勾特/漫画

　　通胀上去了房价还会下来吗？

　　本版主持：习风

　　房地产绑架经济，开出的条件是通胀。而通胀又风助火势，使房价不断上蹿。对于政府来说这是个理性选择，只是结果是富人更富，穷人更穷。

　　中国的房价没有最高，只有更高。从2004年10月独立经济学家谢国忠发表《有史以来的最大房地产泡沫将在近期破裂》之后，中国大中城市的房地价格几乎都上涨了5倍以上。近日，国家统计局发布的住宅销售价格变动情况显示，今年全国70个大中城市中新建商品住宅价格上涨的城市有65个，其中北京上涨幅度最高，同比高达20.6%。

　　一边是价格不断攀升，一边是房子供不应求。近期有媒体报道，在北京、上海、深圳等一线城市，相继出现“日光盘”。这一景象颇有一点计划经济时代购物需要托关系、走后门的意味。

　　面对上述现状，有些经济学家声称看不懂：房价已经成了奢侈品，怎么还会有这么多人去买呢？其实，这道理很简单：房地产绑架经济，开出的条件是通胀。而通胀又风助火势，使房价不断上蹿。对于政府来说这是个理性选择，只是结果是富人更富，穷人更穷。

　　2008年。我曾在晶报发表“房地产价格不会下降的四个理由”一文，在如今“还能不能买房”的咨询声中，我还是想再次强调自己的观点：以通胀来调控房价，房价不可能下来。

　　资不低债的地方政府对土地财政的依赖，中央政府不会让地方政府破产的底线，决定了房地产价格难以下降

　　我们知道，土地是房地产的最大成本，而恰恰这个成本是房地产商不可控制的。地方政府垄断了稀缺的土地资源，它不可能不想卖个好价。

　　这些年，地王连创新高。以北京为例，2010年住宅用地地王的成交楼面地价为17153元/平方米，2012年为33831元/平方米，今年9月4日北京农展馆地块创下了73000万元/平方米的全国楼面地价纪录。看看这个升幅，就知道房地产价格上涨的必然了。

　　有人会问，政府要控制房价，那地方政府难道不会在地价上让利吗？我的回答是不可能。地方政府的主要收入无外乎地方税、国有资产增值和土地拍卖。在当下地方税收不足、地方国企收入难增的大背景下，土地无疑是最大的财政。

　　全国人大常委会的一份资料显示，14年来，全国卖地收入年均超过1万亿元，其中，2011年卖地收入占当年地方财政收入比重超过6成。据第一财经日报记者的调查，今年上半年，上海、北京、广州、苏州土地出让金占估算的公共财政预算收入的比例分别为30.33%、32.28%、74.9%、34.3%，占比均超过三成。

　　这些年，地方债已经是难承受之重。国家审计署8月1日透露的36个地区债务统计中，有9个省会城市本级政府负有偿还责任的债务率超过100%。负债率超100%即意味着资不抵债，资不抵债能像底特律那样破产？当然不能，这是中央政府的底线。这个时候，中央政府当然不会为了降低房价给地方政府釜底抽薪。

　　一方面要降低房价，一方面又要让地方政府不至于破产，两者相权，无疑后者为大，这也是中央政府对地方政府土地财政睁一只眼闭一只眼的原因所在。

　　要确保经济“软着陆”，在出口和投资拉动乏力的背景下，房地产这个内需中的“刚需”不能有闪失。

　　世界上各国的发展历史表明，一国经济在高速增长之后，都会回归发展的常态，区别只在于是“硬着陆”还是“软着陆”。“硬着陆”，就是从高到低一下回归常态，不用说它会产生剧烈振荡，甚至以危机的形式出现。“软着陆”则是慢慢回归常态，因为有一个适应过程，为世界各国所接受。

　　在今年的两会上，中国经济的增长目标调低至7.5%，也就是说中国追求的是“软着陆”。很显然，出口拉动、投资来拉动乏力的中国经济，只有内需才能提供“软着陆”的平台。

　　但是，由于在我国城市化进展迟缓，社会养老保险改革迟迟不能到位，公共服务硬件和软件都不齐全，我国巨大的内需还处于休眠阶段，唯一形成巨大内需的只有房地产。这个难得的刚需当然不能有闪失。

　　对房子的刚需，与中国的传统文化有关。且不说古代诗人有“安得广厦千万间”的梦想，就是民间，亦以房来确定身份地位，同样是房子因为住的人不同就有宫、府、庐等区分，在多妻制的古代，甚至妻子的地位也是以正房偏房大房二房来确定的。

　　房子的重要性，决定了中国人在住房问题上会倾其所有，不说跳起来摘桃子，就是架着云梯摘桃子也在所不惜。在城市，许多白领即使一个月工资买不到一个平方，仍改变不了他们通过“啃老”来买房的愿望。

　　当一个内需市场被开发出来的时候，从中国经济来考虑，没有人愿意它被打落下去。在过去的十年中，中央政府出台过无数关于房地产的调控政策，但用语无外乎“抑制房地产价格过快上涨”、“稳定市场预期”等，政府对房地产市场的保护由此可见一斑。

　　中国房地产目前占GDP的比重为30%，正如索罗斯所说，房地产无法对剩下2/3的经济带来支持，但是，房地产在中国经济实行“软着陆"过程中的作用是不言而喻的。可以这么说，如果房地产市场发生萎缩，中国经济的“硬着陆”必将出现。

　　每年600万左右的大学毕业生，正在推进的城镇化建设，为房地产提供了巨大的市场需求

　　一年一年的大学毕业生是城市的新生力量，他们是房地产市场的潜在消费人群。中国的大学毕业生有多少？2011 年高校大学毕业生人数达660万， 2012 年时680万，2013 年高校大学毕业生人数达699万。

　　5年前的2008年，中国青年报社调中心的毕业购房计划调查显示，57.6%的人打算大学毕业5年内买房，26.2%的人打算大学毕业10年内买房，没考虑过购房问题的学生只有12.7%，愿意“长期租房住”的学生仅有3.6%。而去年人民日报的一个调查显示，刚毕业的大学生就成为买房生力军，占到许多楼盘接待客户的10%——当然他们都是“啃老族”。

　　除了大学生，已经在城市打拼多年的农民工也是潜在的客户。国家统计局发布2012年统计公报显示，在全国农民工总数2.6亿人，仅有0.6%的外出农民工在务工地自购房。似乎为了证明这一潜在市场，《中国农民工市民化——社会成本视角的研究》作者张国胜博士的调查表明，有60%的农民工愿意在城镇买房。

　　计算一下就知道，目前我国每年商品房销售都是近10亿平米，按100平米/套算，也就每年约1000万套。而1.5亿农民工，3人/套，至少要5000万套。如果算上每年城镇新增2000万人，3人/套计算，每年又需要700万套左右。

　　这还不用说，随着生活水平的提高，不断改善住房的需求也被激活。来自我爱我家的2012年末数据显示，改善性购房量需求占所有二手房购房需求的比重从年初的35%上升到现在的60%。

　　当然，这只是一个表态的市场预测，如果你把未来农村土地改革释放的红利算起来，中国房地产市场的空间可以说不可预期。只是眼下，房价的合理，除了通胀的稀释，还需要未来五到十年的时间。 习风新浪微博：@习风吹