□民族证券 陈伟

　　2月22日，国务院出台了调控房地产的“新国五条”措施，当时市场认为两会在即，政策已经落地，短期不会再度趋严。但不到十天，新的房地产调控措施(《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，以下简称“新国六条”)就接踵而至。这些措施虽然仅是对“新国五条”诸多调控政策的细化，但是其中不少细则的严厉程度却明显超过“新国五条”的内容。我们认为，这次调控充分表明中央运用信贷、税收、监管及行政等多方面调控手段，从严从紧调控房地产的决心。这虽然会在一定程度上减弱今年房地产对经济的带动作用，但却不会影响今年经济复苏的大局，相反还将有利于实现更有质量和效益的经济增长。

　　“新国五条”措施得到强化

　　“新国五条”虽然提出了不少调控的措施，但却被很多市场人士指责过于温柔，其原因在于这些措施多半是原则性的，并没有太多约束，而现实的数据也在进一步强化房价上涨的预期。中国房地产百城价格指数表明，2月房价连续第9个月环比上涨，而环比上涨的城市比上月增加10个。这无疑对于政府调控房地产的权威提出了更多挑战，政府也就有必要进一步强化调控措施。而这次措施的出台可谓及时，它不仅对“新国五条”的每个措施的落实给予各方面详细指导，而且对于地方政府、银行、开发商等多个执行各方也提出了严格的要求。

　　“新国六条”第一条就对“新国五条”谈到的完善稳定房价工作责任制给予了具体的规定，即各地要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。这比2011年“国八条”的有关房价控制目标更严。“国八条”制定房价控制目标的依据是当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。这表明当前政府对于今年房价上涨的目标容忍度更低，由此也逼迫那些房价上涨较快的城市不得不落实更为严厉的调控措施。

　　这些调控措施最重要的无疑是抑制投机投资性购房需求，“新国六条”在细化“新国五条”的相关内容基础上，提出了三个方面的手段。

　　第一，“新国五条”限购措施中提出各城市要统一要求完善限购措施，这次对于如何统一落实限购给予了具体的指导标准，包括限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房等。这无疑有利于改变当前一些城市限购执行标准过于偏松的局面。而更重要的是，“新国六条”还指出住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施，这意味着部分房价上涨的热点城市还应继续提高现有限购标准，以更好地抑制投机需求。

　　第二，针对“新国五条”提出的严格实施差别化住房信贷政策，此次“新国六条”给予了具体的解释，即房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这意味着目前房价上涨压力大的北、上、广等城市将会继续提高二套房首付至7成，二套房利率也将从目前的1.1倍提高到1.2-1.3倍，这对于投机性购房无疑是较大的打击。

　　第三，在税收方面，这次“新国六条”不仅再次督促要加快推进扩大房地产税试点，还提出要应依法严格按转让所得的20%计征。该政策虽然早在2006年就已经实施，似乎并没有新意，但是与之前不同的是，过去出于简易征收或避税的需要，往往在实际征税过程中以住房转让全额的1%-2%核定应纳个人所得税，而这也变相激励了很多人逃税。此次则强调只要能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，都应依法严格按转让所得的20%计征，这就堵住了过去征税过程的漏洞，也将较大程度增加购房者成本。

　　除了抑制投机性需求外，“新国六条”还对如何促进土地及房地产供给给出了比“新国五条”更有针对性的指导。“新国六条”要求房价上涨压力较大的部分热点城市以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量。“新国六条”还强调，当地增加土地供给的信息还应在一季度就向社会公布，以稳定土地市场预期，避免开发商盲目高价抢地。此外，“新国六条”还首次提出了激励开发商增大中小套型普通商品住房项目的方法，即银行业要优先支持那些对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目的开发贷款需求。这些措施无疑都会对提高未来住房供给、缓解热点城市供需紧张、稳定市场预期起到十分积极的作用。

　　此外，“新国六条”在总结近年来房地产调控经验基础上，还对如何加强市场监管、加大有关各方惩罚力度等方面提出了许多更为具体、有效的措施。“新国六条”提出当地住建部门对预售方案报价过高且不接受指导、或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。“新国六条”还要求有关部门要建立联动机制，加大力度查处那些存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，具体处罚措施包括：国土资源部门要禁止其参加土地竞买，金融机构不得提供融资等。这些严厉的监管及处罚措施也将能更好地督促开发商在稳定房地产价格方面发挥积极的作用。

　　房地产新政无碍

　　经济复苏大局

　　可以预计，“新国六条”公布后，各地也将很快公布各种落实细则。这些规定也将有利于高烧不退的房市逐渐降温。但是考虑到去年以来房地产市场复苏对于经济增长的带动作用，房地产市场的转冷也容易引起影响经济复苏的担忧。我们认为，以下几方面原因决定这种忧虑有些过度。

　　第一，房地产市场供需关系决定今年房市持续转冷的可能性小。从需求来看，今年是各地城镇化加快发展的一年，购房的刚性需求有望更快释放；供给方面，房地产在经历了去年持续的去库存，去年12月全国库存销售比已经为1.86，处于2009年以来的较低水平，这也意味着开发商仍要加大房地产的补库存以满足需求的增长。

　　第二，今年仍会保持稳健的货币政策，货币信贷增速仍处于平稳增长状态，这也决定了目前一些信贷收缩政策不会明显影响房地产市场的运行。今年银行对于开发商的贷款并没有整体收紧，相反由于开发商的财务状况好转，各银行都加大了开发贷的投入。目前各银行即使将二套房首付提高到7成，这对于部分热点城市的交易量影响也会比较有限。例如，北京2012年首套房比例高达九成以上，二套房比例很低，而且其中过半为全款购房。

　　第三，更重要的是，调控并没有一刀切，而更多采取了分类管理的方式。如二套房贷标准提高政策仅适用少数热点地区，房价调控目标也只适用于热点、中心城市，广大中小城市的房价不但不会受到过多控制，反而会受惠于政府的稳定措施。如“新国六条”提出对存在住房供过于求等情况的城市，应指导其采取有效措施保持市场稳定，这无疑有利于房地产市场的平稳。

　　第四，政策自身的局限性也会减弱政策调控的效果。这次二手房所得税20%严格实施后，二手房的交易成本会大增，会促使更多的购房者选择一手房，从而加快地产商的销售进程。而若该政策由于受各地多年流行的“阴阳合同”潜规则所限，未能得到很好实施，我们也很难指望该政策能在较大程度上提高购房交易成本。

　　因此，我们不认为这次房地产调控新政会对于今年房地产市场产生较大的冲击。由于经济其他部门增长更为稳定，房地产调控就算对投资及经济增速有一定影响，其负面冲击也容易得到其他经济增长部门的对冲。例如，出口受益于欧洲经济的修复性复苏以及美国经济的稳步复苏，今年外需增长情况会好于去年；今年作为新政府上任后的第一年，各地在各类规划的刺激下有着更强的投资冲动。因此，今年经济仍有望延续去年底的复苏形势，增速小幅高于去年。