[相关专栏] 陈志龙：中国房地产市场已经无药可救了吗？

　　傅蔚冈

　　近日，据媒体报道，住建部官员对广受公众关注的住房信息联网发布了“三不”原则：保证不设住房产权查询端口、不设授权查询权限、查询结果不作为法院判决和行政处罚依据，只用于宏观统计分析。

　　为什么要做这样的表述？是目前有地方政府基于各种各样的原因让建设部的房产信息联网工程受到阻碍？

　　在今年两会期间，住建部副部长齐骥表示，今年6月底完成500个城市的住房信息联网工作。事实上，住建部早在2011年就开始推动这项工作。2011年11月，住房和城乡建设部发布了《房地产市场基础信息数据标准》的公告，在2012年6月1日又开始实施了《房地产登记技术规程》。这均为全国个人住房信息联网奠定了基础。

　　住建部的这“三不”原则表态让公众很受伤。此前媒体不断暴露的房叔房嫂，使得公众对这个住房信息联网寄托了无限的希望：如果能够把这个联网信息用于查询公职人员的房产数量、面积，那就能够抑制住房投机和腐败，也有利于降低房价。但是从现在住建部的表态来看，这个希望可能落空了。就像有人在接受媒体采访时所说的，“大家都想借此查查有‘鬼’的人，以为联网会有多厉害，原来这么小儿科，很失望。”

　　不得不指出，寄希望于住建部的住房信息联网来打击腐败从而降低房价的信息本身就是不现实的。从世界各国反腐败的经验来看，很少有国家会采取住房信息联网的方式来达到。比如在美国，你只需要输入房屋地址，就可以明确查询到房屋包括账户、交易历史、结构、市场估价、历史价格，甚至业主房产税记录等信息。但是这样的住房信息查询只能以房查人，而不能够以人查房。事实上，几乎所有的发达国家都只支持以房查人，而不支持以人查房。

　　为什么在房产信息查询时无法以人查房？我想原因是多方面的，但最为根本的原因不外乎以下两点：第一，是对政府的不信任。当政府机构集中了个人名下所有的房产信息，会不会对个人的隐私造成侵害？在很多国家，由于对政府的不信任，总是希望政府掌握的个人信息越少越好——像美国和英国到目前为止都没有一个类似于个人身份证的证件，在这种情况下要推行一个以人查房的系统就很有挑战。

　　更为重要的是，推出一个以人查房的系统，对这个国家有什么好处？当初中国推进这个制度，是为了房地产调控的方便——查询一个人名下有几套房产，那么他就可以享受何种贷款优惠。但是在那些国家，并不存在着像中国这样的房地产调控，个人名下有多少房并不会影响其房贷的利率：贷款方会按照个人的资信来评定其应当享受的利率——而不是按照他名下有多少套房子来决定他的利率——甚至在很多时候，房子多的人享受的利率更便宜，因为越有钱的人，其还款能力可能更高，那么他的信用程度也就越高。

　　既然房地产联网信息不能用来反腐败，那么它可用来作为“只用于宏观统计分析”？这实际上也是有疑问的。住房信息联网最早是于2010年提出，国务院办公厅在这年的4月17日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出“住房和城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设”。为什么要有个人住房信息系统的建设？按照庄家的解释，它可以为政策调整、政策咨询提供基础信息支撑。就像有学者所说，目前市场上有人说房屋供给过量，有人说缺口很大，但真实情况可能并不知晓，而个人住房信息联网就可能提供一个较为真实的信息。

　　但是提供了真实的住房信息就能做出好的判断吗？我看这个也比较难。一个非常简单的道理是，个人住房信息只是提供一个基本的事实，但是基于这个事实得出何种政策，则是有赖于决策者的判断。但很多时候，同样的事实在不同人那里会有不同的判断，从这个意义而言，我们给房产信息联网寄予过多的希望是不现实的。就像此前所说，绝大多数国家都没有像中国这样以行政为主导的房产信息，但是这都不影响这些国家房地产市场的发展。为什么中国就必须要有这种“以人查房”的房产信息网络？

　　我猜想，出台这个制度的最主要目的可能就是为了“房产调控”。为了应对逐步走高的房价，政府通过行政主导的方式来对房地产市场进行调控，最主要的措施就是按照住房的拥有套数来决定买房者所能享受到的贷款利率，同时不少地区还对拥有3套以上住房的户主暂缓登记的措施。换句话说，建立这个“以人查房”的住房信息系统，现阶段最看得见的好处就是让银行能够在现有的政策下决定房贷者的利率和首付的比例。

　　当然，仅仅说这个住房信息联网对房地产调控也不尽客观，也有人说这还为将来开征房产税提供条件。有专家说，有了住房信息联网，那就可以为房产税的开征提供完整的数据基础。不过从其他国家开征房产税的经验来看，开征房产税最基本的要件是房子，而不是房子的主人，只要有住房的信息，那么就可以以房产价值为税基开征房产税，至于该房子的主人拥有几套住房，并不影响其税率，这也是在西方开征房产税的国家都没有类似中国的住房信息网络的原因。

　　如果以上的论述成立，当年的住房信息联网，更多是满足了政府的住房信息饥渴症，但事实上这些信息的提供并未有助于其得出一个更加有效率和公平的房产信息。那么，房产市场真实的信息在哪里？什么样的制度有助于房地产市场的健康发展？在我看来，当务之急是要让受政府支配的土地一级市场变为由市场支配，通过市场形成价格，那么房地产市场才会更加健康。一言以蔽之，废除各种各样对土地市场的行政管制可能是更重要的因素。

　　当然，这也并不意味着房产信息并不重要。需要指出的是，从各国经验来看，一个健全的房产登记信息，其作用主要是公示，更好地保护交易双方的利益。至于这个信息对于宏观决策有什么作用，恐怕很难。

　　(作者为上海金融与法律研究院执行院长)