董藩北京师范大学房地产研究中心主任

　　李长安对外经济贸易大学公共管理学院副教授

　　■实习生 谢雅楠

　　近日，为配合“国五条”对房地产市场进行调控，北京市住房公积金管理委员会发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，自2013年4月8日起根据职工住房和收入情况对贷款实行差别化政策，将二套房的首付比例提升至七成，贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍。

　　专家在接受中国经济时报记者采访时均表示，此次公积金政策调整是北京为配合“国五条”来对房地产市场进行调控，但通过住房公积金手段所能影响的人群很小，政策效果有限。未来应减少房地产调控的短期机制，通过增加供给、降低税收等手段形成调控的长效机制。

　　实施差别化公积金政策

　　《通知》中要求合理确定申请人的贷款额度，对于信用等级高的用户可以上浮贷款总额。北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受本报记者采访时表示，目前北京市政府必须对房地产市场进行调控，但是政府也担心过于严厉的调控政策会损害经济增长。所以北京市在上调利率和首付比的同时又出台了上浮贷款额度的规定。

　　对于借款人的还款额，《通知》也做出规定，收入高于北京市月平均工资的3倍及以上的购房者其还款额原则上不低于其收入的50%，同时规定如果借款人借款出现收入降低、生活困难等情况，可以适当下调其还款额度。对于这项规定，对外经济贸易大学公共管理学院副教授李长安表示，这个条款中对于高收入人群的还款额规定更多的是一个指导性意见，目前我国征信体制并不完善，个人的实际收入很难完全弄清楚，使得这一条款存在执行难的问题。反而对于中低收入者的保护条款会更加有效，让中低收入人群在生活困难时可以下调还款额，让其还款后所剩余的收入可以保证基本生活。

　　公积金政策调控房价作用有限

　　对于此次住房公积金政策调控，李长安表示，此次主要针对二手房市场，而对于个人首套房产的购买基本还是按照过去的政策进行执行。此次通过收紧公积金政策来调控房地产市场有一定的效果，但是影响效果会很小，因为目前全款购房者已经占到了购房者总体的70%，而公积金贷款的购房者所占比例更低，所以这一政策的覆盖面太小，影响的人群有限。

　　董藩也认为公积金对于住房购买的帮助较为有限，目前大部分购房者是通过银行信贷支持获得住房。此次北京和全国各地运用公积金政策来调节房地产市场是由于信贷政策是通过央行来掌管的，而央行是根据整个经济体进行宏观政策调控。地方政府并不掌握信贷的政策，“国五条”又规定热点城市的信贷政策需要进行调整，所以作为热点城市的北京只能在有限的范围内进行调整，地方政府只能运用其所掌握的住房公积金政策来体现落实“国五条”。

　　有分析认为，此次全国范围内的住房公积金政策收紧是由于一季度房价上涨过快导致各地公积金余额不足，对此李长安说，现在从全国范围来看还存在大量的公积金的结余情况，前一段时间很多地区还在讨论公积金的有效使用问题。所以此次公积金购房政策调整是为配合“国五条”来对房地产市场进行的调控。

　　未来应形成长效调控机制

　　董藩说，像北京这样的大型城市，未来的房产供不应求现象非常正常。很多外地人口都涌向北京寻求就业机会，这就造成了北京人口多，对于房产的购买和承租能力都很强。在这样的条件下，目前的一些调控政策在短期内会产生一定的作用，但是仍然改变不了房价长期上涨的趋势。

　　李长安认为通过提高贷款利率和首付比例的手段来调控房地产，从短期看会有一定的效果。因为提高利率以及首付比例无疑会增加房地产市场的交易成本，减少投机行为，降低市场的活跃度，但这都属于短期政策行为，如果房价上涨的速度超过的市场上的交易成本，那么市场上的投机行为还是会存在。

　　“长期的调控机制，最重要的是增加供应。我们需要认清一个事实：像北京这样的大城市拥有太多的资源，在这里可以获得更好的教育、医疗、丰富的阅历等。所以必然导致大量的人口涌向这里，这样北京的购买力是非常强劲的。”董藩强调，房地产价格上涨的背后原因是非常复杂的，我们现在根据表面现象对房地产市场进行调控很难达到预期的目。为解决房价上涨问题，需要从供给和需求两个方面进行调整，建立长期合理的调控机制，最主要的就是增加供给。

　　李长安建议应形成一种完善的供需平衡的机制，特别是在土地供给制度以及房地产市场的税收上形成合理的制度。根据住建部和国土资源部的相关数据，目前我国大部分城市都完不成土地供应的任务，土地供应量少造成商品房供应量少，必然会形成价格上升。另外，我国在房地产的生产和销售环节的税负太重，使这些税负都最终转化为房价落到了消费者的身上。所以形成长效机制来保证土地供应量，同时减少交易过程中的税费，这对房价回归合理范围会起到积极作用。