就房价而言，当前房地产调控是无解的僵局

　　2月20日，温家宝总理主持召开本届政府最后一次常务会议上，推出了被称为“国五条”的楼市调控新政。

　　随着全国“两会”拉开帷幕，中国政府换届进入倒计时。温家宝总理执掌的本届政府的告别政策，针对的仍然是让全国人民牵肠挂肚的房地产调控。

　　2月20日，温家宝总理主持召开本届政府最后一次常务会议上，推出了被称为“国五条”的楼市调控新政。在安邦的研究人员看来，房地产调控是让本届政府最感纠结的一件事。事实上，自从温家宝2003年出任国务院总理以来，就一直在实施房地产调控，从2003年的“121”号文件打响调控第一枪，到2013年2月20日推出的新“国五条”最后一击。然而，从房价数据来看，10年来楼价在调控声中持续攀升。统计显示，从2003年末至2012年的10年间，北京市楼价上涨了365%，上海市一手楼价格上升341%，广州和深圳则分别上升261%和233%。

　　虽然本届政府曾多次明确表示，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，但是在今年“两会”政府换届前，国内楼价依然节节攀升，成交暴增。如果单从房价变化与政府调控意愿来看，可以说本届政府的房地产调控没有达到效果，新一届政府必然迎来一个高房价时代。面对顽强上涨的楼价，新一届政府的不少政策操作空间都被压缩了。比如，中国政府正在大力推动的新型城镇化建设，调结构和经济转型，以及政府担心的社会稳定和社会矛盾等，都可能因为高房价而出现变数。

　　看来，本届政府要带着房地产调控的遗憾告别了。为什么中央政府大力推动的房地产调控，却没有收到预期的政策效果呢？在安邦的研究团队看来，至少有两个因素：一是调控目标的选择。国务院的调控起初以限制房价过快上涨为目标，最后变为房价“回归合理价位”为目标。二是调控方式和手段。从近三年的房地产调控来看，各种政策手段出了不少，但最具有杀伤力的主要手段还是行政手段。

　　在我们看来，这两个方面都忽略了一个核心问题：在中国，房地产是个有极大需求容量的大市场。在中国人的财富积累过程之中、在城镇化进程之中、在中国的投资品还很缺乏的时候，房地产注定是一个在相当时间内都会吸引资金追逐的资产。因此，房地产价格的变化是个较长时期上涨的过程。从中国政府的政策来看，城镇化是承载了巨大政策意义的手段，还要继续推进。2012年末，全国城镇人口占总人口比重达52.57%，其中流动人口为2.36亿人，占总人口17.43%。如果未来的城镇化将流动人口转化为城镇居民，对房地产的需求将非常巨大。这都是支撑中国房地产价格的刚性力量。

　　2月20日，温家宝总理主持召开本届政府最后一次常务会议上，推出了被称为“国五条”的楼市调控新政。

　　安邦研究团队并非房地产调控的反对者，实际上，我们很早就提出中国过去的城镇化和房地产发展的模式不可持续，“土地财政”和以此为基础的“债务经济”模式，都给中国经济未来的发展埋下了风险陷阱；另外，房地产业的过度发展占用了过多的经济资源，客观上抑制了中国其他产业的发展示；最重要的是，中国在房地产业快速发展的同时，却忽略了“居者有其屋”对社会稳定的政治意义。当想起要来平衡的时候，普遍的社会利益矛盾冲突已经十分严重了。

　　在这种情况下，如果单以房价是否回落来论政策成败，房地产调控当然很难说是成功的。在安邦研究人员看来，这个分析对于未来的政策制订是有意义的：第一，房地产调控必须调整目标，不要以房价涨落作为政策目标，至少不应该是核心目标。房地产市场的平稳发展、避免风险应该成为主要目标。第二，房地产调控应该与整个国民经济的调整相结合，降低房地产业占用经济资源的比例，使房地产业成为一个获利正常的普通行业，而不是暴利行业。第三，政府改革和角色调整是一个重要前提，必须让政府逐利之手从房地产市场中撤出，而这又涉及到财政体制的改革。第四，大力发展“后土地经济”，替代“土地经济”模式(这方面安邦已有详述)。

　　最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：

　　如果以房价而论，当前的房地产调控是一个无解的僵局，这也是本届政府的一个重要遗憾。新一届政府上任之后，应该转换思路，从国民经济更大的系统中来考虑进行改革和调整。

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