租赁房和限价商品房两类，以限价商品房为主，租赁的廉租房和公租房为辅。租赁房只给那些没有能力进行20年－30年分期付款的家庭、个人使用，限价商品房只允许中低收入家庭尤其是低收入家庭购买，且必须分期付款。中高以上的收入家庭必须从市场购买住房或租赁住房。

　　2：　保障房必须住满五年后才可以出售，房价上涨部分政府获益60%，其余给个人和家庭，个人可以申请购买更大的限价商品房。

　　这种模式叠加北京等城市的现状，可以做到，解决现在夹心层的居住问题。

　　以后北京的可能发展模式是：

　　10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的无产权的公租房中。收入改善后可以购买限价商品房。

　　30%的中等收入人群，购买政府提供的有产权的限价商品房中，如果收入上涨，需要改善居住条件，出售物业后，溢价与政府分享。

　　其他人群依然在商品房市场解决需求。

　　空气、环境、水、能源、教育、医疗等资源都已经证明了北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口容纳能力已经到了极限。

　　虽然土地财政并没有改变，但对于现在的一线城市来说，多卖一块地，增加的财政收入已经不一定能够弥补财政需要因为增加的这部分人口的环境治理、能源补贴等方面的支出。

　　所以三元制的土地出让模式是必须之举。

　　这样的意义：

　　第一：政府在当下完全承担了高房价的负面，但土地出让后的溢价利润实际大部分并非政府获取，以北京为例，楼面价超过1万的住宅类地块，历史来只有50块。虽然最近几年土地市场有部分高价地。但很多人没有看到的是，整体市场都在看中高价地定价销售。而且政府及时低价出让部分地块，最后卖房的价格依然是市场价格。

　　而三元制可以很好的解决土地升值再收益问题，政府也可以有持续的收益提供公共服务。

　　第二：解决好高房价，可以大量提供中低价房源

　　第三：缓和房价压力，稀释高房价影响。

　　北京作为落地国五条力度最严格的城市，目前来看，政策还未全面出台，对市场的影响还在持续

　　2013年大量的住宅类土地供应将明显影响未来市场供应

　　金九银十量价上涨以及成为定局，但北京后期即将出台的限房价竞地价每年2万套的供应量，以及其他可能出台的长效机制将会在四季度逐渐出台，这次措施有望可以逐渐抑制房价的上涨幅度。

　　北京楼市后续的调控措施将逐渐向：在高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导，改变之前的整体市场格局。如果供应量足够多，对市场的影响将非常大。